二手房市场初现“洗牌漩涡” 资料图

　　□本报记者 唐文祺

　　二手房买卖征收20％个人所得税并不是新政策，只是由于各种主客观因素，征收一直以“自愿”为基调，随着新一轮楼市宏观调控的展开，二手房个税强制征收的消息再次甚嚣尘上，进一步搅动本已脆弱的楼市。

　　上证房产工作室在这一周的实地调查发现，这一把“未出鞘的剑”已发挥巨大威力，各地中介惶惶不可终日。“现在的房地产中介市场已经彻底告别了以往的红火岁月，一系列出台的政策让不少中介关门大吉，个税强征在传言阶段就够这些惊弓之鸟受的了；一旦真的出台，各地至少有3成中小中介不得不退市。”一位专家表示。

　　上海：投资需求可能因此绝迹

　　“如果上海真的要强制征收二手房个人所得税，那么整个二手房市场就只能停滞不前了。”一位在上海市场从业多年的业内人士不无担忧。

　　几乎毫无例外，这几天，只要记者提到强制征收个税的消息，上海的房产中介几乎都表示“听说了”。更有甚者，言之凿凿向记者表示，7月中旬上海就要强征。

　　“细则原先被提交上去过，只不过有些地方需要调整因此推迟了，不然7月初就要开始了，我们已经打算转行了。”一家门店经理表示。“但愿又是一次小道消息吧。”中原地产一位门店经理颇感无奈，“刚刚才出了一系列政策，怎么会那么快就要强征个税？”

　　从目前各家中介的反应来看，想法并不一致。乐观者表示，营业税刚刚开始延长征收，政策效应已经有所体现，颇具影响力的个税不会马上出台。“这不过只是个传闻而已。”美联物业静安分行经理蒋维说；悲观者则预计，如果个税与营业税重复征收，对于二手房市场的打击将是重大的。“个税的实施会大大增加投资成本，减少投资收益，投资需求将可能完全绝迹。”中原地产古北分行经理龚霞表示。

　　北京：房价短期可能会转嫁

　　北京曾于去年选择海滨和朝阳两区进行过强制征收个税的试点，但不到半个月便“无疾而终”。此次北京亦庄作为试点再次重提，业内普遍认为是“破冰之举”，但政府却再一次表明了审慎态度。

　　据链家地产提供的资料显示，由于亦庄地区在上世纪90年代才正式予以开发，因此80%以上的二手房为房龄在5年以内的次新房，20%左右的房产为超过5年以上房龄；从该地区的房源挂牌情况来看，市场平均价格远远高于周围其他地区，大多为6000元/平方米以上；而且，挂牌房源之中7成左右为90平方米以上的大中房型。这种种特点较为“符合”征收个税的典型程度，因此选择该地区作为试点便具有了较强的代表性。

　　当地中介反映，亦庄强制征收个税之后一周时间内，当地市场的交易量便下降了三成左右，买卖双方普遍持有观望心态。北京“我爱我家”相关负责人表示，自6月1日北京市开始执行5年内交易房屋征收营业税之后，已经出现业主将营业税部分或全部转嫁给购房者的情形。“如果全北京市开始强制征收个税，可能也会出现同样现象，这将导致短期内二手房价反而上升，从而带动新房价格攀升的结果。”

　　广州：观望气氛愈加浓郁

　　同样的，广州二手房楼市也开始进入了“冰河期”。广州当地中介反映，受到营业税等政策影响，部分地区二手房挂牌量环比减少了2成。由于市场仍在等待相关细则出台，卖家选择边租边卖、以观后效；买家则有“税费转嫁”的忧虑，因此宁愿再等待一段时间，双方的僵持态度导致市场成交陷入困境。

　　由于卖家的过渡心态，大量房源转售为租，市场租赁挂牌房源有接近2成的上升态势。数据显示，营业税出台之后半个月内，广州市场租赁均价有所上升。究其原因，一方面有许多中高档楼盘开始入市，从而带动市场均价上扬，另一方面，小房型的中高档次新房占据比例增大，而租赁均价同时有5%的上升幅度，因此带动整体市场租赁均价反而有所提升。“如果再实行强征个税，我们觉得购房者的观望心态会更加增强，市场会急速冷冻，大部分小中介会因此关门。”广州业内人士表示。

　　一波未平、一波又起，营业税的实收效应还未散去，个税强制征收也还只是传言和试点，空置税的提议又开始在房地产业内传开。

　　中原集团主席施永青首先提出征收空置税的说法。“空置不自用又不出租超过半年以上者，就得收取一定的空置税。”他的观点很明确，征空置税胜过征转让税，只有这样才可把矛头直指囤货的炒家，避免伤及无辜的消费者。5年内转让要征营业税的话，只会促使业主延后出售物业，成本转嫁给下家，从而令供应量减少，促使房价升得更快。

　　从这一点来看，倒是与目前局部市场的反映不谋而合。但问题是，如何认定自住或非自住行为，如何确认空置与否，如何有效控制入市推盘数量，仍然值得考虑。(唐文祺)

　　空置税越炒越热

　　回顾一下，许多房产税款都早已有之，目前的实施只是强调重申而已。如财政部、国家税务总局、建设部早在1999年便已针对个人房屋所得如何征收个人所得税做出过明确规定，但当时为了鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的，同时又制定了相关优惠政策。如今的房地产市场早已走出了内需不足的阴影，因此征收个税的重提也是情理之中。

　　业内专家认为，强制征收个税浮出水面的一大因素，就是近年来各地房地产市场的迅猛发展。但从南京、杭州、北京等地曾经强制执行的经历来看，效果并不理想。主要原因还是由于个税对于二手房市场的打击非常严重，导致成交量出现明显萎缩。“从效果来看，税收的确是很好的经济控制杠杆，但如何有效运用仍然存在一定争议性，毕竟实施之后会对市场造成一定波动，甚至难以控制，这也是业内共识。”(唐文祺)

　　专家：运用税收手段需谨慎