□杨英杰

　　自2005年始，中央实施一系列加强房地产市场调控的决策和部署，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　但是，我们不能因为房地产行业中存在的一些问题，而人为地去挤压房地产业的良性发展。同样，我们应该认识到，房地产业的健康发展对于当前我国国民经济发展的重要作用。最近，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条针对性措施，国务院办公厅又转发了九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这对于今后房地产业的良性发展乃至我国国民经济的可持续发展，都具有十分重要的意义。

　　房地产业的健康发展对经济的促进作用主要表现为，居民消费支出的增加能对经济增长起到明显的拉动作用。这里，居民消费支出的增加可以分为两个方面：第一方面是增加了居民对住房需求的支出。房地产业是一个关联度很高的行业，房地产业的健康发展可以带动诸多行业前行。特别值得一提的是，房地产业的发展对我国银行业的发展起到了积极的推动作用，个人消费信贷是银行业近年工作的着力点，而且个人消费信贷确实也得到了迅速的发展。中国人民银行近日发布的《2005年中国区域金融运行报告》指出，在个人消费信贷中个人住房贷款占比不断扩大。目前，个人住房贷款约占全部消费贷款余额的70%以上，东部大部分省份的占比超过了80%。尽管住房信贷领域可能也存在着这样那样的问题，但在促进国内需求、缓解银行的流动性压力及刺激金融创新等方面，住房信贷也是有突出影响的。

　　第二个方面是，房价的合理上涨对居民消费需求也会产生积极的影响。以美国为例，在过去5年里，美国平均房价上涨了50%以上，许多城市的房屋价值都增长了一倍以上。可以说，规模高达2万亿美元的房地产市场一直是近年来美国消费者支出的主要推动力。当然，一直有人认为美国房地产市场存在严重的泡沫，“硬着陆”难以避免。但美联储主席伯南克预计，当前的住房市场繁荣将实现软着陆，并认为住房市场正在十分有序而温和地降温。

　　从理论上说，房价上升对居民消费支出的作用很复杂。在健全的金融市场中，股票价格的上涨反映了经济中潜在的生产能力的提高，以及预期未来收入的增加，因而会刺激消费。而高房价可能仅仅反映了住房的稀缺性，并不反映住房所提供服务的数量和质量发生了变化。这种情况下，国民财富并没有发生变化。然而，即使总财富没有发生变化，房价的提升也会影响到一些特殊群体的相对地位，会造成财富的转移，如财富从购房者向房屋所有者的转移。如果两者的边际消费倾向不同，财富的转移将会产生一定的宏观经济效果。

　　住房价格提高对一国经济产生的净效应，依赖于房屋所有者依据房价提高而提升房租的水平，依赖于购房者和房屋所有者之间财富转移后边际消费倾向的强弱变化。如果售房者或房屋出租者随着因房价上涨引起的财富的增加，增加消费而对经济产生的效应，大于购房者或租房者因房价上涨而引起财富的缩水，从而导致消费水平降低带给经济的效应，那么，房价的上涨会有利于经济的增长。经合组织经济学家皮埃罗·凯特等人对18个经合组织成员国1971-2002年间数据的实证研究表明，高房价与更高的消费支出有很高的正相关。也就是说，高房价使拥有住房居民的净财富上升，从而促使消费支出的增加。因住房价格变化而带来的各种因素的变化，对宏观经济产生的净效应还有待于进一步的实证研究。而且，这种效应还因为各个国家不同的制度特征和经济、金融结构的不同而不同。

　　我国房地产市场之所以处于不断高涨的“泡沫”舆论之中，原因就在于需求者甚众。当然，这里不排除投机性需求的存在，特别是人民币升值预期背景下海外资金的持续流入。可以肯定的是，购房者中有相当一部分是将房子作为一种投资工具，这一方面说明了欠缺其它合适的投资工具，另一方面也说明了房屋作为保值增值工具具有让投资者首选的优势。今年的“两会”上，也有专家提出了“以房养老”的建议，尽管具体的操作上需慎重考虑，但这一思路也是考虑了房屋作为个人或家庭对冲生活中不确定性的优点。同时，房屋不仅仅可以作为一种有价值的生活保障工具，还可以用来作为抵押物品满足居民更高层次的需求。凯特等人的研究也表明，在那些抵押市场规模更大、更有效、反应更灵敏的国家，房地产行业对消费的拉动更为显著。在扩大内需日益紧迫，合理引导、调控房地产市场朝着理性、健康、繁荣的方向发展，是当前面临的一项重要任务。