□特约评论 陈晟

　　国务院昨天转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下简称《意见》）。对比去年5月初的七部委新政，可以看出此次调控政策秉持了一贯的突出重点、分类指导和区别对待的思路，也依然采取了目标责任制，“对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。”

　　此次《意见》与去年不同之处，是更加注重政策的精准和实效。90平米、70%比例、5年这些数字·····可以肯定的是，影响将是深刻的，市场将围绕这些数字进行各个层面的激荡。

　　首先要注意到此次联合颁发新政的部委中，在去年的基础上加入了统计局和监察部。统计局承担着信息披露的责任，监察部则主管监督落实，这两个部委的加入，说明中央要求各部门之间更加协调一致，强调政策实施的效果。

　　从分类政策来看，政府的调控手段也更加科学。此次三个主要的分类调节手段都注意避免动用行政手段，而是更加注重通过市场行为进行深化调理。

　　税收政策有两个值得注意的地方，第一是没有强征二手房转让个人所得税，第二是对购买住房5年内转让的征收全额营业税。虽然市场上征收二手房转让20％的个人所得税的舆论较多，但是《意见》中并没有此项政策。这是因为政府考虑到了全国楼市的不同情况，征收二手房个税会使健康的楼市也产生震荡，由此给全国楼市带来的后果将难以评估。另外，在去年对购买2年内转让的住房征收全额营业税的基础上，此次政策把征税年限拉长到了5年，这实际上把投资者和投机者的分界线划定在5年，进一步限制了投机者和短期投资者的空间。

　　此次出台的信贷政策，对资本金不足35％的开发商不发放贷款、对空置3年以上的商品房不接受其作为抵押物等，这些政策填补了以往信贷政策上的细节不足，加大了开发商钻政策漏洞的难度。

　　此外，对于市场上讨论较多的首付比例，此次政策中也有了明确的规定。《意见》对中低收入家庭仍维持20％的首付比例，保障了中低端购房者的利益；而其他住房的首付比例不低于30％，这在去年的信贷收缩中已经成了市场现实，因此对市场的影响将比较温和。未采用50％的首付比例，为市场调节留下空间。

　　土地政策方面。《意见》一方面在在加强土地政策中的招拍挂执行力度外，继续对土地政策前端和交易后端两个过程予以规范，达到土地市场整体有序。土地市场的招拍挂规范了土地的交易过程，但是这个过程的前和后却都缺乏有力政策。这次却在源头上规范了土地出让，并在土地出让后加大了监控力度。对闲置土地、开发商变相闲置土地的行为都做了相应的处置，这使得土地政策更加明确，杜绝了开发商打擦边球的可能。

　　（作者为中国指数研究院华东分院副院长）