鹏利海景公寓与有中国“楼王”之称的汤臣一品并排相处 资料图

　　位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区“嘴尖”位置的三栋滨江豪宅中，唯一尚未入市推盘的鹏利海景公寓，决定停售其所有350套房，转而作为酒店式公寓租赁。这是记者昨日从有关权威渠道得到的消息。“在新政出台影响下，部分开发商为了达到理想的销售量，采取了暂时将现有物业转成持有出租的方式。”业内人士指出。

　　据公开资料表明，鹏利海景公寓的发展商为鹏利国际地产集团，隶属于中国企业巨头中粮集团。据悉，该盘位于上海浦东新区小陆家嘴区域内，总建筑面积约11.6万平方米。从地理位置上来看，该盘与有中国“楼王”之称的汤臣一品并排相处，距离黄浦江仅隔着一条滨江大道，此前曾传言买价超过6万元/平方米。而另一个滨江豪宅盛大金磐，则位置相对较后，三个豪宅项目排列成一个小三角阵势。

　　略显劣势的盛大金磐早于2004年年中便已开盘，据网上信息显示，该盘405套房源已售出了304套，累计住宅合同均价为3.08万元/平方米；而汤臣一品则以每平方米8万至15万元/平方米的报价成为目前中国楼市最贵的豪宅楼盘，在其销售方式上，采用一栋分拆销售、一栋整幢全球招标的形式出让，然而目前仍然停留在零交易量上。剩下的鹏利海景公寓虽然早于2003年11月份便已开工，但在何时开盘、如何入市的问题上一直表现“笃定”，让外界对其发展策略感到颇为费解。

　　昨日，得到鹏利海景“以租代售”的信息之后，记者致电该盘售楼处，但拨打多次始终无人应答。随即又打给位于北京的中粮集团总部，但并未与相关负责人取得联系。国际物业顾问公司世邦魏理仕相关人士向记者确认，开发商目前的确采用了将全部房源以租代售的策略。“应该说，在新政出台之前开发商便已有考虑以租代售，在目前的市场情况下，并不太乐观的销售情况，可能促使开发商做出了决定。”该人士表示。据了解，鹏利海景公寓将全部保留作为酒店式公寓出租，同时会请来知名物业公司进行包装。“现在还不能确定，开发商的持有方式将来会否改变。”该人士补充说。

　　营造差异化更重要

　　业内人士认为，在豪宅集中度较高区域，鹏利海景如何营造差异化是影响楼盘销售的重要因素。汤臣一品的客户定位于全球市场，盛大金磐则注重于金融贸易区内客户，鹏利海景如何寻找合适的客户群体是个问题；加上新政出台之后的市场变化，促使开发商将“以租代售”从理论付诸于了实际。

　　在仲量联行最新发布的《2006年上半年上海房地产市场回顾》报告中提及，自宏观调控政策出台之后，由于购房者对于未来影响走势无法确定，市场产生浓郁的观望气氛。为了达到理想的销售业绩，开发商采取不同的发展策略，或降低价格促销，或暂时将现有物业转成酒店式公寓。对于鹏利海景而言，无疑属于后者。

　　据仲量联行研究部副董事何恩凯介绍，从目前的市场情况来看，房价上涨空间颇为有限。酒店式公寓虽然并未出现租金下调现象，但发展商开始给予中介更多佣金以缓解压力。“开发商转售为租并不一定是看好租赁市场，可能会采取这种策略暂时性过渡。”何恩凯分析说。（唐文祺）