2006年5月宝山区住宅分板块成交结构 　　2006年5月长宁区住宅分板块成交结构 　　2006年5月浦东新区住宅分板块成交结构 　　2006年5月徐汇区住宅分板块成交结构 　　2006年5月普陀区住宅分板块成交结构 　　2006年5月近郊六区住宅分板块成交结构 　　2006年5月闵行区住宅分板块成交结构 　　2006年5月北三区住宅分板块成交结构

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的数据，5月份上海市宝山区住宅成交22.70万平方米，较4月份增长了11.16％。

　　从全区市场情况来看，成交量主要集中在庙行通河板块、罗店板块和淞南高境板块，这也是5月份宝山区供应量集中的几个板块。5月中旬，淞南高境板块内的美岸栖庭推出新房源，单周销售套数达到141套，从而成为板块亮点。同样位于该板块内的三花现代城则销售表现平稳，连续两周位居上海全市公寓类住宅成交前二十位以内。此外，庙行通河板块的和欣国际花园也在5月推出新房源，单周销售套数超过100套。从价格段来看，上述三个楼盘销售均价在7000元/平方米至8000元/平方米之间，由此可见，该价格区间的房源在宝山区的接受程度较大。

　　利好：伴随着宝山新城“一心三片”规划结构的启动，宝山区顾村板块———以“生态人居”为核心的未来新城组团正在逐渐呈现。按照上海市市政规划，宝山区顾村板块是上海市四高小区示范基地和商品配套房基地，因此从长远发展来看，该区域内的生活配套设施将比较完备。

　　样本楼盘：柏丽华庭处于宝山区内地铁一号线延伸段，定位中档，规划建设11幢18层公寓房。该盘总建筑面积约8.4万平方米，绿化率高达50%。该案毗邻宝山西城区重点商业项目之一：北上海商业广场。因此，从商业配套条件上来看，已有一定的“先天优势”。

　　该盘5月份成交均价为6231元/平方米，较之4月份上涨1.5%。

　　长宁区：古北板块“撑起半边天”

　　5月份的长宁区成交量较4月份出现较大减少，各板块表现平平。当月共成交住宅7.79万平方米，环比降幅超过20％。

　　从总体来看，长宁区内各板块成交格局皆保持稳定。其中，5月份古北板块成交量减幅超过20％，但占据全区成交比例依然高达51％。该板块内的强生古北花园、古北国际花园保持了稳定的销售进度。此外，天山板块的衡辰酒店式公寓本月先后两次推出了新房源，单周成交量一度高居全市前三甲。

　　利好：长宁区中山公园板块功能定位为商业型、休闲式、数字化区域，从其发展目标来看，将建成以现代商业和多媒体产业为主导，兼有商务、休闲娱乐、文化和居住功能为一体的上海西部商业中心。随着区域内轨道交通商业设施“龙之梦购物中心”的建成，该板块的商业气氛已相当成熟。

　　样本楼盘：华山路板块的新盘推出量已近“断炊”，因此华山夏都苑便成为该板块中为数不多的稀缺产品。该盘位于幸福路、平武路口，毗邻中山公园、淮海路商圈，以及华山路绿地，属于长宁区中高档住宅区域。作为市中心高档住宅，该盘仅由4栋高层公寓组成，其中可供出售的只有A栋一幢，另外三栋打算用做长期收益。

　　该盘为新上市项目，网上参考价格为35000元/平方米。

　　浦东新区：大盘销售态势持续良好

　　5月份的浦东新区住宅成交量为35.48万平方米，较4月份下降了19％，全区中的半数板块都出现了不同程度的交易下降。

　　由于4月份陆家嘴中央公寓被收购，从而导致浦东新区世纪公园板块交易激增。与4月份相比较，世纪公园板块5月成交量重归平淡，交易量环比降幅达到了66％。值得注意的是，5月高桥板块住宅成交量为4.87万平方米，较4月增长了170.37％，占据浦东新区全区成交比例为14%，成为浦东住宅市场的亮点板块，而4月份仅仅占8％。

　　5月份浦东新区的大盘依然表现出良好销售态势，如三林板块的未来域、北蔡板块的地杰国际城均取得了较好的销售成绩。由此可见，虽然大盘发展对于开发商更具考验性，但从配套条件而言，大盘对于自住型购房者仍然具备了不小的吸引力。

　　中国房地产指数系统办公室表示，5月份浦东新区各板块的典型住宅楼盘均出现了不同程度的价格增长，市场回暖趋势表现明显。

　　利好：上海长江隧桥工程始发段土建工程已进入盾构安装阶段，随着目前世界上最先进的盾构开始下井安装，意味着中国超大型越江隧道工程进入一个全新阶段。整体工程完成之后，将使上海与长江北岸经济腹地起到连接沟通作用。

　　样本楼盘：仁恒河滨城为上海仁恒房地产有限公司在浦东地区投资开发的最大规模项目，位于上海市浦东新区联洋新社区。该盘占地面积约31.6万平方米，分三期开发。洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。主力房型为88平米的二房、165平米的三房。

　　该盘目前累计住宅成交均价为11086元/平方米，与4月份基本持平。

　　徐汇区：徐家汇板块交易量猛翻三番

　　5月份的徐汇区住宅成交量为6.80万平方米，较4月份增长了8.28％。

　　作为田林板块中的主力楼盘，漕河景苑由于缺乏后续供应，从而带动田林板块成交量下跌，5月份仅成交了0.64万平方米，环比降幅为58.65％。虽然该盘在5月中旬推出过新房源，但是数量较少。整体田林板块由于缺乏后续供应，住宅交易量已连续第二个月出现减少。

　　从徐汇区整体市场来看，5月份全区交易亮点为徐家汇板块，住宅成交量为1.86万平方米，环比翻了三番多，在全区中所占比例从4月的7％急速上升至5月的27％。

　　利好：上海南站板块周边的房产开发，可分为上世纪80年代和2000年左右两个时间段。由于板块内动迁、配套房较多，居住氛围已经形成。即将通车的上海南站已成为周边房地产市场的促进因素，虽然交通枢纽站的设立将带来大批外地人口，从而导致中高端客户的“避让”，但交通便捷的利好因素，会对当地市场带来一定的“刺激”，从而在短期内产生相应的上涨空间。

　　样本楼盘：位于徐家汇板块中的永新城，为板块内的主力楼盘。该盘位于徐家汇核心区域，整体社区由住宅、商业、办公、酒店式服务公寓、会所多元化业态组成。该盘中的住宅单元面积由66-354平方米不等，对于购房者而言，选择面颇广。

　　该盘5月份成交均价为23842元/平方米，较4月份小幅上涨0.37%。

　　普陀区：万里板块撑起半边天

　　5月份普陀区住宅成交量为11.89万平方米，环比下降22.27％，这主要是由于真如板块成交量的急剧下降。

　　普陀区5月份的交易亮点来自于万里板块，该板块住宅共成交5.35万平方米，较4月份增长了30.98％，占据普陀区总体成交比例高达45％。究其原因，万里板块的交易量有半数来自于万里居住区12地块，该项目在5月初开盘，单周交易量一度高居全市住宅排行榜榜首，由此带动板块成交量急速上升。

　　利好：普陀区金沙江路地道建成通车之后，将标志着中环路浦西段东起周家嘴路，南至沪闵高架主线道路的成形。中环西段的建成可使原先从沪宁、沪嘉高速公路进入外环的车辆，从中环进行分流，从而减轻了外环的交通压力。

　　样本楼盘：金沙雅苑的成交量在普陀区长征板块中独树一帜，目前四期的在售房型以二、三房为主。目前社区整体服务系统已经成熟，购物中心、活动场所一应俱全。

　　该盘4月份成交均价为8400元/平方米，5月份成交均价略微下调，达到8379元/平方米，有0.25%的降幅。

　　近郊六区：松江区交易量占比近半

　　5月份的松江区的住宅成交量继续明显增长，期内共成交住宅34.43万平方米，环比增幅达到26.32％，占近郊六区总成交量的43％。

　　松江区成交重头戏仍然数九亭板块，5月份共成交了9.78万平方米，占松江区总体成交比例28.40％。九城湖滨国际公寓在5月份连续推出多批房源，由于其在景观、硬件配套上的优势，取得了良好的销售成绩，每周均进入全市住宅交易排行榜前二十强。

　　此外，松江新城东区定位成“学府社区”的山水景苑，以及位于奉贤区南桥核心地段的正阳世纪新城二期，销售速度也保持稳定快速。

　　利好：位于松江老城区中心中山路商业街上的平高商贸中心在5月上旬开工建设，预计将在明年年底结构封顶。该项目建成之后，将成为商办一体的综合性商贸大楼，规模达到7.2万平方米。由于中山路商业街已经是老城区最热闹的商业中心之一，因此本身的商业配套已经相当成熟，平高商贸中心的加入，使得该区域的办公氛围有所增强。

　　样本楼盘：九城湖滨国际位于松江区九亭板块，距离上海市中心徐家汇20分钟车程，因此该盘以徐汇区客户为主的定位，收到了不小的效果。规划中的轨道交通9号线在该盘附近设有站点，对于未来空间的升值有一定利好。

　　该盘5月份成交均价略有上涨，较4月份有4.38%的涨幅。

　　闵行区：区域住宅成交波澜不惊

　　5月份闵行区住宅成交量为34.34万平方米，与4月份基本持平。

　　闵行区内的江川板块、吴泾板块、颛桥板块及春申板块，交易量均有不同程度增长；而浦江镇板块和古美梅陇板块的交易量则缩减明显。

　　春申板块内的春申景城二期热销势头依然不减，连续数周交易量位居全市住宅排行榜前列，销售价格也在逐月走高，累计住宅成交均价从3月份的7463元/平方米到4月份的7824元/平方米，到5月份时，该盘均价已经超过了8000元单价大关，达到8027元/平方米。

　　此外，莘庄板块的上海康城四期、江川板块的合生城邦城、华漕板块的上海西郊城、颛桥板块的众众德尚世嘉本月均推出了新房源，销售成绩皆属理想。

　　利好：闵行区漕宝路主线将由目前的双向4车道，改建成“高架道路＋地面辅道”形式。建成之后的漕宝路，可将松江区和闵行区进行串连，同时也可改善闵行区西南地区的交通条件。据悉，高架道路采用4车道，地面道路按6快2慢的规模建设。改建工程西起A5公路，东至中环线，全长11公里。

　　样本楼盘：春申府邸在闵行区莘庄板块内一直属于明星楼盘，主要原因还在于其交通便利性。该盘位于沪闵路西侧，距离轨道交通5号线春申路站步行时间只要5分钟。近两个月来该案的销售情况一直良好，4、5月份的总体成交量可占板块成交量的30%左右。虽然楼盘价格属于标杆，但受到市场青睐影响，估计每平方米7400元的销售单价下降可能性不大。

　　该盘5月份成交均价为7253元/平方米，比4月份轻微上浮了0.92%。

　　北三区：大宁板块价格杠杆作用明显

　　5月份的上海北三区住宅成交量为22.92万平方米，环比增长幅度为13.01％。

　　闸北区大宁板块5月份的成交形势颇为火爆，成交量达到7.13万平方米，占北三区交易量之和的22％。该板块位于共和新路上的宝华现代城于5月上旬开盘，所推出的100多套房源在当日即售罄，在当前的上海楼市中颇为罕见，主要还是由于该盘在板块同质楼盘中定价偏低。

　　无独有偶，同板块内的慧芝湖花园同样做起了价格文章，通过调整项目均价，在上半月销售量将近200套，可见价格对销售量的影响作用。

　　利好：闸北区体育场地块正在整体改造之中，与此相适应的，新宁长途客运站正式关闭。66条长途班线从5月下旬起全部迁入闸北区的上海长途汽车客运总站，这使得上海长途汽车客运总站的日发送班线达到1100多个班次。

　　样本楼盘：慧芝湖花园成为近期闸北区大宁板块的热销楼盘，在其交易量的带动下，大宁板块的成交量在整体北三区中一时称雄。与过去大宁板块环境利好、交通不足的情形不同，在地铁一号线延伸段通车之后，大宁板块内设有延长路站、马戏城站和汶水路站三个站点，因此对于自住购房者而言，该板块便具备了极大吸引力。该盘经历价格调整之后，销售业绩乐观。

　　该盘5月份的成交均价为10384元/平方米，较4月份有7.6%的下降幅度。

　　上海八大区域住宅市场全面解析

　　本版整理 唐文祺