先期约定难兑现 百万收益打水漂
[Q的法律规定,因此当属] 2006-07-07 00:00

 

  《李铭购房传》 陷阱篇2

  □连晏杰

  

  在经历了第一次的受骗后,李铭决定还是来一次住宅现房的购置。这样一来,保险系数会较之“规划”的期房更高一些。

  多处留意之后,李铭看中了一套位于地铁站附近的楼盘。无论从小区环境、楼盘品质还是配套条件来看,实地考察的结果让他非常满意。按照他的小九九,等到地铁站一建好,该盘价格肯定飙升。

  但问题是,李铭从售楼处得知,该房尚未获得预售许可证,按照规定不能出售 。售楼小姐可能看出了他的急迫心情,告诉他可以先签好订购协议,并交纳人民币10万元的定金。“先把房子订下来再说,免得到正式开盘了买不到房源。”她怂恿说。

  李铭考虑再三,觉得现房应该不会有太大问题,便签下了订购协议。协议中约定了李铭所订物业的部位和单价。同时李铭还根据约定当场交纳了定金。此后,随着地铁站的完工,该地区的房价如同坐了电梯一样直线上升,李铭看在眼里、乐在心头。但就在楼盘即将取得预售许可证之前,李铭却收到了开发商的一份通知,告知其订购协议的内容违反了关于预售的法律规定,因此当属无效。

  李铭顿时傻了眼,虽然10万元定金被退回,但上百万元的投资收益却打了水漂。

  

  律师点评:

  开发商为了降低风险,往往在物业正式开盘之前,便通过签订订购协议的方式销售房屋。有一小部分开发商往往出于利益考虑,在房价上涨较多时,会提出此类订购协议无效。

  对于此类协议,应根据协议的内容具体分析其是否有效。

  如果该协议本身的内容完全符合预售合同的形式要件,根据《最高法院关于商品买卖合同的司法解释》应当认定为预售合同,那么该协议就是违反了房地产法关于预售的规定,当属无效。

  在大多数情况下,该种协议本身并不是预售合同,只是属于附条件的约定,本身当属有效。在这样的情况下,如果开发商取得预售许可证之后拒绝同小业主签订预售合同,小业主可以选择起诉要求开发商与其签订预售合同,也可以选择起诉开发商承担缔约过失责任,赔偿等同于房屋升值部分的损失。

  特别需要注意的是,如果小业主选择要求开发商签订预售合同,应当选择就相应物业申请诉讼保全,以避免开发商将该房售给他人,导致客观上无法签约购房。

  (作者为新华律师事务所律师)

 
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