□本报记者 于兵兵

　　新政首月，调控效果令人亦喜亦忧。上海的成交面积、成交套数双双下降，北京和广州的效果则不明显，最能代表楼市走势的成交均价似乎仍在上升，全国大部分市场呈现明显的“有价无市”的局面。

　　对这一数字结论，中房指数研究院华东分院副院长陈晟表示，成交量下降是调控效果的初步显现，由于北京、上海、广州关于此轮调控的地方实施细则迟迟未出，大多数购房者都选择了持币观望，成为市场剧烈波动的 首要原因。

　　陈晟同时称，阶段性价格走势并不能代表调控的整体效果。这其中的影响因素很多，比如内环楼盘由于资源稀缺，价格稳定。另外，高档楼盘的购房者对金融政策的敏感性不如中低价房和普通住宅的消费者那样强，因此受贷款利率上调的影响较少。这些都可能导致市中心楼盘交易价格稳中有升。

　　除一手房外，二手房市场趋冷更加明显。“从二手房按揭贷款业务量上已经可以看出，整个6月的业务额下降3成左右，投资过多的高端住宅的成交量更下跌了高达5成，而未来的下跌幅度可能更大。”上海一家外资按揭贷款服务机构总裁向记者介绍。

　　上海中原地产分析人士称，根据去年的宏观调控经验，调控效果可能在3至5个月后集中显现。因此，始于今年5月的此轮宏观调控可能在8、9月份集中释放效果，那时的楼市交易量和交易价格都可能有更大幅度的调整。

　　对于未来政策走势，陈晟表示，几大城市的地方细则出台时间表仍不明确。尽管有南京、杭州等城市的开发商透露，其地方实施细则可能低调处理，但专家称目前没有任何消息证明地方调控细则有此迹象。因为地方实施细则颇有悬念，专家称，市场的未来走势仍无法明确判断。

　　另一个值得关注的细节是，根据上海“网上房地产”统计数据，6月份成交楼盘中，100平方米以上的户型成交量为7926套，100平方米以下的户型成交量5863套，占成交总面积的28.6%。这一比例和“90平方米以下小户型占开发总量70%以上”的新住房结构比例要求相距较远。

　　“这一方面说明目前市场可供选择的小户型总量不够，另一方面也说明上海90平方米以上户型需求同样大量的存在。因此从需求看，一些特大城市的这一调整比例是否符合市场情况有待进一步分析。”专家表示。