□特约记者 薛明

　　这一周，高考和世界杯是全国人民的头等大事，要说这二者和房地产相关，就是一些大打教育和体育概念的楼盘了。谁也不能否认，中国的房地产市场曾经，或者仍然是一个概念盛行的时代———运动住宅、水景住宅、绿色住宅、教育住宅、轨道住宅……花色繁多、不胜枚举。而这些概念也一度被开发商和代理商视为楼盘热销的法宝。

　　但是，随着房地产宏观调控的不断深入和市场的日益成熟，单纯的概念的说服力正在降低。一个鲜明的轨迹是，购房者的心态正日益冷静务实，成熟开发企业也正将着力点向前期产品研发侧重。简单的概念包装如果没有实际的品质和服务支撑，很可能将风光不在。

　　“挂羊头卖狗肉”概念盛行

　　智能化住宅目前正在广州盛行。2006年据说是广州的“公寓年”，有媒体报道共15个国际公寓将在今年入市。但当地人士透露，这些公寓多是由普通住宅加上几个智能设备包装出来的概念产品。

　　可视对讲门铃、监控摄像头、烟感报警器、三表远程抄送……当一个普通住宅添了几样新产品，就可以摇身一变成为代表了高尚居住的国际公寓。专家介绍，按目前的智能化配套成本，楼盘单价最多只需要在原来的建筑成本上增加100元。但数据显示，今年2月广州此类国际公寓的单价在9000－15000元/平方米间，是住宅均价的两倍。

　　而来自全国工商联房地产商会的统计，在该商会对23个生态住宅所做的调查中，所谓绿色建材成本只占项目总成本的2%－3％，但这些生态住宅的价格同样不菲。

　　“我们称这些概念楼盘是挂羊头卖狗肉。”广州一位房地产从业人员告诉记者。

　　与智能住宅一样华而不实的是水景住宅。随着上海东外滩、北外滩、南外滩、外滩源等沿江开发规划的启动，一大批江景住宅应时而生，但真正能看到江景的房子却为数寥寥。

　　“我家只能在厨房窗口看到东方明珠，而邻居家更惨，买的时候还可以看到江水，现在对面又起了一座高层，江景已经完全挡住了。”上海虹口区某楼盘业主胡先生介绍。目前，该楼盘二手房的单价在15000－18000元/平方米。一套110平方米的房子，总价近200万元。

　　概念做实才有效果

　　为此，专家提醒购房者，对概念楼盘需要冷静评判，包括概念的持续性、性价比的考量，甚至后续的物业管理等。“有概念不怕，关键是做实。”上海某运动概念的知名楼盘开发商对记者表示。

　　运动概念也在上海楼市由来已久。从奥林匹克花园、汤臣高尔夫别墅，到新体育广场等，无不是打着运动生活的概念曾经一度引领楼盘热销榜。世界杯之际，有人集体辞职看球，运动对城市人生活的影响可见一斑———这也正是众多开发商瞄准运动地产的原因。

　　然而专家指出，未来的运动概念将不再仅局限于加几处体育设施，或邻近某运动场馆。更重要的增值服务应该在后续的物业管理中体现，比如在特定的体育盛会或节日期间组织相关活动。

　　调控新政带来生存难题

　　随着楼市调控日益深入，品质时代可能成为概念楼盘的一种终结。“越来越多的房地产企业正在形成共识，打造真正的楼市精品，而不是依靠一时的概念取胜。”招商局地产上海管理总部副总经理董雷表示。

　　董雷认为，“国六条”新政将引发新一轮资产整合，中小开发商由于资金和经营瓶颈，很可能将越来越多的项目资源让渡到大型开发商手中。而这种让渡将通过收购、兼并及合作等多种方式完成。受此影响，市场期待已久的品质时代有望到来。

　　而从近日结束的国际地产大会传出消息，上海有望在此轮调控的实施细则中加入科技绿色住宅的要求，节能环保等科技要素将在上海等城市率先发展起来，而全国工商联住宅产业商会会长聂梅生称，这有望成为中国广泛发展绿色住宅的开端。

　　而业内人士介绍，受万科等前辈级开发企业的影响，越来越多的大型房地产开发企业正在将创新的重点前移到产品研发阶段，从建筑本身发掘产品品质，其余辅助工作比如承建、广告、营销等工作都可以外包出去。“其实概念营销只是开发环节中最简单的一环，此前却一度成为开发商的重心工作。这种催生概念炒作的因素正随着调控在减少，概念楼盘‘不变则亡’并不夸张。”一位市场人士称。