每平方米售价高达3万元的世茂滨江花园，“曲沪平”靠按揭购买了几十套。 　　资料图 　　2004年，“姚康达”靠贷款炒作房地产成为焦点人物 资料图

　　银行是怎样沦为豪宅“房东”的

　　———上海浦东发展银行“巨额虚假个人住房贷款事件”调查

　　“五一”前夕，市场风传上海某商业银行数亿元个人住房贷款出现风险，“贷款贷成房东”。记者经过近一个月的深入调查获知，这家银行就是上海浦东发展银行，发放巨额贷款的是该行陆家嘴支行。由于巨额贷款中惊现1.26亿元“虚假抵押”，银行不得不控制部分豪宅的产权，成为“房东”，并委托房屋中介公司出售，以回收“问题贷款”。

　　“神秘人”按揭购买数十套豪宅

　　位于浦东的“世茂滨江花园”是上海有名的高档楼盘之一。近两年来，这一楼盘的价格由每平方米１万多元一路飙升至３万元，最高时超过４万元。在这个楼盘的销售过程中，有一个叫“曲沪平”的人，购买了几十套房子。尽管以不同的个人名义登记产权，但房子事实上归一家叫“优佳投资”的公司所有，曲沪平是这个公司的员工。“这个曲沪平和优佳投资，现在让浦发银行很头疼。”一位上海银行界的人士说。

　　据记者了解，２００５年１０月下旬，上海浦发银行在自查中发现，一笔购房贷款的房屋“它项权证未入库”。就是说，银行把钱贷出去了，但房子并没抵押给银行，这是绝对不合规的。房地产交易中心的信息显示，这笔贷款从未办理抵押手续。

　　接下来的追查引起了浦发银行的焦虑。与“曲沪平”有关的住房贷款竟达９１笔，包括浦发银行陆家嘴支行８９笔、卢湾支行２笔，贷款时间在２００４年至２００５年间，金额估计在４亿元左右。这些贷款被用来购买上海中心城区黄浦、卢湾、浦东等地的高档物业。问题出在两方面，一是涉嫌大量利用他人的身份证“偷梁换柱”申请贷款；二是有３２笔陆家嘴支行发放的贷款存在“抵押不实”，涉及金额１．２６亿元。贷款的代理人全是曲沪平，提供按揭中介服务的均为上海优佳投资管理有限公司。

　　记者调查获知，“优佳投资”系美籍华人STE－FANEL·YI·GU（下称“顾艺”，音译）２００３年在上海注册的一家外商独资企业，从事物业管理、租赁及高档物业包租。“优佳投资”本身并不具备房产交易中介资质，但它通过挂靠一家知名中介公司提供中介服务。

　　“‘优佳投资’提供按揭中介服务的贷款，都是由顾艺向银行推荐的。说穿了，他是在自己推荐自己！”一位银行人士说，“顾艺是在用别人的身份证为自己买房。这种抵押贷款本身风险丛生，何况还有３２笔根本就没有抵押。如出于故意，那就是一种骗贷行为。”

　　知情人透露，发现问题后，浦发银行迅速采取措施覆盖风险。一方面，重新补办抵押登记手续。然后，由浦发银行陆家嘴支行再向“优佳投资”贷款１．２４亿元，通过“个人贷款”转为“公司贷款”的形式，偿还由顾艺推荐的部分个人住房抵押贷款；另一方面，顾艺将“世茂滨江花园”一套评估价值为１亿元的复式豪宅抵债给浦发银行，浦发银行因此成为这幢豪宅的“房东”；另外４９套住房也被按剩余抵押价值抵押给浦发银行。这４９套房产中有３４套在“世茂滨江花园”。

　　骗贷术种种：虚高评估套现、偷梁换柱按揭

　　知情人士说，从已暴露的情况看，至少存在三大骗贷嫌疑。一是虚高评估抵押物（房产）价值，套取银行资金。一套位于“世茂滨江花园”的复式高档房（面积９３８．３４平方米），“优佳投资”买入价是２４００万元，即便按后来房价涨到每平方米４万元估算，真实交易额也就４０００万元，而上海光华房地产评估有限公司给这套房产的估值竟达１亿元。“按７成贷款计算，仅这一套，顾艺就从浦发银行贷到了７０００万元，除去真实房款，他已从银行套现４６００万元！”这位人士说，“这是典型的虚高评估骗贷案例。”

　　二是利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭。除了抵押不实，在浦发银行的问题贷款中，还大量涉及利用他人身份证办虚假按揭。一位金融系统的权威人士说，２００５年，一位云南人曾询问浦发银行，自己怎么莫名其妙地成了上海“世茂滨江花园”的“业主”，并且有一家公司正在逐月“替他”还贷？原来，此人准备在当地贷款买房，但当地银行发现，他已有向上海浦发银行贷款买房的征信记录。

　　与此相印证的是，在浦发银行问题按揭中，借款人的身份证各异，但还贷账单却是寄往三四个相同的地址。这表明按揭背后的真实借款人是同一个人或公司。

　　三是公证机构虚假公证。据记者了解，在浦发银行的这起事件中，一家公证机构接受委托出具了具有法律效力的收入证明。“从手续上，几乎没有漏洞。公证机构也被他们买通了。”一位内部人士说。

　　至此，按揭骗贷的造假路径已依稀可见：异地收购大批身份证（身份证所有者不知情）———伪造系列借款委托书（表明身份证所有者委托他们进行借款）———骗取或买通公证公司（进行“委托”公证）———提供虚假的收入证明（申请贷款）———虚高评估房价（或伪造交易合同）———获取银行大笔贷款（实现事实上的零首付）。

　　一位银行人士说，这种“程序天衣无缝”、形式“合规”的骗贷，大多离不开银行“内鬼”，因而更具风险，“譬如，类似云南的假冒购房人，一旦维护自己权利，银行那些没做抵押的贷款就会成为烂账。”

　　“姚康达事件”翻版：“问题贷款”还有多少？

　　业内人士担心，目前暴露的问题贷款可能只是冰山一角。除浦发银行，“优佳投资”在上海的问题贷款可能还牵涉到其他商业银行。因顾艺大部分炒楼资金来自上海的银行，从其在上海的物业分布来看，类似“问题贷款”可能还有。而浦发银行一位内部人士也对记者“抱屈”，“我们只是一小部分”。

　　在这一轮炒楼狂潮中，埋下的“问题贷款”究竟还有多少？据记者了解，上海银监部门已在认真调查此事。“这反映出银行内部的风险控制系统出了问题。”中国人民银行上海总部有关人士说，尽管“巨额虚假按揭”案的发现缘于银行内部审计，可算是其风险控制能力有所加强的表现，但摆脱层层监控的问题贷款竟有３２笔之多，还是令人愕然。

　　业内人士指出，从时间上看，浦发银行问题贷款发生在“１２１”号文件（即２００３年６月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）出台之后，性质比“姚康达事件”更恶劣。

　　“姚康达事件”是上海房地产市场上的一桩典型骗贷炒房案。从２００２年至２００３年上半年，工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放了７１４１万元房贷，用于炒作１２８套住房。２００３年６月以前，有关政策、文件没有规定个人住房贷款的最高上限，也没有对贷款人购买两套或以上的住房作出限制，“姚康达”正是利用了这一政策空子，“程序合规”地诓取了巨额贷款炒房。如果说“姚康达事件”还情有可原的话，那么浦发银行贷款案则明知故犯，发生在央行已明确要求各商业银行“对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例”。

　　一位上海银行界的人士对记者坦言：“这起事件表面上看是银行内部监管失策，实质上是银行的基层机构为了眼前的商业利益。”的确，让人疑惑的是，这家上市的国有控股的股份制商业银行，为何敢于明目张胆地放贷、放任一外资企业大肆炒楼呢？这一问题值得深思和追问。

　　（据新华社报道）

　　“姚康达”：贷款7000万狂炒“名都城”

　　2004年6月23日，国家审计署审计长李金华的一份报告，让“姚康达”———一位名不见经传的小人物，陡然成为了舆论的焦点。

　　审计风暴发现问题

　　2003年4月，审计署金融审计司组织了全国18个特派员办事处，共派出了近300人的审计队伍进驻工商银行进行交叉审计。一直到10月末，这场大规模的企业审计行动才基本结束。

　　审计结果表明：中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用于购买128套住房，炒作房地产。

　　在“姚康达”手里，从银行里取得别人的钱买房投机。128套住房，买进卖出一转手，几百万、几千万就落进了“姚康达”的口袋。而工行外高桥保税区支行成了“姚康达”的钱袋子。上海房价在前些时候的急剧上涨，上海房地产泡沫的堆起，“姚康达”功不可没。许多市民急需买房而买不起房，外地人高价买下“姚康达”们囤积的高价房。

　　7000万狂炒“名都城”

　　按照7141万元人民币购买128套住房来计算，这样的贷款人平均每套房的贷款在55.7万元。首付以20%计算，他购买的每套房屋均价都在70万元人民币左右。这样的炒房人一般是先选择地段再选择楼盘，而且是一次性购买10套以上，把价格炒高，然后再快速抛出，每套住房在手中停留的时间不会超过半年。

　　据工行内部人士透露，“姚康达”名下房产主要是“名都城”酒店式公寓，姚先后购下128套。“名都城”位于浦西的黄金地段，北接古北新区，南连吴中路，近临延西高架快速路，往虹桥国际机场只需5分钟车程，驱车上海火车站只需20分钟，距市中心也只需15分钟。

　　令其他炒家羡慕的是，“姚康达”居然能从同一家银行获得如此巨额的贷款，因为，一般要贷款买10套以上的房子，银行都会认为风险很高。

　　2004年11月1日，审计署官方网站刊登了《中国工商银行2002年度资产负债损益审计报告》和《中国工商银行关于落实审计建议加强内部整改情况的报告》。这标志着一个从曝光到问责的全过程的基本结束。根据审计署审计报告，“2002年上海市分行外高桥保税区支行向‘姚康达’一人就发放个人住房贷款7141万元，购买住房128套，用于‘炒楼’营利”，这一违规行为的性质已被定为“以消费信贷名义经营谋利”。对此，中国工商银行作出如下处理：“对上海外高桥保税区支行违规发放个人住房贷款中负有责任的支行副行长予以行政开除处分”，并称，上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放的7141万元个人住房贷款已收回。