□马永健

　　事件回放：购买商铺能够先返还三年委托经营收益，听上去颇具吸引力。张小姐便是由于受到广告诱惑，与昆山市的某一房产公司签下了一份商铺买卖合同，总价为20多万元，还约定了交房逾期超过30天，业主便有权退房。在当时签订的补充协议中，约定了发展商将三年委托经营收益提前一次性支付给张小姐。这样仔细一核算，实际上业主只需要付出16.5万元就能买下商铺。

　　喜滋滋的张小姐签好了买卖合同，当场就把商铺房款全部付给了发展商。同时，她还与对方提议的经营管理公司签订一份委托经营合同，然后回家只等着交房日期的到来。但约定的交房时间过了半年多，仍然没有任何动静。张小姐着急之下，多次向发展商进行催促，要求尽快交房，但对方始终无动于衷。不能如期交房，便预示着很有可能会产生风险。虽然在当初购买商铺时发展商进行了让利，但一旦有风险发生，对业主而言便是更大的损失。张小姐开始有点担心了，委托律师起诉至法院，要求退房。

　　不曾想到，第三方经营管理公司依据与张小姐签订的委托经营合同，也向法院提起了诉讼，称业主退房行为使其在委托经营合同中的权益无法实现，要求按合同约定承担4万多元的违约责任。这样一来，无论张小姐是否退房成功，似乎损失是不可避免的。

　　案例结果：现在回过头来看看，发展商、张小姐、经营商之间的合同关联性极强，因此也很好地解释了为什么在业主的屡次催促之下，发展商仍然好整以暇：退房，承担委托经营合同约定的损失；不退房，承担由于房产公司逾期交房造成的损失。

　　案件开庭审理之后，张小姐的律师指出，发展商的行为实际上是一种售后包租行为，使得购房者无法实际掌控商铺，从而存在较大风险。发展商和经营商分别订立合同以规避售后包租，但不管如何，本质上依然是违规行为。利弊权衡之下，房产公司同意退房退款，同时经营管理公司也进行了撤诉。

　　律师点评：从某种意义上来讲，售后包租是发展商尽快回笼资金的违规行为，将简单的房产销售变成了金融产品销售，法律上难逃非法集资的嫌疑。在建设部实施的《商品房销售管理办法》中，明确对期房的售后包租行为予以禁止。

　　虽然发展商的计划很巧妙，但是，商铺买卖合同因发展商逾期交房而被依法解除的情况下，委托经营合同也就没有了立足之地。尤其是委托经营合同中约定，业主委托经营管理公司经营，不需要向其支付费用；但终止委托经营，则须向其支付违约金，这种约定更显露出了售后包租的本质。在经营管理公司不承担任何费用和经营风险的情况下，委托人当然有权终止委托合同，而且无须承担违约责任。

　　（本文作者为上海联业律师事务所律师）