□地产主笔 唐文祺

　　在经历了5月份的政策震动之后，上海房地产市场的各个指数停止了前两个月的持续回暖势头，大部分止步或者下滑，处于回调时期。可以说，从整个市场层面来观察，由政策影响引发的观望心态表露无疑，政策效力将在今后一段时间持续发力，未来的楼市变数增加。

　　从上海住宅市场来看，新房市场与二手房市场纷纷作出了反应。由于新政细则对于二手房市场的针对性更强，同时市场主力承受度更低，因此无论在成 交量或成交价格上，二手房市场的反响更为明显。但在目前刚性需求为主力的新房市场，尽管后期购房者普遍采取持币待购之势，一时的惯性还是助推了市场成交量走高。

　　研究一下近期上海全市的公寓走势，6月1日是个“分水岭”。此前，楼市旺季的惯性因素推动市场成交量创下16个月的新高，但是此后，不难发现市场成交量呈现逐步下滑态势。只有部分地理条件优越的高档楼盘，因为高端客户群体反而受限制不多，再加上发展商提供了许多装修、材料方面的附加值，销售业绩仍属乐观。

　　二手房市场同样存在“两极分化”的表现：要么投资客采取让步、降价出让，要么持有优质楼盘的业主看好后市，以奇货可居的心态不肯降价或者转售为租；但买方却因为受到政策影响，不愿意尽快入市，因此双方开始逐渐陷入对峙状态。

　　从上海商办市场来看，虽然并不是此次宏观调控政策的主要针对方向，但仍然由于连动效应，指数反映有所下滑。值得注意的是，上海市中心的写字楼项目已成为各方资本的众矢之的，项目发展商通常已不再愿意分拆出让，而是以长线持有的方针收取利益；而海外资本则看好上海写字楼市场的后市，主动出击希冀将项目纳入囊中。在这种情形之下，反而是偏远地区的写字楼去化迅速，使得整体市场成交结构产生变化，成交价格大幅下挫。

　　另外，上海商铺市场的售后包租形式可望“刹车”，这对于商铺市场的理性发展起到了指引作用。策源机构提供的数据显示，从上海整体商铺分布地区来看，商铺的成交旺区仍然在外郊环间区域。随着上海城市化发展的进度，住宅先行的局面开始打破，社区的配套商业继而出现。因此，在大规模的住宅落成之后，势必会引发一阵子的社区商铺热潮。因此，外郊环间区域如浦东新区、松江、闵行等区，成交量居前也就在情理之中了。

　　上证房产指数办公室认为，“国六条”及其细则依然强调的是对投机者的打击，在已经调控了一年的上海市场，其影响力反而不如去年同期政策来的大和猛烈。由于市场对“国六条”的解读依然是“稳字当头”，在热销楼盘方面，大部分是8000-10000元/平方米的普通居民自住消费为明显的市场主力。在政策效果初步显现在心理方面后，后市发展主要等待上海地方的具体细则，这将导致市场近期的变数增多。