![](../../../images/2006-06/30/1151599144437BM0630C10001_b.jpg) | 楼市未来走向不明,大多数投资客开始静观其变 资料图 |
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□本报记者 唐文祺
宏观调控一个多月,已经初见成效。特别是营业税征收时限从之前的2年时间延长为5年,对于二手房市场的影响显而易见。汉宇地产、中原地产、美联物业等各家中介向本报提供的市场调查均显示,相较于5月同期的市场交易量,全国主要城市6月份的二手房成交量萎缩严重。“以往总是7月中旬开始的淡季,现在好象提前了。”一位中介门店店长感叹说。
租赁支撑市中心高档楼盘
上海市中心的二手房市场,是最先有投资客重新入场的区域之一。由于有当地的租赁市场作为利好支撑,因此那些租赁市场上的受欢迎房源,普遍表现为“有价无市”。
“静安区的甲级写字楼很多,因此该区域内高档楼盘的租赁情况一直见俏。”当地一家中介的工作人员告诉记者。据悉,该区域内的主力楼盘尤其容易受到境外人士青睐,需求量带动其租赁行情一路走高。在前一轮宏观调控导致的价格调整之后,迅速有投资客入市逢低吸纳。
拥有市中心出租房源的王先生,对于会否降价抛盘的询问断然否定。“流传细则会限制大房型的开发量,所以今后大房型肯定是物以稀为贵,我肯定不会轻易出手的。”他说,“高档楼盘的租赁行情原本就不错,现在还有许多本来想买房的老外也开始租房,租金反而有小幅上涨了。对我而言,目前出租又不吃亏,以后捂一捂说不定还能卖得更好些,何乐而不为呢?”
美联物业上海静安分行经理蒋维介绍说,从静安区整体市场来看,主力楼盘都只是两年不到的次新房,所以营业税时间的延长影响并不大,但降价抛盘的情况很少发生。
多空分歧导致交易取消
“新政对于心理的影响力更大。”上海汉宇物业代理有限公司董事总经理施宏睿说。他认为,营业税的实施使得卖方投资成本增加,因此卖家会设法将成本或税收转嫁出去,买家则认为政策出台应该会导致价格下降,而不是持平或反而上涨,因此买卖双方对于后市的不同看法,导致陷入对峙状态,使得二手房市场成交停滞。
蒋维向记者举了一个例子:一位静安高档楼盘国际丽都城一期的业主,在新政实施之前已与买家协商妥当。但交易时恰逢新政开始实施,卖家不甘心减少收益,就要求买家支付这笔税收。对于这笔徒然增加的费用,买家自然不肯多付,最后只能取消交易了事。
刚性需求者也在观望
在自住型需求旺盛地区,投资客原本希冀由自住客接力下一棒的打算可谓彻底落空。陈先生的房源位于普陀区,只是由于一念之差,没有在前期市场较好的时候脱手。如今普陀区的买卖交易量下降幅度达到40%左右,无可奈何之下只能选择挂牌过渡。“我的房源已经满2年了,但营业税时间这次延长到了5年。我觉得也没必要等下去,现在就先出租着,实在不行我打算降价出让了。”他说,“毕竟这个市场现在的放盘量太厉害了。”
“对于这些房东来说,采取租赁是不得已而为之。因为投资回报率较小,在适当的时机,大多数人还是想卖掉手中物业的。”中原地产虹口区区域副总监瞿玲说,“但问题是,房东转售为租的多,购房者租房过渡的也多。只有当后市政策基本明朗化,房价稳定下来,才会有买卖交易量产生。”
投资客越来越理性
施宏睿表示,经历了前一轮的宏观调控之后,市场对于政策的适应性明显增强。“去年汉宇地产的租赁业务增加了三倍,而今年的租赁业务只增加了30%到50%,并没有想象中的那么多。”
21世纪不动产中国区域副总经理蒋丽敏认为,本身计划为中长期投资的业主,并不在乎2年或5年这样的时间节点;而计划是做短期投资的业主,可能会为了争取部分利润便进行抛售。“新政对于不同打算的投资者会产生不同影响。从而产生市场波动。”