深圳出台细则将对当地房地产市场产生冲击　资料图

　　“没有意外的惊喜，‘国六条’深圳细则基本粉碎了市场期望地方细则会有所松动的期望”。联合证券研究员鱼晋华发出了“一声叹息”。

　　分析人士认为，深圳出台的细则使得深圳的房地产上市公司的风险加大，同时由于深圳的示范效应，对于房地产板块而言，短期内政策风险仍然较高，因此投资者在选择房地产上市公司时需要更高的安全边际以及勇气。

　　开发商遭受冲击不一

　　此次调控冲击波并未对所有地产商造成重创。长江证券田世欣表示，严肃土地执法则不仅牵涉大中小型各类地产商，连商业地产和园区类公司也难以独善其身，但是，普通住宅比例高、成本控制能力强，土地储备结构合理、运作规范的地产商，如万科将从中受益。

　　细则明确已审批、未取得施工许可得项目凡不符合规定的均需按项目进行套型调整。对此，平安证券姜培正认为，深圳出台的细则使得深圳房地产行业风险加大，由于将来90平米中小户型供应较多，中小户型价格将会下降，而深圳目前的住宅需求更多的是改善型需求，因此大户型的住宅将会供不应求，价格将上涨。同时原来重金购买的别墅和高档住宅用地，都将成为90平米中小户型占70%的住宅项目，对这些开发商而言损失是显而易见的。

　　田世欣也表示，细则将严格考验开发商产品设计和销售能力，如果华侨城地区和蛇口地区都成为90平米中小户型占70%的的住宅区，其原来的高尚住宅区地位将大大折扣，G华侨城和G招商局的利润空间将大打折扣，G万科和金地集团拥有的高档住宅和别墅项目也将会受到极大的影响。

　　考验品牌与营销能力

　　据媒体报道，在过去一周时间里，深圳国土规划局共接受14宗商品住宅审批，但有11宗因没满足70%/90的规定而未获通过，地方政府从严执行政策的力度可见一斑。

　　鱼晋华告诉记者，深圳细则有利于在一定程度上抑制对住房的投机炒做需求，甚至暂时影响到真实住房需求的释放，但不会对真实需求造成实质性影响。但是，由于6月1日以后凡不符合70%/90的未开工项目都要重新审批，势必将造成下半年开工量的下降以及随后接近半年的供应量的下降，从而在供求上重新平衡。她预计房价未来更大的可能是企稳，相对于房价，更容易观察到的将是交易量的萎缩和下降。交易量的萎缩，不仅将给新房销售带来压力，而且将对房地产企业品牌和营销能力构成考验。

　　谁会是下一个风暴中心

　　深圳率先出台的实施细则对房地产商提出了严格考验，下一个风暴中心将会是哪里？

　　田世欣表示，目前尚不清楚同类规定是在作为风暴中心的深圳严格执行，还是在全国范围均依例推行，但预计后者的可能性比较大，严格执行套型比例限制对高端地产开发商，且未开发项目多的如华侨城、招商地产等公司影响较大。从区域市场看，北京、深圳仍是风暴中心，上海市场相对规范，2005年以来调控成效显著，反而可能成为新的避风港。

　　相关上市公司情况一览

证券代码 证券简称 2005年度每股收益(元) 2005年度

净资产收益率(%) 截至2006年6月22日

市盈率 截至2006年6月22日

市净率

000069 Ｇ华侨城 0.432 18.23 27.4216 4.9997

000002 Ｇ万科Ａ 0.363 16.25 15.5813 2.5321

000024 Ｇ招商局 0.681 11.17 15.0162 1.6766

600383 金地集团 0.481 11.66 17.8345 2.0804

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