孙磊：北京大学经济学博士，中国律师，注册会计师。研究方向：宏观经济、宏观计量学。 　　图1我国季度房屋销售价格的增长率：（2000－2005年） 　　图2：房价上升的市场结构差异：商品房市场 　　图3：我国商品房空置面积与空置率

　　房价上升和供给结构性过剩是非均衡房地产业的典型特征

　　近年来，我国房地产在迅速发展的同时，也一直表现出非均衡发展的特点，多次出现了房价上升和供给结构性过剩这一对互相矛盾的经济现象，体现了目前我国房地产市场的典型特征。

　　首先，房地产业规模迅速扩大，市场供给量快速增长。目前，我国人均住房水平仍处于较低水平，在经济发展和城市化进程中，住房市场孕育着巨大的潜在市场需求。同时，90年代初以来房地产业一直被视为经济发展的支柱产业，而近年来房地产业的高利润率，进一步吸引了大批资金进入，使得房地产业的投资额迅速上升，房地产业规模迅速扩大。

　　从房地产业的投资额来看，房地产开发投资作为固定资产投资的重要部分，自2000年初以来一直保持在30％以上的增长速度，成为我国固定资产投资增长的主要推动力量。在房地产业大量投资和资金的支持下，房地产业的开工面积和竣工面积一直都在快速增长。我们看到，尽管自2004年受宏观经济调控的影响，房地产业的增长有所放缓，但仍然保持了20％多的增长速度。

　　其次，房价增幅持续高位徘徊，宏观调控成效不足。2003年房地产业出现过热，政府及时出台了多项房地产宏观调控措施，在一定程度上抑制了房价的迅速上升势头。但自去年底以来房价涨势依然不减，进一步偏离了市场均衡的合理水平，并与我国今年来消费市场物价水平如CPI的持续走低的趋势形成了鲜明的对照。

　　从房地产业市场结构看，除了地区间差距外，在经济适用房、普通住房和高档住房市场之间也存在着显著的差异。从2005年7月至今，商品房市场保持了大约7％的增速，其中经济使用房增速较低，平均增长速度仅为3.4%。随着房地产价格尤其是高档住房价格的迅速上升，更是加剧了我国房地产业的市场结构性差异。

　　第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地产业出现结构性过剩。尽管大量居民的住房条件仍然较差，潜在住房需求巨大，但有效需求仍然相对不足。房地产业供应的迅速增长和有效需求的不足，直接导致了房地产业的供求结构性过剩，大量商品房出现空置现象，且空置率居高不下。到2005年底，全国商品房空置面积达到了1.43亿平方米，与全年的竣工面积4.88亿平方米相比，空置率达到了29％的高位。我国的商品房高空置率和大量居民买不起房的现象并存，这表明房地产业存在严重的结构性过剩。

　　第四，房价的“刚性”与租售比的高位偏离。在房地产市场中的供求结构性过剩中，价格难以通过自身的灵活调整来实现市场的均衡。在供给出现结构性过剩的情况下，房价的刚性是由我国房地产业的特殊国情决定的。土地作为房地产业的要素成本具有强烈的刚性特征，因为土地的稀缺性和政府统一所有的垄断性，使得房地产商和政府部门在土地资源的分配中会追求租金的最大化，从而将土地资源的要素刚性传递到房地产市场上，形成了房价的刚性。房地产商基于利润考虑，就必须将房价维持在一定水平上，导致经济中结构性过剩的非均衡状态得以持续。

　　与此同时，销售市场和租赁市场之间失调现象突出。租售比的变动可以反应出房地产市场上投机因素的作用强弱，也是房地产均衡发展程度的一个度量标准。在西方发达国家中，租售比一般在1：100左右。而我国的租赁市场发展滞后、市场规模小及市场交易清淡，租售比远低于国际上房地产市场的一般标准，个别地区甚至达到1：300的比例，出现了租售比倒挂（月供大于月租金）的情形。这表明，房地产的非均衡程度在逐步加深，商品房市场发展日益挤压租赁市场的市场空间，也反映了房地产市场的投机性作用日益加强，房地产非均衡发展存在着泡沫化的倾向。

　　导致非均衡房地产市场的四大成因

　　深入认识我国房地产业的发展及走势，我们不能仅仅从房地产业“过热”的表面现象出发，而必须从房地产市场的运行方式和内在动力机制入手。房价的持续上升和市场的结构性过剩，只不过是房地产市场非均衡运行状态的外在表现。

　　当前，导致房价持续高企和房地产市场结构性过剩的一个直接的成因和动力是来自于市场上的投机力量的作用。在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，甚至出现经济的“泡沫化”倾向。在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量。同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日趋严重。在我国的房地产市场上，从商品房销售面积和竣工面积的对比我们可以清楚地观察到投机力量的作用。

　　从经济指标看，国际上房价收入比一般在1：3左右，不应超过5：1，否则房地产市场将得不到实际需求面的支撑。在我国的大多数城市房价收入比都已超过了这一通常标准。另外，从判断房地产投机程度的指标———租售比看，我国房地产市场的租售比远低于国际上的通行标准（1：100左右）。除了我国租赁市场的不发达原因之外，租售比的严重偏低表明，投机过度导致房价偏高，并推动了我国房地产市场的非均衡发展。

　　那么，为什么如此强劲的投机力量会集中于房地产业而不是其他行业？因为,资本有天然的逐利本性，房地产业的投机力量的集聚有着更深层次的原因。

　　首先，房地产业的高利润率与进入壁垒。我国正处在住房体制改革后的快速发展阶段，房地产业尤其是上游产业开发商相对市场化程度低，行业的利润率高，长期位居高利润率的行业。作为房地产业最重要的资源———土地，由政府土地出让制度来垄断性配置。在土地出让金居高不下的情况下，加上土地出让中各种政策性因素的影响，房地产业的进入壁垒其实是相当高的。而房地产开发企业具有垄断的力量，可以在市场中将高额的土地出让成本向交易市场转移。这种行业的高壁垒，使得高房价和行业高利润率得以长期维持。

　　其次，投资冲动与投资机会缺乏，使房价持续上升的可能变成了现实。近年来，我国经济的有效需求不足，宏观经济中不少行业出现了供给的相对过剩，出现了物价水平的持续走低和通货紧缩的局面。长期以来我国资本市场不发达，尤其是在股票市场长期不景气的情况下，房地产业成为资本追逐的投资工具。由于房地产作为一种投资品，具有良好的财富保值和升值的能力，尤其在资金成本较低的时期，具有很高的投资回报率，导致大量资本涌入了房地产交易市场。

　　再次，银行风险控制体系不健全，银行资金大量流入房地产业。银行贷款不仅通过按揭购房贷款等贷款形式迅速流入房地产业，而且也成为房地产开发公司广泛应用的财务杠杆工具。同时，由于房地产贷款是银行利润的重要来源之一，银行对房地产业的贷款增长，也成为房地产业过热的重要原因之一。高度集中的银行贷款带来了巨额不良资产的潜在风险，并埋下了金融危机的隐患。

　　最后，以抑制房地产开发投资为主的宏观调控政策，强化了供给总量下降的预期，反而成为房价上升的“帮凶”。针对房地产贷款的政策调控，虽然导致了房地产投资增长率有所回落，但对2004年以来的房价持续上升也有突出的影响。

　　非均衡的房地产业反映了宏观经济的非均衡特征

　　如果我们将对房地产市场的观察转向宏观经济发现，房地产市场的非均衡发展只是我国宏观经济非均衡发展的一个缩影，或者说是经济非均衡矛盾激化的一个“火山口”而已。在宏观经济的非均衡运行体系中，房地产业正是经济发展的一个小循环。在资金、劳动和资源在各个行业循环的同时，宏观经济的非均衡运行的矛盾在房地产业强烈地“外在”表现出来。宏观经济的非均衡状态的运行机理和内在动力可以概括为“三低一高”。即低的资金价格（利率）、低的要素资源价格和低的劳动力成本价格以及高的居民储蓄率。

　　在利率的非市场化和国有银行主导的融资体制下，金融体系筹集资金的成本被人为压低，并以低于市场利率的价格配置到以国有企业为主的经济部门中。在粗放式经济增长模式下，要素资源也以较低的价格被使用和消耗，高度依赖投入的增加来提高产量。同时，在劳动力供给过剩的情况下，劳动力的成本非但没有上升，反而有下降的趋势。这样，在低资金价格、低劳动价格和低资源价格的条件下，投资主体难以抑制投资冲动，投资的增长意味着未来生产能力的增长和供给的过剩。另外，从需求方面看，居民收入增长缓慢，加上高储蓄率，导致消费需求不足，经济中出现了结构性供给过剩的独特现象。所以，供给和需求的矛盾，加大了通货紧缩的压力及物价持续低迷，通货紧缩的压力又反过来强化了居民的储蓄意愿，导致消费需求进一步萎靡。如此这般，加深了非均衡状态，进一步激化了经济的结构性过剩矛盾。这就是我国当前宏观经济所面临的困境。由此，也可以解释我国当前宏观经济所面临的“看似矛盾、实则必然”现象：GDP高速增长、物价持续低迷、环境严重恶化、资源出现紧张、收入增长缓慢、消费需求不足。

　　不过，房地产业还具有自身的一定特点，其土地资源受国家垄断配置的影响，进一步强化了房地产市场非均衡运行的动力机制。政府在土地资源的出让中追求土地出让金收益的最大化，从土地出让中获得的高额土地出让金，被用来满足政府尤其是地方政府基础设施建设以及预算外资金的需要。国土资源部的数据表明，仅2005年，全国的土地出让金达到了5505.15亿元，房地产业不仅成为地方政府发展经济的支柱产业，也是政府预算外收入的最重要来源。房地产商又将高额的土地出让成本向终端消费者转嫁，这种要素成本的转移通过房地产市场上的投机力量获得其价值的实现，同时也放大了房地产商的利润。在此，房地产商品的特殊性———作为一种投资品而存在的商品，给寻求资本增值的资本投机行为提供了载体。但是，硬币的另一面是大量的投机行为也推动了房价的快速攀升，进一步偏离市场均衡价格，加深了房地产市场的非均衡程度。在这种机制的作用下，虽然宏观经济存在通货紧缩压力，以及消费品价格水平也面临下行压力，但房价不断攀升及结构性过剩等房地产市场上的突出问题却难以解决。

　　表1：2005年国内部分城市的租售比（估计值）

城市 北京 上海 深圳 杭州 苏州 济南 成都（2004年）

租售比 300 360 250 470 370 210 225

　　房地产运行从哪里突破困局

　　非均衡房地产市场是造成当前我国房地产市场存在诸多问题的根源所在，而房价攀升和供给的结构性过剩是非均衡房地产市场的外在表现而已。针对国务院新出台的房地产业的宏观调控原则，制定具体、协调的政策操作方案，使宏观调控的政策效果落到实处，应该着重从以下几点入手：

　　一、积极拓宽投资渠道，优化投资环境，多方面开辟投资机会。当前，投资渠道不畅、实业投资收益率低，是资本纷纷卷入投机市场、民间资本大量外逃的根本原因。我国投资和市场环境亟待改进，政府的政策应着力于优化投资环境、规范市场秩序、完善公共服务，减少与民争利的政府投资，为社会资本创造更多的投资机会。同时，积极发展股票市场、债券市场等间接融资市场，吸引社会游资，为资本的运作和转化穿凿顺畅转换的市场体系。

　　二、改革土地供应和土地出让金制度，弱化地方政府对土地出让金的依赖，合理配置土地的市场供应结构。当前政府在土地供应和土地出让金制度的角色错位和房地产商博弈关系，是房地产市场非均衡发展的一个死结。地方政府财政对土地出让金的高度依赖下，政府具有最大化土地出让金的动力。在此基础上，房地产市场中政府和房地产商在房地产业发展中有着共同的利益机制驱使，这使得宏观调控政策难以落实。因此，政府的宏观调控从打破政府在土地出让制度中追求出让金最大化的机制入手，通过对土地出让金限定使用方向、减轻对土地出让金的依赖来实现。同时，改革土地供应制度，对住房市场的土地供应进行政策性调节，改变现有的高档住房比例大、经济适用房短缺的不合理市场结构，引导房地产市场合理供给结构的发展。

　　三、加强银行风险的责任控制制度，贷款资金流向，防范房地产市场的金融支持过度和风险累积。当前我国银行业的改革进入了新的阶段，进一步强化银行对信贷风险的内部控制制度和风险责任制度。中央银行应通过利率手段、信贷窗口等政策工具，对银行贷款的流向进行监督，防止银行资金过度流入房地产市场，而形成新的不良资产，避免出现房地产市场的金融支持过度，出现市场的泡沫化。

　　四、通过调整收入分配制度、提高公共服务水平和社会保障等政策手段，积极刺激消费需求，是调控宏观经济和房地产业的基础性措施。非均衡的房地产市场，是宏观经济非均衡发展的一种必然结果。调整改革收入分配制度，多种途径提高劳动力工资水平，是刺激消费需求、扩大内需，解决宏观经济非均衡发展的必由之路。同时，改进政府公共服务供给水平，改善居民的消费预期，促进消费需求的较快增长，给宏观经济向均衡方向发展提供动力机制。宏观经济从非均衡向均衡的良性方向的发展，才能从根本上破解房地产业非均衡的难题。

　　当然，除了上述“治本”的政策措施以外，针对当前房地产市场，还应配合以相应的“治标”的宏观调控措施：包括规范房地产市场交易行为，尤其是预售房市场和投资性购房市场，抑制市场上的恶意投机行为；建立和完善住房价格的信息披露制度，及时公布房地产市场的价格水平信息，引导消费者形成理性的价格预期；充分运用营业税等税收手段和房屋管理（如房屋过户等）等政府职能，对商品房销售市场和二手房市场进行适当的调控和监督，等等。这样，“标”“本”兼治，才能保障宏观调控的落到实处，化解非均衡房地产运行的困局，实现房地产市场的良性发展。

　　■看点

　　●伴随着80年代以来的土地使用制度改革和住房制度改革，我国的房地产业取得了突飞猛进的发展。然而，在房地产市场的快速发展中，也经历了数次的大起大落。2005年，宏观调控的声音尚未消失，房地产业的过热迹象再次凸显：一边是迅速上升的房价，一边是房地产的供给结构性过剩。这种看似自相矛盾的房地产业现象表明，长期以来我国房地产业的非均衡发展的内部矛盾进一步激化。

　　●我国房地产在迅速发展的同时，也一直表现出非均衡发展的特点，多次出现了房价上升和供给结构性过剩这一对互相矛盾的经济现象，体现了目前我国房地产市场的典型特征。首先，房地产业规模迅速扩大，市场供给量快速增长。其次，房价增幅持续高位徘徊，宏观调控成效不足。第三，有效需求不足，商品房空置率高，房地产业出现结构性过剩。第四，房价的“刚性”与租售比的高位偏离。

　　●针对国务院新出台的房地产业的宏观调控原则，制定具体、协调的政策操作方案，使宏观调控的政策效果落到实处，应该着重从以下几点入手：一、积极拓宽投资渠道，优化投资环境，多方面开辟投资机会；二、改革土地供应和土地出让金制度，弱化地方政府对土地出让金的依赖，合理配置土地的市场供应结构；三、加强银行风险的责任控制制度，贷款资金流向，防范房地产市场的金融支持过度和风险累积；四、通过调整收入分配制度、提高公共服务水平和社会保障等政策手段，积极刺激消费需求，是调控宏观经济和房地产业的基础性措施。

　　■编余

　　房地产市场现在成为公众诟病的对象不足为奇。据孙磊博士研究，无论是房地产开发问题、供给结构问题，还是房地产市场规范运行问题，都不只是房地产业自身的单一问题。房地产业暴发户式地非均衡发展，其实是宏观经济非均衡运行的一个缩影。因此，要有效治理存在着诸种弊端的房地产市场，就得下工夫弄清目前房地产市场的运行机理，从根本上消除房地产业的痼疾。这也是中国经济良性发展迫切需要解决的大问题。

　　———亚夫

　　□孙磊