□特约撰稿 张羽 发自美国

　　自1991年年初以来，美国房地产市场经历了前所未有的强劲成长。新屋开工率和销售量，二手房的成交量以及房价等多项衡量房地产行业的指标均连续数年保持上升势头。但是这样的繁荣景象已经开始逆转，不难看出在数据上已经出现了明显的变化。

　　如果将过去3个月中每个月的新屋开工率换算成年率，该数值已大幅滑落56%之多，这是此波房市多头中，从未发生过的修正幅度。新屋开工户数也已经连续3个月下滑，4月份新屋开工近185万户，较市场预计的195万户少，也比3月份修正后的199万户减少7%。同时，未售余屋开始增加，房价也已有下滑现象。

　　美国全国住房建筑商协会(NAHB)5月15日公布的报告说，全美建筑业信心指数在5月份跌至11年来的最低点，住宅市场指数从4月份时的51跌至5月份的45，是1995年年中以来的最低，这也是1995年以来第2次跌至50以下，表明现在对市场持悲观态度的建筑商居多。

　　在NAHB的各项信心数据中，反映目前新屋销售的指数降到50，而衡量建筑商对未来6个月的指数则跌到54，衡量潜在买家的指数跌至32。连该协会的首席经济学家David Seider惊叹目前的指数变化与他们所预期的房屋销售将有序降温的情况完全不一致。

　　1991年开始的美国房地产牛市，仅仅经历了2次小幅调整，分别是1994至1995年和1999年至2000年。来自各方面的利多因素延续和支撑着这一波上涨，例如针对出售自住屋后所获资本利得的减税优惠，较低的房屋贷款利率以及更多元化的房贷金融产品。

　　但随着美联储连续16次加息，不但短期利率上扬，长期国债券的利率也已经攀升，在它的带动下，目前美国30年固定房屋抵押贷款利率已大幅上升，从去年7月份的低点5.53%上扬到5月中旬的6.5%。这给房屋抵押和再融资带来很大的负面影响，据由美国政府支持的房贷机构Freddie Mac预估，今年美国房屋抵押贷款金额约为2.45兆美元，将较去年下降13%。房地产降温引发的财富缩减效应，将紧缩消费者的消费能力，从而使以消费为主的美国整体经济成长受阻。看来过去5年，对美国GDP增长贡献多多的住宅建筑，未来几个月可能会有一定幅度的衰退。

　　以历史数据来分析，过去共有10次的景气循环，每一次新屋开工率自高点下跌，平均修正幅度为42%，时间一般会延续两年左右。而近3个月来新屋开工率虽已连续下滑，但幅度只有18%，因此可以认为还有下降的空间和时间，目前应该只是初期的降温阶段。