□冯玉国

　　据报道， 一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等部委会签完毕。该文件一旦正式实施，将只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构（房企除外）和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，购买将必须采取实名制。

　　用购房实名制来遏制炒房，曾遭到国人的普遍质疑，因为炒房者可以通过别人的证件购买N套住房来化解 此招。但是，当购房实名制用到外资身上的时候，有人又深信这能起到“一剑封喉”的作用。难道内资炒房者能够轻易找到应对之策而外资就不能？

　　这显然是忽略了外资的投机技能。事实上，在许多领域，外资比内资更容易找到政策的软肋。现在的房地产市场，由于各个利益集团的博弈，留下了许多脆弱的缺口，外资找到应对之法并非不可能。购房实名制主要是针对交易环节进行的，而交易环节仅仅是外资实现炒房意图的一个环节———即便在这个环节，外资也可能找到缺口：    

　　第一，地方政府的缺口。所有抑制外资炒房的措施，最终都要由地方政府来执行，而出于政绩和利益的考虑，地方政府更倾向于房价上涨（至少也保持坚挺），强大的外资———哪怕是为了炒房，由于其与地方政府在利益上存在共同点，地方政府在执行政策时会否留下“华容道”值得考虑。

　　第二，银行和中介机构的缺口。在炒房方面，银行与炒家之间在利益上存在一定默契———银行需要完成房贷任务，房产投机者需要从银行获得资金。在上海浦发行遭遇的高达1.26亿元骗贷案中，优佳公司名下的贷款就是通过冒用民工身份证来完成的。倘若外资找到一个中国中介公司合作，“摆平”实名制并非难事，而银行为了自己的利益可能提供一定的配合，再助外资一臂之力。

　　第三，民间缺口。北京一位市民，为了一点利益，甚至出租其身份证，致使其名下拥有多达700辆车。类似的这种闹剧在房市上亦曾出现，这说明相关缺口是真实存在的。只要有人出钱，愿意出租身份证的大有人在。

　　实际上，交易环节并非外资炒房的关键。实力强大的外资更愿意从开发环节入手，从源头上掌握炒房的主动权。比如，今年5月末，新加坡的房地产上市公司凯德置地与成都置信实业（集团）有限公司合资成立了四川置信凯德实业有限公司，凯德置地将为该公司注资10.9亿元人民币，持有50%的股份。类似的这种做法，成为许多外资的选择。一旦外资扎根于中国房地产开发领域，从交易环节限制外资炒房的措施很有可能被悬空。

　　因此，遏制外资炒房，应从市场准入及开发环节入手，从源头上断外资炒房的后路。但是，尽管议论已久，遏制外资炒房的政策还没有正式出台，倒是外资对中国房地产领域的进入达到了近乎疯狂的地步。外资炒房，推动了房价的非理性上涨，不仅导致了房地产市场的畸形发展，也危害了我国的经济安全和社会稳定，应尽快予以遏制。