乱花渐欲迷人眼，如何选择新房贷产品成了问题 资料图

　　再次加息、首付酝酿提高、“国六条”出台……虽然传统楼市旺季已经到来，但是随着政策的频繁露面，目前的房地产市场再次陷入不小的观望局面中。特别是众多普通购房者最为关心的房贷问题，一时间出现了新产品雨后春笋般涌现的新局面，不少购房者面临着选择难题而无所适从。

　　贷款到底几成难倒购房者

　　“早先加息政策出台时，许多客户主动要求提高首付成数，以减少后期利息支出；现在听说首付成数可能会提高，又有客户赶来挤末班车，竭力要求能够降低首付成数，争取贷八成最好。”一位贷款服务公司的工作人员向记者介绍这一新情景。

　　陈先生准备赶在今年结婚，他和未婚妻两人是大学同学，毕业之后虽然找工作都比较顺利，但两人的存储并不丰厚。好在双方家长对居所问题表示支持和理解，愿意分担小俩口的负担。“央行调息政策出来之后，我们合计了一下。在一定范围内，双方家庭给的钱用在首付上绰绰有余。但目前两人的工作发展都没有完全稳定下来，不想为了房子弄得太累。因此就想在首付成数上提高一点，这样也好减少后期支出。”他告诉记者其打算。而另一个打算买房出租来投资的王先生想法正好相反，听到首付成数可能会提高的消息，立马赶来要求尽快办理贷款手续。对他而言，出于尽量降低投资资金压力考虑，当然是选择低成数首付更适合。从王先生的谈话中，他的“小九九”就是：“后期的房款支付可以通过以房养房来应付，但前期的首付肯定是必须先支出的，在这方面我当然认为付出越少越好。”　　

　　房贷新品众多难以选择

　　就购房者而言，个人贷款计划是需要在签订购房合同之前便要考虑周全的。但作为颇具吸引力的金融业务，目前市场上各家银行争抢这块业务“大蛋糕”，层出不穷的房贷产品不免让购房者犯了迷糊。

　　上海代书投资咨询有限公司副总经理赵晓霞表示，自去年开始，各大银行便在抢占房贷市场有着积极表现。“尤其在2005年下半年以来，各个银行的新产品新服务纷纷推出。如农行的年缴型房贷险，工行的综合授信个人房贷，光大、浦发、建行的固定利率房贷等金融产品的陆续推出。”

　　上海建言投资咨询有限公司区域经理张威介绍说，在优惠利率执行上各个银行有所不同。“根据各家的相关规定，有些银行第一、二套房可以享受优惠利率，第三套房就只能使用基准利率；还有一些银行以第一次贷款享受优惠利率，第二次贷款使用基准利率。根据申请银行的不同，优惠利率享受的标准也是不同的。”

　　政策影响波及房贷新品

　　固定利率房贷产品受央行加息政策影响，一下子成了“香饽饽”。但记者从各方了解下来，发现申请该产品的人数幅度只是比加息前略有上涨。据赵晓霞介绍，由于该产品刚刚推出，因此显得比较保守，只是采用的5年期，5年之后会重新协商一个固定利率，因此固定利率实际上仅仅局限在“阶段性不变化”而已。

　　“是否选择固定利率产品主要看借款人对以后利率的预期性如何。如果认为预期利率仍会上调，签订了固定利率之后，在规定期限之内是固定的。预期上浮如果超过了固定利率，当然相较于没有享受固定利率的客户要来得合算。”张威说。但他指出，对于计划提前还款的客户而言，固定利率并不适合。这主要还是由于该产品的提前还款违约数额相当高。“如果有提前还款要求的话，违约金算下来和你付的利率差不多，就没有必要考虑选择固定利率了。”

　　有意思的是，调息政策出来之后，还款期数较多的“双周供”却由于利率显得较低而开始受到青睐。一家贷款服务公司的相关人士告诉记者，由于目前只有深圳发展银行在推行，因此现在有许多其他银行的贷款客户询问能否改成“双周供”。

　　不可忽视的“小问题”

　　业内人士指出，在签订正式贷款合同文本之前，就必须先对自身的贷款情况、交易时间、放款时间均需有所了解，而贷款方式和自有资金总量应该在购房之前便考虑成熟，同时还要考虑到将来申请贷款成功的可能性有多大。“需要强调的是，并不是说客户要求贷多少就能贷多少。银行贷款有一个审核过程，能否申请成功并不肯定。在考虑细则方面就需要将这些因素包括进去。”

　　在贷款过程中需要注意一些事项。以二手房为例，期间会产生成交价和评估价两种不同的衡量价格，银行往往取低价进行放贷，客户应及时了解具体的放贷房价，这样才能规避多支出成本的窘境。“如有些成交的二手房中包括了装修、家具、电器，但是评估价仅仅针对了房产进行估价，装修、电器、家具并不包含其内。这样就会形成差额，这就是多支出成本的由来。”张威分析说。

　　其次，资信状况已成为银行放贷与否的重要参考因素，所谓资信就是指历史信贷状况的记录，即综合资信记录。以往容易忽视的信用卡消费记录、手机缴费情况等问题，都会成为主要影响因素。业内人士指出，成功办妥贷款，在诸项事宜上皆不可忽视。

　　主要房贷新品面面观

　　各大商业银行2006年的个人房贷任务不轻，房贷产品因此频频推陈出新。现在，我们就来看一下这些房贷新品的“对口客户”。

　　固定利率房贷

　　2006年1月起，光大银行、建设银行、招商银行、汇丰银行陆续推出固定利率房贷。固定利率房贷，就是银行与借款人在借款合同中约定一个固定的利率，不论法定利率如何调整，在合同期限内借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

　　适合人群：由于贷款者可以避免因利率波动造成的影响，如果在加息预期下，较为适合预期未来利率会升高的客户。当然，如果进入降息期，客户就享受不到降息的好处。

　　个人住房接力贷款

　　中国农业银行相继在上海、北京、天津等8个省市分行推出了个人住房接力贷款新业务，即指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品。对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。

　　适合人群：此接力贷款主要适用于两类情况，作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定（借款人年龄＋贷款年限≤65）可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

　　个人房贷“双周供”

　　深圳发展银行在全国范围内首家推出个人按揭贷款“双周供”，在还款方式上，将原来需要每月还款一次的贷款改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。

　　适合人群：由于贷款还款的频率提高了一倍，使得本金递减速度加快，从而节省了客户的利息支出。这种方式适合于自有资金较为充裕，且还款年限要求不长的客户。

　　个人房贷宽限期还贷

　　上海银行在沪推出该种还贷方式，即指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

　　适合人群：该产品优点在于贷款初期现金流压力较轻，缺陷是借款人势必要支付更多的利息。适用于有着固定工作、良好收入但目前压力较大的年轻夫妻，在购房首年可以减少资金负担。

　　（资料提供：上海代书投资咨询有限公司    整理：唐文祺）