外资涌入楼市数额难计，投资性资金与投机性资金并存，都使其对楼市的影响难以准确计算

　　□实习记者 于祥明

　　日前，人民币兑美元的汇率突破8.0关口，引起多方关注。更有业内人士认为，这将导致更多外资涌入中国房地产市场，从而进一步影响房价上涨。然而，记者调查后发现，外资涌入对中国房地产造成的影响却一片迷雾。

　　外资涌入楼市数额难计

　　“房价上涨，当然与外资涌入中国房地产有关。” 国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广对上海证券报说。光大证券房地产行业研究员赵强则认为，人民币“破8”之后，必然进一步吸引外资涌入中国房地产。“流入资金多，价格自然上涨。”德意志银行中国部董事、北京代表处首席代表陈志丹说。

　　似乎，外资涌入是不争的事实。然而，目前中国房地产市场中有多少外资？它们来源于何处呢？面对这两个基本问题，记者多方调查询问，却发现是一片迷雾。

　　“目前只有央行、国家外汇管理局官方几个数据。”社科院金融研究所研究员尹中立说，即使是官方统计的数据，也较笼统，并没有针对外资房地产投资的条线细分。外管局发布的《2005年中国国际收支报告》中数据显示，2005年外商来华直接投资净流入791亿美元，增长44％。其中，境外机构购买建筑物34亿美元。

　　这显然是有难度的。“如果个人或某些小的研究机构，想统计获取真实的数据很不现实。”尹说。

　　国际资本让人敬而远之？

　　我爱我家房地产经纪公司（下称：我爱我家）副总经理胡景晖向记者透露，从去年起，美国、香港等多家银行、基金公司和风险投资者与我爱我家在内的多家北京房地产中介公司洽谈注资问题，但最终由于对方提出的种种条件过于“苛刻”而无果而终。

　　记者从中大恒基、链家房地产经纪公司获证实了胡的说法。

　　由于对外来风险投资的陌生，或者是外资条件的苛刻，导致许多房地产企业望而却步或转向国内合作伙伴。“去年顺驰与首钢合作拍地，今年北京万科和中粮公司联合16.6亿拍北京一地块……这一切都说明资金充裕的其他企业开始注资房地产开发企业。”业界一位人士分析说。

　　“我们不会选择条件苛刻的基金。” 北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲告诉记者，目前公司只注入了4500万美元国际资本，由于阳光100本身开发模式成熟、融资渠道多，在吸引国际资本时余地很大。“不是有钱就要。”范说。

　　侨汇资金暴涨

　　“外资”同样对中国市场也不了解。

　　BAZO投资（亚洲）有限公司投资部潘先生告诉记者，虽然各类外资对中国房地产市场表示出浓厚的兴趣。但是，“他们对中国市场不了解，所以需要类似我们这样的桥梁。”

　　据介绍，按照地域划分，外资可分为欧美和港台两大类。前者的投资方式，多以收购成熟物业或直接投资高档物业开发为主。后者熟悉内地市场，以投机炒作为主。“由于这些外资来自于有房地产炒作经验的地区，因此，它们更敢于操作。”潘说。正是后者的不可知，才使房地产迷雾重重。

　　“侨汇暴涨也是一个信号。”尹中立表示，相对于大集团的外资涌入，数额小却数量大的侨汇对房地产市场影响更加不可小视。据《2005年中国国际收支报告》统计，2005年度，从境外流入国内的侨汇达到174亿美元。侨汇资金主要来自美国和香港地区，占全部侨汇的50%以上。

　　“不论是国外资本以投资为主还是以自住需求为主，其雄厚的实力都会对本国、本地居民正常消费带来较大冲击。特别是以一定规模资金运作来炒房，更会扰乱市场正常秩序，拉动消费市场出现非理性投资与消费浪潮。”林文峰说。