《李铭购房传》 陷阱篇2

　　□连晏杰

　　在经历了第一次的受骗后，李铭决定还是来一次住宅现房的购置。这样一来，保险系数会较之“规划”的期房更高一些。

　　多处留意之后，李铭看中了一套位于地铁站附近的楼盘。无论从小区环境、楼盘品质还是配套条件来看，实地考察的结果让他非常满意。按照他的小九九，等到地铁站一建好，该盘价格肯定飙升。

　　但问题是，李铭从售楼处得知，该房尚未获得预售许可证，按照规定不能出售 。售楼小姐可能看出了他的急迫心情，告诉他可以先签好订购协议，并交纳人民币10万元的定金。“先把房子订下来再说，免得到正式开盘了买不到房源。”她怂恿说。

　　李铭考虑再三，觉得现房应该不会有太大问题，便签下了订购协议。协议中约定了李铭所订物业的部位和单价。同时李铭还根据约定当场交纳了定金。此后，随着地铁站的完工，该地区的房价如同坐了电梯一样直线上升，李铭看在眼里、乐在心头。但就在楼盘即将取得预售许可证之前，李铭却收到了开发商的一份通知，告知其订购协议的内容违反了关于预售的法律规定，因此当属无效。

　　李铭顿时傻了眼，虽然10万元定金被退回，但上百万元的投资收益却打了水漂。

　　律师点评：

　　开发商为了降低风险，往往在物业正式开盘之前，便通过签订订购协议的方式销售房屋。有一小部分开发商往往出于利益考虑，在房价上涨较多时，会提出此类订购协议无效。

　　对于此类协议，应根据协议的内容具体分析其是否有效。

　　如果该协议本身的内容完全符合预售合同的形式要件，根据《最高法院关于商品买卖合同的司法解释》应当认定为预售合同，那么该协议就是违反了房地产法关于预售的规定，当属无效。

　　在大多数情况下，该种协议本身并不是预售合同，只是属于附条件的约定，本身当属有效。在这样的情况下，如果开发商取得预售许可证之后拒绝同小业主签订预售合同，小业主可以选择起诉要求开发商与其签订预售合同，也可以选择起诉开发商承担缔约过失责任，赔偿等同于房屋升值部分的损失。

　　特别需要注意的是，如果小业主选择要求开发商签订预售合同，应当选择就相应物业申请诉讼保全，以避免开发商将该房售给他人，导致客观上无法签约购房。

　　（作者为新华律师事务所律师）