标准两房：约120m2 　　标准三房：约140m2 　　安亭新镇还需要在节能这一卖点之外寻找新的销售突破口 资料图 　　安亭新镇 　　楼盘地址：嘉定区墨玉南路18号 　　开发商：上海国际汽车城置业有限公司 　　容积率：0.59 　　绿化率：60% 　　楼盘形态：低层公寓，联体别墅，独立别墅 　　主打户型： 150平方米三房 　　装修状况：全装修 　　开盘时间：2004年4月 　　总户数:5334 　　网上已推户数：1421 　　网上已售户数：944 　　网上最新成交均价：6864元/平方米 　　停车位:3616个 　　物业管理费：2.8元/平方米/月 　　本版制图 张大伟

　　异域风格 接受度因人而异

　　从总平面规划来看，安亭新镇整个基地位于吴淞江以南、沪宁高速以北，东、西区之间是一生态水系公园。小镇道路成环形布置，环道内多为4-5层的低层高密度住宅，环道外是淹没在大片结构绿化带和江景、湖景之间的别墅区及公建区。东临小镇公园的商业中心设有酒店式公寓、大卖场、综合商场、步行街、小广场，底层骑搂设计，尺度宜人，很具德国小镇风味。

　　目前安亭新镇现已建成的西区由五个组团“风、雅、颂、兴、赋”苑组成，组团采用若干半围合式空间，每户都可在室内享受绿色美景。停车有些在地面解决，有些以半地下室的形式设在小组团绿化下，就近停车，方便入户。

　　从单体设计上看，立面设计颇具特色，德国式高耸的尖坡顶及单坡、平顶等立面造型，配合多种明亮暖色调的运用，使整个小镇充满尤如节日般的欢乐气氛，也使各组团在色彩上更具识别性。作为全装修房，房型设计整齐实用，多层公寓的面积在80-300平方米，部分为复式，一些大户型还采用横厅布局，通风、采光和视线都比较好。

　　极具异域感的安亭新镇从规划设计各方面来说，无疑是具有世界先进水平的，但由于新镇发展速度较快，不免也存在一些问题。如小镇住户主要依托于在嘉定国际汽车城工作的人群，市区人群较少，小镇规模庞大而现在住户却不算多，所以略显冷清。要聚集更大的人气，今后一方面要发展作为卫星城的产业，另一方面要积极开发小镇后期的高尔夫球场、主题公园、掌心湖等，以为小镇吸引一部分休闲度假的住户。

　　当然，作为采用欧洲先进技术、由百名德国专家参与设计的节能示范小区，安亭新镇充分按照国际标准设计：从外墙到屋顶包裹7厘米厚的聚苯乙稀保温板使能源节省50%；上海首例采用欧洲最流行的可内倒式开窗的高挡窗型，优点是可使风速自然，无明显吹风感；双层中空玻璃及双层复合型窗框、同层排水系统、加厚地板等的运用也是保温、防水防震的新措施。

　　总体而言，安亭新镇从整体规划到单体设计都采用纯德国风格，这种部分住宅呈东西向布置，以及在色彩和建筑风格上的异域感，对于购房者的接受度和吸引力只能说是因人而异了。

　　(上海五合国际建筑设计咨询有限公司设计师 沈露)

　　价格：调控后未进入上升通道

各销售时间点报价一览

时间 价格（元/M2） 涨跌

2004/04 6400 ↑

2004/10 6800 ↑

2005/03 7200 ↑

2005/09 6900 ↓

2006/03 6700 ↓

　　安亭新镇自2003年8月开始形象宣传，前期充分“蓄水”。2004年4月开盘到当年7月达到成交峰值，主要得益于前期所积累的客户集中签约。但是后阶段客源没有向外拓展，仍以汽车城员工为主，加上受到市场价格阻力，成交可以说每况愈下。2004年年底销售遇阻，促使楼盘的开发商聘请上房销售接手做营销代理，销售状况有所好转，2005年春节前后成交又有所放量。但是，2005年5月受国家宏观调控影响，上海楼市大势下滑走低，安亭新镇的量价也双双回落，进入下降通道。作为主打概念营销的外环外楼盘，估计市场回暖期较长，目前整体成交量价水平仍较低。

　　由上表可以看出，安亭新镇的价格自开盘以来小幅上扬，至2005年3月达到一个价格峰值7200元/平方米，然后开始小幅回落进入下降通道，当前报价6700元/平方米，整体价格呈现“∧”形走势。主要原因还是因2005年4、5月楼市遭遇政策调控由热转冷，使得该楼盘价格走势相应出现拐点，与整个上海楼市的表现也是趋同的。

　　好在安亭新镇的价格变化幅度仍属平稳。两年来不同时间段价格峰底之间的差值基本控制在800元/平方米的范围内，价格没有出现大幅震荡。主要原因是该楼盘主打规划“城市蓝图”概念，高调进场，开盘价格高于当时市场价，客户对价格抗性大，去化受阻，致使开发商失去了大幅涨价的基础，同时由于较多高新技术和材料的使用，使开发成本居高不下，价格下降空间也非常有限。

　　目前来看，安亭新镇的价格始终未进入上升通道。2004年4月至2005年3月，可以说是整个上海楼市最为火爆的时期，整体楼价节节攀升，但该楼盘在此一年中价格仅仅上涨了800元/平方米，至今价格依然徘徊在6000-7000元/平方米的区间内。主要原因是该楼盘短期较差的宜居性和长线规划的利好性使前期投资客也占到了一定比例，而调控政策对投资客的有力打击，使投资客逐渐撤退，缺乏支撑价格快速上涨的客观条件及调控影响的不断深入，楼市逐渐回归，价格始终未能进入上升通道。

　　(上海易居房地产研究院)

　　配套：近期依靠老镇辐射

　　嘉定安亭新镇作为上海“一城九镇”规划中率先启动的第一镇，规划中便是一个集住、商、办和多种生活设施、公建配套为一体的大型综合房地产项目，也客观上决定了其开发周期长、人口导入量大。

　　在交通配套方面，安亭新镇所处的位置拥有四通八达的大交通网络，沪宁高速公路在此有上下匝口，还有318国道、312国道、同三（A30）国道，公交线路则有北安线、旅游6号线等可到达。规划中的郊区环线以及轻轨R3线今后也会直抵安亭新镇，同时，安亭新镇目前正积极开发独立的公交线路，并有专门的班车保证住户出行。

　　在生活配套方面，安亭新镇内将拥有集小学、中学，直至大学预科教育在内的完整教育体系，并在着重开发超市、便利商店、菜场等一应俱全的综合商场，但是就目前的情况来看，居住氛围整体成熟仍需要经历相当一段时间的市场培育期。

　　值得注意的是，安亭新镇距离安亭老镇不到3公里，且安亭老镇的各项配套设施已比较完备，因此安亭新镇的住户目前主要还是依靠安亭老镇上来满足生活需求。

　　当然，对安亭老镇的依靠只是一个短期行为，安亭新镇的生活配套正在发展中，预计在较短时间内就能开始起步。

　　(上海易居房地产研究院分析师 何珊)

　　投资星级 ★★【

　　交通配套：尚待完善

　　生活配套：尚待完善

　　投资收益率：较低

　　楼盘性价比：中等

　　嘉定区位于上海西北部，是上海通往江苏省的“咽喉”，也是上海“十一五”规划中“1966”城镇体系中重点推进的三大新城之一。嘉定区东与宝山、普陀两区接壤；南临苏州河，与闵行、长宁、青浦三区相望；西与江苏省昆山市毗连；北靠浏河，与江苏省太仓市为邻。

　　嘉定区由于距离上海中心城区较远，在交通、商业、教育等配套方面与中心城区的差距也较大，使得区域内的楼盘对外来优质客户的吸引力较低，而区域内的人口大部分以从事第二、第三产业的低学历人口为主，对房地产的整体购买力较弱，所以单纯依靠本地需求并不足以长期推动嘉定楼市的发展。而随着市区人口的“被动郊区化”，区域内轨道交通的逐步完善，以及房地产价格较低的特点，市区购房户将逐渐增加对嘉定楼市的认可。

　　在嘉定的几大房产板块中，嘉定镇板块是发展最快、最成熟的板块之一，嘉定颐景园是该板块内比较有代表性的楼盘，数千平方米的湖景以及弯曲的自然河道为该项目增色不少，临近交通干道也使得出行比较方便。

　　南翔板块则是嘉定房地产未来发展的重点板块，虽然目前在售楼盘不多，但品质不俗。金地格林世界是该板块内比较有代表性的楼盘，2100亩低容积率的TOWNHOUSE社区、欧洲普罗斯旺建筑风格、社区原生态景观环境等，都体现出了该项目的特点。

　　还有与上海市区关系密切的江桥板块，作为上海“两个1000万”工程的所在地之一，动迁需求将是支撑该板块后续发展的主力。嘉城是该板块内比较有代表性的楼盘，该项目四周分布着沃尔玛、易初莲花、乐购等商业卖场，交通上也紧挨着外环线、曹安路、沪宁高速等主干道，出行方便。

　　嘉定区的商品房市场，在经过去年以来一年多的调整后，旧盘的消化已经进入尾声，目前可以说正处于一个市场供应的“缓冲期”，成交均价也基本恢复到去年宏观调控政策出台前的水平，这说明嘉定楼市已比较充分的消化了调控所带来的影响，开始步入较为正常有序的轨道。

　　(上海世联地产顾问有限公司数据部)

　　区域：嘉定楼市供应力较弱

　　周边楼盘市场情况参考

嘉定颐景园（嘉定镇板块，棋盘路1358弄）

均价 主力户型 主力面积 容积率 绿化率

7500元/m2 叠加别墅 191.89m2

215.37m2 1 40%

金地格林世界（南翔板块，瑞林路68号）

均价 主力户型 主力面积 容积率 绿化率

5900元/m2 二房一厅

三房一厅 83-100m2

120-150m2 0.65 75%

嘉城（江桥板块，曹安路2378号）

均价 主力户型 主力面积 容积率 绿化率

5300元/m2 两房一厅

三房一厅 98-102m2

108-130m2 1.65 40%

　　□特约记者 陈歆

　　要说上海楼盘里的概念元素还真不少，本月我们已经看过了体育楼盘、水景楼盘，本周再来聊聊国家大力倡导的节能楼盘。

　　目前，上海楼市内的进行节能设计的楼盘已不在少数，而规模大又独具特色的还属嘉定区的安亭新镇。

　　对很多上海人来说，2004年时，嘉定安亭开始进入人们视野，一个原因是安亭国际汽车城的名声在外，另一个原因就是安亭新镇这个拥有高端节能设计的大型楼盘。

　　2006年，再提起嘉定安亭，国际汽车城依然耳熟能详，因为F1被大家津津乐道，而不知当初风光无限的节能大盘安亭新镇，现在是否依旧笑傲群雄？

　　上海第一新镇

　　安亭新镇位于上海市嘉定区安亭镇国际汽车城南端，这个占地5平方公里的楼盘，建筑面积在106万平方米，光在配套设施上，就规划有12万平方米的商业服务区。安亭新镇主打的低层公寓，加上联体别墅和独立别墅，总户数达到5334套，规划上分东、西两区的安亭新镇，第一期开发的是西区，共约1600户，目前售价在7000元/平方米左右。

　　2004年，适逢上海“一城九镇”规划实行，嘉定安亭作为首个“卫星城”，频频见诸各大报端，“上海国际汽车城”的名号更是传遍了整个上海滩。伴随着郊区“造镇运动”而来的，就是以德式小镇为模板的节能楼盘安亭新镇。真正让这个楼盘瞩目的不仅于规模和地位，不管是当时还是现在，安亭新镇采用的新技术、新材料，在国内都是少见的。

　　2004年6月29日，安亭新镇公寓房源面市，共计622套，每平方米参考价在6300元至6600元不等。当时沪上各大主流媒体还参与了“推进住宅节能技术”的研讨会，节能建筑风光无限。“再过20年到25年，安亭新镇的技术装备在世界上也不会落后，对中国所有现在的住宅标准，包括国家标准，我们大概超前这么多。”安亭新镇的开发商信心十足。

　　当时，开发商的定位就是想要吸引一批有眼光的置业者和当地居民，可是事实真如想的那样顺利吗？

　　未能“超前”的销量

　　似乎令人遗憾，开发商眼里的“低价”却未必迎来销售的春天，“识货人”不及预料的多。

　　2004年6月底，第一批推出的622套公寓至今仍然没有售罄，有20%的比例剩余。随后，该楼盘又在2004年7月6日、8月28日，两次共推出600余套住宅，至今仍留有299套。

　　有媒体也报道，一些投资者选择安亭新镇之后，在2003到2005的两年里，眼看着上海许多地区尤其是市区的房价一个劲往上飙升，可是安亭新镇每平方米的公寓参考单价，从最初的6300多元到现在的近7000元，始终不见快涨，只能打算抛盘。

　　而到了2005年的宏观调控，更使得如今的郊区楼盘，成为了投资者眼中的鸡肋，安亭新镇也未能幸免，成交长期停滞。到了2006年3月，上海楼市选择性回暖之际，网上房地产的销售量表明，安亭新镇的销售量也没有大的起色。

　　同时，比起大都保持在4500-5500元/平方米左右水平的周边楼盘，安亭新镇高出1500元/平方米的差价，虽然包含了诸多住宅新科技，让不少买房者由衷喜欢，但真正掏钱时，一些人开始动摇了：掏钱一回事，喜欢是另一回事。

　　节能以外需要新突破口

　　不过抛开购房者的种种心态，就楼盘而言，安亭新镇的节能不是口号，许多硬性数据都作为销售卖点。

　　首先是良好的外围保温结构。安亭新镇的外墙保温体系采用吸水性能极低，导热性能低的著名品牌，大幅度降低了室内取暖和降温所需的能耗。其次是密封隔热的门窗技术。新镇的窗户均被做成双层中空设计。经测试，安亭新镇居住建筑物中，窗的保温性能超过国家标准的三倍。第三是先进的集中供能系统。与传统空调制冷方式不一样，集中供能是以水作为媒介来传导能量，通过进入室内管道的热水和冷水与室内风机盘管的作用，和室内空气进行热交换，达到制热和制冷的目的，实现高效、环保、节能、舒适、经济的供能效果，让居住者不必依赖空调，重返自然的康居环境。

　　“楼板是隔声而且隔热的，厚达22公分，而现在的楼板是14公分到16公分。甚至是住宅内楼上人家用厕抽水，楼下的卫生间听不到任何声响。”当时，作为开发商总裁的费总对种种细节信手拈来。

　　可是，节能指标的份量还要和交通便利程度等因素打擂台。“我很喜欢，但是要考虑出行的方便。”不少购房者这样表示。与此相应的是，安亭新镇还必须面对交通便利的同类型楼盘的冲击。诸如漕河景苑、明园小安桥，地理位置远优于安亭新镇，虽然单价不菲，但是的确更吸引有资金实力的节能住宅偏爱者或者投资客。

　　而即便愿意买，还有“住不起”的担忧，对这些高科技的设施进行维护和使用，是一笔不菲的开销。网上资料显示，安亭新镇的物业管理费在2.8元/平方米，这对于售价在7000元/平方米的房屋来说的确显得较高。而且，如果一些专门项目的维护和意外损坏，又是一笔额外的支出。而这对于物业也是不小的考验，对管理人员专业技术要求严格。

　　这样,问题又回到原点：一个郊区的节能大盘，到底面对的是怎样的群体？远道而来的识货人，投资者，还是对“节能”认识未预见或者承担能力有限的自住客？这是安亭新镇急需理清的问题。

　　可以说，安亭新镇作为节能楼盘，的确是超前的，但是人们的居住理念却未必赶得上。而面对节能楼盘逐渐被炒作的态势，如此大盘怎样在市场上保证质量，占据一定的市场份额，可能还要依靠轨道交通来谋求突变。更关键的是，在节能迟早成为主流的趋势下，还必须在节约研发和维护成本，提高节能效率的方面着手。