投资客占主流导致徐汇苑尚未能热卖 本报记者 徐汇 摄 　　徐汇苑 　　楼盘地址：徐汇区天钥桥路968弄 　　开发商：上海航新房地产有限公司 　　开发周期：三期 　　楼盘形态：高层公寓楼 　　主打户型：约120平方米两房 　　装修状况：全装修 　　本期开盘时间：2004年5月 　　本期竣工时间：已入住 　　网上已推户数：238套 　　网上已售户数：123套 　　网上成交均价：15983元/平方米 　　绿化率：约40% 　　停车位：约1000个 　　物业管理：上海航新物业管理有限公司 　　物业管理费：2.8元/平方米/月 　　本版制图 张大伟 　　2室2厅2卫：122.81m2

　　生态节能、自然水景、体育概念……本月我们聊过了这么多楼盘特色元素，还有一大“卖点”看来也有必要谈一谈，权做收官。如今房地产也讲究文化，“教育”便是这场楼市文化运动中的一大焦点。越来越多的父母考虑“以孩子的名义买房，为孩子的将来选房”，不仅看房子、看环境，更要重点考察区域的配套教育设施，颇有一些昔日“孟母三迁”的味道。

　　谈到上海教育质量领先的区域，倒不是仅仅有个大学城那么简单，最好是要大、中、小学系列教育资源丰富，选择范围广且名校云集，教育质量可圈可点，所以反而是中心城区更具备优势。在这方面，徐汇区就一直被许多人所津津乐道。不过，由于徐汇区目前的在售新盘已经屈指可数，所以本期上证房产办公室特别选择了还在开发、房源尚多的徐汇苑。事实看来，更值得市场关注的是该楼盘的投资表现。

　　一期“水土不服”

　　2000年，上海“造楼运动”初始，当时定位高端的楼盘凤毛麟角，徐汇苑就是其中一例。

　　徐汇苑位于龙华东路以东、中山南二路以南、天钥桥路以西，与上海体育场相对。虽然楼盘位于徐汇区龙华板块的西北端，但那里正是龙华板块与徐家汇板块的交界处，地段优势十分明显。

　　由于实力不俗的新加坡开发商最初开发时，定位就是面向具备资金实力的购房者，加之板块内大规模新盘的市场供应量很少，所以令徐汇苑有一枝独秀之感。

　　徐汇苑是一个集商业、办公、住宅于一体的综合性生活社区，产品类型就包括智能化写字楼、涉外出租公寓、全装修高层住宅等。分为三期开发的住宅部分目前在售的是二期，第三期在建，预计在2007年6月交房。

　　2003年10月开盘的一期，均价在15000元/平方米，总户数314套。有市场人士介绍，由于新加坡设计师不了解上海购房者的喜好，将之设计成点式建筑，且部分房型南北不通透，或得房率较低，因此销售状况比较缓慢。

　　随后的二期在2004年5月开盘，就1幢高层共238套房源，以大房型为主，主推的有113平方米的两房两厅，目前已售123套，略过半数。据称也是因为设计上有所改进，物业管理又引进新加坡服务模式，因而销售比一期顺畅。

　　投资门槛不低

　　作为经历过楼市飙升、调控几个阶段的知名楼盘，徐汇苑的价格始终坚挺。由于徐家汇区域内存在不少高端租赁客和个人投资者，他们成了徐汇苑的主要客户源，并以旺盛的租赁表现稳定住了房价。

　　2004年10月，在上海房价攀升最猛烈之际，徐汇苑一期房源开盘一年，处于尾盘在售阶段。当时徐汇苑一期次新房均价已达14000元/平方米，而龙华板块的二手房均价不过7000元/平方米出头。在区域的众多次新盘中，品质最高、名气最响、同时价格也最贵的，非徐汇苑莫属。

　　而到2005年10月宏观调控考验之际，徐汇苑二期的参考均价在20000元/平方米，而次新房的市场价则在 15000-16000元/平方米，这一一手房与二手房价格倒挂的现象引起了当时的市场关注。

　　到了2006年初，该楼盘二期新房依旧定价在约20000元/平方米。价格不跌，皆因其在区域中的稀缺地位所致，一些高端租赁客也频抛橄榄枝，所以使其投资价值陡升。不过进入门槛依旧是高，最大的门槛就是大房型、高总价———建筑面积在120-150平方米之间的偏大房型居多，使得总价也随之抬升。

　　目前该楼盘一期的二手房挂牌量虽然相对较大，但在中介市场上极少有总价较低的中小房型可供选择，而如果没有充足的资金，购房者在此购房或投资的可能性不大，所以成交寥寥。

　　另据了解，徐汇苑二期倒不似一期，市面上很少有挂牌。“这是因为物业管理比较到位，小区环境、配套又比较好，很多业主就算原本打算投资也都舍不得放手，绝大部分是对外出租，所以该楼盘租赁客很多。”周边中介介绍。

　　教育看点促进有限

　　说起徐汇区的教育资源和教育质量，在整个上海乃至全国都享有较高的知名度。以徐家汇商圈为中心向周围辐射，广元西路上的全国重点大学上海交通大学、天平路上的上海市重点中学南洋模范中学、华山路上的复旦中学，还有西南角的位育中学、徐家汇中心小学等都是名校。

　　徐汇苑自然也是搭上了顺风车，虽然销售一直未有大红大紫，但周边的教育配套优势毕竟成为其看点之一，也成为影响购房需求的一个因素。

　　然而，还是需要看到，即便配套的砝码日渐加重，但这对于以投资客和租赁客为主的徐汇苑影响有限，也让该楼盘的销售表现始终不温不火，甚至有点“有价无市”的味道。

　　市场人士指出，资源共享能得到优势也会带来麻烦：配套资源优势都被化解，最后还是要和周边楼盘打品质和价格战。以徐汇苑为例，区域内的盛大花园、东方曼哈顿，都享有良好的商业、教育资源，而在定位和品质上也都形成对徐汇苑的威胁。

　　产品：全装修现房“一步到位”

　　徐汇苑是一个综合型项目，产品类型包括高档写字楼、涉外出租公寓、全装修住宅等。

　　从住宅整体来讲，南北景观的板式高层最大有110米的超宽栋距，保证了建筑的采光与日照。楼盘外立面采用特殊的铜质釉面砖，通过同一色系不同深浅的错落搭配，既耐用又在感官效果上与众不同。所有楼宇一并有回廊衔接，也算是人性化设计的细节体现。小区拥有24000平方米的绿化，其中中央花园有近12000平方米规模，这在寸土寸金的上海市中心楼盘中不可多见。

　　本期推出销售的房源称为精英座，主力房型为两房和四房，不设三房，面积从119至357平方米不等。作为高层建筑，面积较大的房型在保持宽敞大气的同时，不足在所难免。如有121平方米左右的两房，次卫生间正对餐厅，影响进餐舒适度，主卧室的过道又较长，有浪费面积之嫌，且南北不够通透，通风可能受影响。其他两房的设计除了次卫生间正对餐厅外，剩余的不足倒都已得到改正，大开间与全通透得以保证。另外，底层和顶层均有复式设计，算是对市中心别墅生活的一种诉求，也具有一定吸引力。

　　(上海乘星行行销服务机构总经理 李骁)

　　配套：市中心地段具成熟优势

　　地段的优势使徐汇苑拥有成熟的大范围配套。其虽属于龙华板块，但其实紧邻徐家汇，所以能享受到那里集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体的完备的商业配套。交通配套方面，徐家汇至八万人体育场一带更是上海市的交通枢纽点之一，轨道交通1号线、3号线、4号线在此汇集，徐汇苑旁又有41、44、104、824、830等十几条公交路线，可以说是四通八达。

　　值得一提还有徐汇区的人文环境。一是教育资源上乘且选择面广，全市乃至全国知名的名牌特色学校比比皆是，这也是吸引不少家长在此置业的原因之一。二是正对体育场，周边有大规模运动设施 配套也是很吸引人的。三是上海大舞台、上海天文台、徐家汇藏书楼、徐家汇天主教堂等几十处人文设施，赋予区域独特的文化魅力，从而吸引越来越多的精英人士、外籍人士入住。

　　而徐汇苑自身的配套设施也不可小觑。小区提供全程新加坡式物业管理，灯光网球场、健身房、桌球室、乒乓房、足球游戏室、老人健身园地、儿童乐园等已建成，1.2万平方米的高级会所也将全面启动，其中辟有温水游泳池、钢琴沙龙、男女SPA、多功能娱乐厅、日式料理、中式餐饮等高档配套设施，这些基本上已足供住户休闲消遣而不必外求。

　　(上海乘星行行销服务机构总经理 李骁)

　　投资分析：二期租金回报率能到4%

楼盘名称 面积 房型 租金

徐汇苑（二期） 112.79 2房2厅 6500元/月

徐汇苑（二期） 100.66 2房2厅 5500元/月

　　作为高档住宅，如果面向投资客，就要从投资回报率做文章；如果面向自住客，就要从保证品质、提高性价比着手。而从徐汇苑的区位和目前的市场表现来看，似乎定位在前者更为恰当些。

　　目前，徐汇苑一期的二手房报价在13000-14000元/平方米，二期二手房报价则在16000-17000元/平方米，一二期的二手房单价差距有3000元之多。

　　而事实上，由于楼盘的各方面条件表现出较好的居住品质，徐汇苑目前寻求转手的房源并不多，大部分是投资者购买后再投身于租赁市场。在徐汇苑的租赁客户中，有不少是在徐家汇地区办公的外企人士。

　　从表格中的成交案例可以看到，徐汇苑本就是全装修房，不过再加上一些基本的家具、电器，按二期均价16500元/平方米、配置投入2万元计算，100平方米两房的总价约为167万元。租金收入5500元/月，每年租金收入为6.6万元，则年度租金回报率约为3.95%。

　　另一套按二期均价16500元/平方米、配置投入2万元计算，112平方米两房的总价约为186.8万元。租金收入6500元/月，每年租金收入为7.8万元，则年度租金回报率约为4.18%。

　　看来，徐汇苑的投资门槛是高了一些，投资回报率则比较合理。

　　（汉宇地产市场研究中心）

　　投资星级 ★★★【

　　交通配套：优良

　　生活配套：优良

　　投资收益率：较高

　　楼盘性价比：较高

　　家有学子、择校为邻

　　□本报记者 李和裕

　　不知从几时开始，“孟母三迁”的典故在现代得到了广泛应用，时常可以看到一些父母为了让子女受到好的教育，而在选房时关注教育配套良好的区域，乃至将家安置在一些知名的学校附近。不少房地产开发商自然也看准了家长们的心思，以学校作为卖点大打“教育地产”的概念，以赢得更多的客户。其实，除了本期我们提到的徐汇区，上海还有一些具备教育配套优势的区域也可以多加留意。

　　如上海东北角的杨浦区，同时聚集了复旦、同济和财大三所全国重点大学，还有同济附中、复旦附中、杨浦高级中学等重点中学。尤其是地处杨浦区和虹口区交界处的大连路板块，同时占尽了两个区的天时地利，拥有上外附属小学、打虎山路第一小学、同济附中、华师大附中等学校。市场人士称，杨浦区的学校大部分聚集在五角场周围，而包括大连路板块在内的五角场西南面，因楼盘供应体量大、小区规模成熟成为热选，目前该地区的次新房成交均价已在每平方米10000元以上。

　　杨浦区“隔壁”的虹口区也拥有较丰富的教育资源，以坐落在大连路上的上海外国语大学为中心向四周辐射，东有北郊中学、南有虹口中学、北有复兴高级中学。市场人士称，虹口区的曲阳路、玉田路和东体育会路一带，以及四平路、大连路沿线，都因相对集中的学校而为那里的楼盘加了不少分。

　　还有长宁区的教育资源也很有特色，大学有华东政法大学、东华大学和上海外贸学院，中学有市三女中、延安中学等上海市重点中学。特别是江苏路愚园路一带具有浓厚的文化气息，市三女中、市西中学、愚园路一小、一师附小、江武小学等名校林立，使得周边房产很受市场青睐。

　　另悉，目前在上海的二手房市场上，为子女就学而搬家的不在少数，有的是将原有住房出售后换房，有的是在学校附近再买第二套房，还有的则是选择租房居住，以有效解决燃眉之急。

　　龙华板块二手房市场更活跃

　　徐汇苑所在的龙华板块地处徐汇区中部偏东，主要是指漕溪路、沪闵路以东，中山南二路以南，黄浦江以西，上中路以北的区域。

　　从商业资源来看，龙华板块情况良好。由于紧靠八万人体育场，并且同时处于徐家汇商圈和建成后的上海南站的辐射范围，板块内还拥有历史悠久的龙华古寺和龙华古塔，以及龙华烈士陵园和龙华旅游城，周边商铺众多。不过，龙华板块的分化也较大，核心区域热闹非凡，但可能仅隔了两条马路，又是天壤之别，不仅缺少相关配套设施，而且道路状况也比较崎岖。

　　另外，龙华板块在整个徐汇区内所处的位置要胜过相邻的梅陇板块和上海南站板块，因为更接近市中心。该板块内目前的交通线路有20多条，西侧有地铁1号线和3号线，北侧的地铁4号线也已部分通车。不过，虽然西北侧的徐汇苑等楼盘可以步行到地铁口，但离中山南二路较远的其他楼盘就没有这么便利了。

　　目前，龙华板块内一手房上市的量很少，特别是徐汇苑所在的板块西北部区域，在售的基本仅有徐汇苑二期的100多套房源了。由于板块一手房供应量小，二手房市场的交易情况就更活跃一些。来自汉宇地产徐汇店的统计情况显示，目前该门店1个月能完成10多单买卖和租赁交易，次新房的成交单价一般在每平方米13000-15000元之间，租金水平则在每月5000元左右，其中两房尤为抢手。而相对于买卖，租赁的成交更加活跃。

　　从房源行情来看，龙华板块内的老公房的报价高低不一，但单价已普遍位于每平方米10000元以上，最高的可以达到每平方米12000元。而相对于老公房，该板块内次新盘的位置还是好得多，由于大多处于内环线和龙吴路沿线，周边设施齐全，交通又较方便，人气日益聚集，因此目前这里次新盘在评估公司的评估价格已经达到了每平方米13000-18000元。

　　(汉宇地产市场研究中心)

　　周边楼盘交易情况参考

盛大花园（龙华路2518弄）

房型 面积 总价 装修情况

3房2厅 137.77平方米 180万元 优装

3房2厅 144平方米 200万元 精装

房型 面积 租金 装修情况

2房1厅 114.8平方米 3700元/月 精装

3房2厅 137.77平方米 4500元/月 优装

明佳苑（龙华西路535 弄）

房型 面积 总价 装修情况

2房2厅 100.84平方米 105万元 精装

2房2厅 102.46平方米 114万元 普装

御景苑（龙吴路288弄）

房型 面积 总价 装修情况

2房2厅 91.17平方米 120万元 精装

2房2厅 91.17平方米 123万元 精装

　　（上述数据来自汉宇地产门店成交案例）