在楼市调控背景下，慧芝湖花园纵然有好定位，也不得不低下房价高昂的头 徐汇 摄 　　慧芝湖花园 　　楼盘地址：闸北区广中路701号 　　开发商：上海国广房地产经营有限公司 　　投资商：嘉华（中国）投资有限公司 　　开发周期：3期 　　总建筑面积：40万平方米 　　楼盘形态：小高层、高层公寓楼 　　标准户型：约70平方米一房，85-105平方米两房，120-130平方米三房 　　装修状况：全装修 　　本期开盘时间：2005年5月 　　网上已推户数：632套 　　网上已售户数：494套 　　网上成交均价：10783元/平方米 　　停车位：约2000个（本期约800个） 　　物业管理：中海物业管理上海有限公司 　　本版制图 张大伟

　　闸北区是上海次中心城区最晚被“开垦”的区域，近年成为重点挖掘对象。虽然中心含量有些折扣，但仍有开发商“知难而上”，力图创造闸北区的销售神话。而在众楼盘中，香港知名开发商、板块内最高单价这两点，足以使“慧芝湖花园”从一开始便成为关注焦点。然而最后，还是价格压倒了一切。

　　单价曾为板块翘楚

　　慧芝湖花园位于平型关路和广中路交界处，虽属闸北大宁板块的东部，但西侧以东宝兴路为界，与虹口的曲阳板块仅一路之隔。慧芝湖项目占地面积15万平方米，总建筑面积40万平方米，共有户数3500套，是港资开发商嘉华集团在上海市中心唯一的大型住宅项目，也是大宁区域占地广、总建面多的大手笔之一。

　　慧芝湖花园分三期开发，目前在售的一期房源于2005年5月13日推出，共计632套，以8栋18层的小高层和1栋30层的高层组成，总建筑面积约14万平方米，主推70平方米的一房，85至105平方米的二房，120至130平方米的三房，房型偏小，均为全装修。

　　据“网上房地产”的数据显示，当时该楼盘参考价在13000元/平方米左右，未标明浮动比例。比起旁边单价在9000元/平方米的毛坯现房大华阳城，慧芝湖花园的参考价，减去售楼人员所称的1280元/平方米装修成本，依旧算得上板块内翘楚。放眼整个闸北区，也仅次于闸北内环板块，开价18000元/平方米的绿洲雅宾利。

　　不过，慧芝湖花园基本在90万至130万元之间的总价，尤其是两房的参考价在120万元以内，使其在次级市中心的中内环间还具有一定竞争力。

　　历经市场冷暖

　　既想塑造板块里的高单价、高品质，又想成为销售明星，慧芝湖花园的定位看似讨巧，却让开发商历经市场冷暖。

　　去年5月，正值宏观调控初期，慧芝湖花园“逆势开盘”，当时嘉华集团高层表示“赶在这一时机推盘上市，并不担心”，并将总价控制作为销售“利器”。但其高调高价入市，表现乏善可陈。根据销售统计，6月间，整个大宁地区新盘销量不过50余套，从中可见，慧芝湖花园贡献有限。

　　销量平平，开发商欲依赖销售攻势，力抗7月将至的楼市淡季僵局，以及周边楼盘的跳水。6月间，嘉华中心的个人摄影展、楼盘内的名宅名车鉴赏，声势一浪高过一浪，但结果是，随后的7月至11月，慧芝湖花园也并未经受住冲击。

　　随着附近公园城市由11100元/平方米下调至10000元/平方米，悠和家园下调了500元/平方米，慧芝湖花园的坚挺姿态开始倾斜———价格下调10%，这才得以在这5个月中售出26套，而这不过是降价后才稍有成交。

　　真正使其声名大噪的倒是今年5月间上海楼市回暖。由于慧芝湖花园一期8栋楼大部分都是沿马路而建，受噪音影响较大，尤其是某两栋既向平型关路又临广中路的楼，更是厉害。所以今年“五一”长假，该盘大搞促销，靠马路的房源打9折，小区中心的房源打9.6折，还送实惠礼包。据悉，当时慧芝湖花园的最低单价，甚至可达9000元/平方米，同时12000元/平方米的平均价格，曾降到过10600元/平方米，这才换来半月销售200余套的成绩。

　　当时慧芝湖的成交均价为10384元/平方米，较4月份有7.6%的下降幅度。而距其开盘时13000元/平方米的价格，更是有20%的下降。即便如此，根据网上房地产的数据，目前该楼盘可售房源还剩138套，仍有约20%房源未被消化。

　　港式小户型的尴尬

　　“小房型、总价控制、全装修”，这些都曾是开发商引以为傲的定位，却遭遇滑铁卢，只能依靠降价来维持销量，原因何在？

　　首先是港式楼盘必须面对上海人挑剔的口味。“阳台实在是小，似乎只能站人，除主卧外其他房间小得只能当书房，如果放了床就不能放其他任何家具！”曾有业主这样抱怨道。而这恰恰道出港式房型设计的局限。

　　尽管开发商在设计上比自己以前开发的楼盘又有了改进，但是慧芝湖花园房间内部功能空间的分布，还是呈现房间、阳台很小的特点。售楼处有看房人这样评价，“香港人做的房子，房间只够放一张床和一个衣柜，阳台两平方米都不到，很难摊开晒被子。”而卧室放大立柜、阳台晒被子，都是上海人的习惯。

　　其次是精装修房是否符合市场需求。据售楼人员介绍，慧芝湖花园的装修费按1280元/平方米的标准———实木复合地板、进口人造大理石；卫生间的防滑地砖、钢化玻璃淋浴房；厨房有全套灶具和工作柜台、热水器、脱排油烟机；室内的可视电话，电子防盗装置，磁卡开门。单是每把门锁，就值1.2万元，据说是可直接按密码进门。而对此，有看房者直言不讳：这样的装修有点浪费不实用，是否购买还需要考虑考虑。

　　精装修想给出一个“富人区”的感觉，而小房型给社区送进中低端购房者，两边的矛盾看来只能依靠价格战化解。而一步到位做成精装修的慧芝湖花园，后面几期除了改进房型，很难再有其他方面的突破，该楼盘未来如何定位和规划，还面临着考验。

　　产品：外部美式 内部港式

　　慧芝湖花园项目整体的建筑设计以其倡导的洛杉矶生活为基调，在外立面的处理上强调了横向的线条和曲面，带有一定曲线和波浪造型，给人以现代、轻盈和波浪感。以面砖为主辅以局部铝板设计处理的外墙墙面，材质的深浅互相映衬也给人比较柔和的感觉。

　　小区内2个超过1.5万平方米的广场式绿化景观公园加上大面积的水体成为整个项目的主景观点，配合浮萍式绿岛及富有层次感的绿化，其间穿插的玻璃、石材等装饰体，体现了动感和休憩的空间变换。再结合纵向园林式绿化与运动球场布局，体现了项目所倡导的以自然与品味为主导的美式生活节奏感。

　　除了约90平方米的小两房设计为客厅和卧室都朝南外，该项目板式的建筑结构、部分2梯2户的平面格局，以及在售的另两种110平方米的大两房和125平方米的三房均呈南北通透设计，从中可以看出设计师朝本土化住宅设计发展的演变痕迹，开始越来越向上海人喜欢的南北通透、全明、板式建筑的方向靠拢。

　　但是该项目房间内部功能空间的分布，依然没有突破港式房型卧室偏小、阳台极小的局限。部分房型的卧室面积不足10平方米，衣柜最大面宽不超过1.5米，特别是阳台的设计过小，不适应普通上海人的生活习惯和居住用途。可能，这种客厅大、卧室相对较小的房型设计，更适合年轻人的居住习惯。

　　(新聚仁机构技术中心)

　　配套：商业氛围不尽如人意

　　慧芝湖花园自身规划有会所，会所内有内外连通式游泳池、景观健身房、创意露天景观茶座、私人宴会厅、桌球室等，这些可基本满足小区住户日常生活以外的休闲和消遣的需要。

　　从日常的基本配套来看，由于项目所处的广中路原先以一些工业厂区为主，目前正处于改造之中，所以眼下周边的环境不尽如人意。同时，现有的商业配套在广中路一线来看还不是非常的齐全，需要向外延伸至大宁绿地或者更远一点的闸北公园周边。

　　部分看房者也认为目前该楼盘唯一不足的就是商业氛围欠缺，附近没有大型的超市和百货中心，逛个超市最近也要去凉城的麦德隆或是彭浦的大润发，不是很方便。但是，随着25万平方米大宁商业文化中心宣布今年10月落成，相信届时将带动和提升整个区域的生活质量。

　　有别于目前的商业配套相对缺乏，该楼盘对外的交通条件还是比较便利的。小区距离地铁1号线的上海马戏城站约400米，与周边的共和新路高架、建设中的中环线以及79路、107路等20多条公交线构成了地下、地面、空中的立体交通网络，同时规划中的轻轨L2线(虹口足球场-祁连山路)也将从小区门口经过；如果开车上南北高架，在不拥堵的情况下，20分钟能够到达南京路。

　　此外，从区域大环境来看，该楼盘所处的大宁国际社区是闸北区重点规划的一个生活社区，区域内已拥有68万平米的大宁绿地、上海马戏城，闸北体育场等设施，其中上海大学就在该楼盘的正对面，所以这里的人文环境相对还是不错的。(新聚仁机构技术中心)

　　价格走势：过于乐观尝苦果

各时间点报价一览

时间 价格（元/平方米） 涨跌

2004/04—2005/05（蓄水期） 11000 ↑

2005/05—2006/04（强销期） 13000 →

2006/04—2006/07（降价期） 11000 ↓

　　慧芝湖花园自2004年10月开始形象宣传，前期进行了长达7个月时间的“蓄水”，累积了大量的意向客户，前期预约客户达4000组。但开发商欲等待最佳的市场时机进场，所以错开2004年年末的销售淡季，将楼盘延迟至2005年上半年开盘上市。

　　而且，由于当时市场环境大好，加上前期蓄水充分，使得开发商信心倍增。考量当时的市场综合因素后，开发商对楼盘前景走势预计过于乐观，于是将价格提高到13000元/平方米，欲打造“闸北楼王”。

　　结果2005年5月开盘时，正遇到国家宏观调控，市场开始出现观望，上海楼市大势下滑，该楼盘上市后也未在营销方面做相应调整，导致开盘当天售楼处现场冷清，当天去化只有70多套，且其中50套为内部客户去化，销售情况远远未达到开发商预期效果。

　　除了销售遇阻，去化速度缓慢，该楼盘还遇上劲敌。以明园森林都市、悠和家园等为代表的同区位楼盘相继上市，形成同质化竞争，为该楼盘的去化带来更大的阻力。

　　不过，该楼盘首次推盘即推出300多套，加上强势宣传，客观上为后期准备的“暴力营销”做好了铺垫。

　　到2006年4月底，随着新一轮楼市调控政策的出台，开发商意识到市场短期内不可能出现回暖，另外随着交房日期的临近和开发资金的不断投入，终于下定决心做出重大的营销决策：提高装修品质，增加样板段；降价销售，由13000元/平方米调整到目前的11000/平方米，以此打破市场僵局。后此举获得成功，调价当月销售290套。

　　目前看来，该楼盘的品质和价格在区域内还是有一定竞争力的，预期市场前景良好。但考虑到近期调控新政所带来的市场调整，在未来一段时间内楼盘整体成交将会趋于平稳。

　　(上海易居房地产研究院)

　　投资预测：租金回报率或达3%

　　价格上的实惠终于让慧芝湖花园获得了比较可喜的销售契机。但由于该楼盘尚未交房，目前还谈不上二手房市场表现如何，在此只能计算周边楼盘的投资回报以窥一二。

　　以大宁板块内的知名次新盘新梅共和城为例，目前该楼盘98平方米的装修两房成交总价约在125万元，而租金水平则在2600元/月，那么每年的租金收入为3.12万元，则年度租金回报率仅为2.5%。

　　而慧芝湖花园目前的市场均价为11000元/平方米，由于该楼盘本就是全装修房，以100平方米的两房、配置投入2万元计算，房屋总价就为112万元，考虑市场认为该楼盘综合品质较高，以3000元/月的租金水平计算，则每年的租金收入为3.6万元，年度租金回报率约为3.2%。

　　根据以上的粗略计算，该区域的楼盘的租金回报率与银行利率基本持平，因此如果不考虑未来的升值收益的话，目前的价格水平下并不适合作为中长期的投资品种。

　　投资星级 ★★★

　　交通配套：较好

　　生活配套：一般

　　投资收益率：较低

　　楼盘性价比：中等

　　大宁板块：楼市“暗战”在即

　　闸北区中部的大宁板块位于中内环线之间。在交通方面，全国首条集高架道路、轨道交通、地面道路“三位一体”的南北主干道———共和新路在该板块内贯穿而过，板块内的楼盘大多邻近地铁1号线上海马戏城站或延长路站，同时共和新路上几十条公交线路使这里日益四通八达。该区域还有众多市级、区级重点项目位于其中，如大宁国际社区、上海大学城、上海马戏城、闸北体育场、大宁商业文化中心等，配套设施的量不小。

　　今年“五一”长假期间，慧芝湖花园对新推出的3幢楼，进行了打折促销并附增礼品，从而成为了5月上半月的成交冠军。而到了5月下半月，紧邻慧芝湖花园的宝华现代城开盘。在地理位置上，宝华现代城紧邻大宁绿地，景观较好，且地铁1号线的上海马戏城站就在斜对面，不过几分钟的步行路程。更重要的是在价格上，同样带装修的宝华现代城首批房源的开盘价格为10000元/平方米上下，单价比慧芝湖花园便宜了约1000元。因而目前两盘竞争激烈，业内还预计这两个楼盘之间的竞争将在未来很长一段时间内成为大宁板块的热点。

　　而在二手房方面，大宁板块有嘉利明珠城、歌林春天、新梅共和城等多个知名的次新盘。该板块内的次新盘基本都在2001年至2005年之间交付使用，3年左右房龄的房源不在少数。因此，交纳全额营业税的房屋年限从2年内延至5年内，这一新政的出台，使板块内多数在中介挂牌的房源都受到了一定的影响。目前歌林春天的单价保持在12000-14000元/平方米，新梅共和城则在12000-13000元/平方米。

　　另外在租赁市场上，由于7、8月份历来是租赁行情看涨的时期，特别是这段时间是附近大学毕业生租房的高峰期，因此近期成交量有所上升。目前的次新房中，毛坯两房的租金在1700-1800元/月，三房的租金在2500元/月上下。

　　(信义房屋分析师 张锦达)

　　周边楼盘市场情况参考

嘉利明珠城（平型关路377弄）

房型 面积 总价 装修情况

2房2厅 91平方米 113万元 装修

3房2厅 125平方米 150万元 毛坯

歌林春天（大宁路883弄）

房型 面积 总价 装修情况

2房2厅 89.98平方米 125万元 装修

3房2厅 148平方米 186万元 装修

4房2厅 157平方米 185万元 装修

新梅共和城（广中西路99弄）

房型 面积 总价 装修情况

1房2厅 78平方米 98万元 装修

2房2厅 97平方米 125万元 装修

3房2厅 118平方米 145万元 毛坯

房型 面积 租金 装修情况

2房2厅 98平方米 2600元/月 装修

3房2厅 110平方米 3200元/月 装修

　　(上述数据来自信义房屋门店成交案例)