面对密集调控举措，楼市下半年成交状况不容乐观 资料图

　　限制外资炒房的待定意见———名为建住房[2006]171号的内部文件经上海证券报独家解读后浮出水面，二手房交易征收个人所得税的说法广泛流传，加之之前的“国六条”及其细则逐一落地。昨天，不少人士预测，若上述政策全部如期而至且执行得力，我国境内楼市，无论是一手房还是二手房，都可能将在今年遭遇更严重的交易量缩水。其中，上海、北京、深圳等一线城市的缩水情况将最为明显。“今年的房地产成交量可能严重缩水，甚至低于2005年。”北京一知名房地产代理公司老总表示。

　　高档房成交量或减三成

　　昨天，名为《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》经本报独家披露，在一、二手房市场引起巨大反响。上海一家中介品牌高层透露，该政策一旦出台，将对本已低迷的交易造成进一步打击。“真希望这份东西最终不会执行，否则至少降低三成交易量。”面对频繁的调控，该负责人颇为无奈。

　　据了解，目前上海市中心区域一、二手高档楼盘，即单价在20000元/平方米以上的楼盘，有3至4成的买家是外资，其中港澳台人士在购房人群中占据较大比例。陆家嘴、新天地、古北等地区的外资购房比重更大，约占所有高档房成交量的6成以上。“一旦政策落实，这些区域的成交量将肯定大跌。相比之下，可能新房市场受影响更大，因为大量的高端物业还是存在于此。”

　　一线城市最受冲击

　　“在外资购房者中，一人多套购房的现象还是比较多的。”中原地产一位经纪人介绍，这些投资者在楼市交易最高潮时的投资回报率可以达到一倍甚至数倍以上。

　　据规范外资的新规，外资购房将实行实名制，即外籍人士在境内购房，需要在境内相关机构开具证明，这种证明的性质等同于境内居民的身份证。政府通过一证只认可一套购房的方式限制多套炒房。

　　专家介绍，除上海外，深圳、北京等一线城市所受的影响将大于中小城市。此前深圳因大量香港居民在境内购房而推升了一二手房市场价格，北京在追随上海楼市操作轨迹后，也于去年底出现了明显的炒房迹象。而大连、青岛等特殊区域，由于存在外资购房的传统，比如日本、韩国等境外人士的集中购房，也将受到新政较大冲击。

　　但是，专家指出，境内居民可以通过借用证件的办法规避限制，外资同样可以。因此，如何在操作流程上有更细的监管将是决定政策有效性的关键。

　　形势比去年更为严峻

　　对于那些已经购买了房产的外资，可能更关注下次交易的个税征收。受宏观调控的影响，一些外资投资者目前都选择了以租代售，即便如此，出租回报率也从之前的8%降到6%不到。“如果二手房交易强征个税，投资者的转让成本继续提高，会面临更低的回报率。”中原地产华东区总裁陆成表示。

　　据了解，去年6月开始，上海一、二手房市场走势受宏观调控政策影响急转直下，中介机构注销3000多家，到6月份交易额较3月缩水70%。去年全年，一手住宅的登记预售面积下跌36.8%，二手住宅成交量下降19.9%。

　　专家预测，如果今年新政频繁，市场形势可能比去年更严峻。现在，此前曾高调宣布扩张的多个品牌中介纷纷表示，将放缓步伐，以待政策明朗。一个明确的信息是，很多开店计划都已悄无声息。“不关店减员已是万幸，”一业内人士表示，“各种迹象表明，今年后半年一、二手房的交易都将雪上加霜。”