上海绿城:折射楼市冷暖的板块标杆
[□特约记者 陈歆(五合国际设计师 沈露)(新聚仁机构分析师 郭平)(上海易居房地产研究院)(信义房屋分析师 张锦达)] 2006-07-21 00:00

 

  上海绿城

  楼盘地址:浦东新区锦和路99弄

  总建筑面积:47万平方米

  总户数:2631套

  楼盘形态:10-32层小高层、高层

  本期主打户型:102-109平方米两房,134平方米三房

  本期开盘时间:2005年8月

  本期交房时间:2007年8月

  网上已推户数:1176套

  网上已售户数:868套

  网上最新成交均价:11715元/平方米

  绿化率:55%

  车位比例:约70%

  物管公司:上海绿宇物业管理有限公司

  物业管理费:2.55元/平方米/月

  本版制图 张大伟

  2室2厅1卫:建筑面积约109m2,套内面积约85m2
  □特约记者 陈歆

  

  一出楼市悲喜剧,“风向标”楼盘最有资格演绎。

  作为刚在港上市的浙江最大民营房地产开发商———绿城集团在上海一展拳脚的砝码,就是位于浦东东城板块的大盘“上海绿城”,现在已经成为所在地区的标杆楼盘。而从一鸣惊人到遭遇调控,从日销百套到推迟开盘,上海绿城所折射出的,更是一幅上海楼市晴雨混杂的画面。

  定位中高端

  由于位于陆家嘴金融贸易区内,上海绿城所在的东城板块与其毗邻的世纪公园板块一样,也算是浦东较为优越的“富人”板块之一。整个小区占地18万平方米、建筑面积47万平方米,由绿城集团分三期开发,均为小高层、高层的公寓式住宅。

  作为浙江房地产业界之首进军上海的第一个住宅项目,绿城集团对上海绿城的看重不言而喻。在2003年刚入市时,上海绿城的规模可谓上海住宅项目中罕见的大盘,而且小区内的设施也努力与之匹配,拥有7300平方米的会所和2000多平方米的步行商业街,加上周边的配套设施逐步完善,使上海绿城很顺利地跻身中高档楼盘之列。

  上海绿城一期首批房源在2003年5月开盘,其二期也在当年开工,并在2003年底开盘,三期则最早在2005年8月面市,最近的一批三期房源在2006年5月推出。据“网上房地产”最新数据,除三期房源剩余少量尾盘外,其他房源基本售罄。

  价格曾飙涨

  当初虽然定位从高,但由于浦东高素质楼盘还比较少,较之浦西楼盘又具备价格优势,所以上海绿城一期和二期的销售,一路看好,不少人看中的便是其随整体区域发展而产生的明显升值潜力,因此随后也吸引了大批投资者的光顾。

  据悉,上海绿城一期总体售价在6500元/平方米,根据当时购房者的回忆,本来开盘前称参考价在5500元/平方米,开盘当日销售大厅人满为患,不论预约与否,购房者都不顾“非典”的威胁,戴口罩而来。另悉,当天早晨还有30多名从杭州赶到上海抢购绿城房源的购房者。而据开发商方面的资料显示,开盘当月,上海绿城销售率即突破80%,实现销售收入5亿元。

  此种顺畅销售同样延续到了二期。这批均价8800元/平方米的装修房源在2003年底到2004年10月间,一直未有大幅攀升,销量稳定。但是到了2004年底至 2005年3月,均价急速飙升至14000元/平方米,涨幅近60%,更有二手房价格涨到17000元/平方米———恰好也是该段时间上海楼市变疯狂的最贴切写照。

  调控生压力

  当然,2005年4月开始的宏观调控所产生的影响,上海绿城也未能幸免。主要表现在二手房市场上,其次新房的成交单价从7月起有每平方米3000-4000元的回落,进而影响到了对新房源的定价。到了8月,上海绿城推出三期房源,均价12500元/平方米,可打9.8折,还送中央空调,相比此前二期的高价下跌了25%。

  直至今年来上海楼市选择性回暖,上海绿城方再次出手,新一批房源均价12500元/平方米,凭预售号可享受9.8折,2天即售出108套。到了5月推40套两房和三房房源,价格甚至又上调至13000-14000元/平方米,而销售成绩依然不错。

  然而欣喜持续不久,突如其来的“国六条”及其细则使楼市气氛似乎又一次凝固。上海绿城原定今年8月底再推一批新房源,但日前被披露该推盘计划已经取消,工作人员对具体推盘时间以“待定”来回应,显示出开发商的复杂心情。

  物业有难题

  抛开价格涨跌不谈,就是当初投资客的涉足,也使上海绿城如今的物业管理成了难题。

  今年4月,记者前去采访时获悉,该小区内有部分已交房的楼仍处于空置状态。而据有关人士透露,最早一期购买上海绿城的有很多是江浙投资客,目前一期的入住率,只有50%。

  正是由于相当一部分业主不常在上海,长期将房子挂在他处待售,任由中介代看,导致看房后门窗未关、玻璃破裂、可视对讲系统损坏、水阀未关导致漏水等问题涌现,不仅严重影响了其他业主的正常生活,也一度使物业管理陷入困境。

  更值得注意的是,上海绿城的不少业主透露,由于一、二期大房型居多,有些房东竟把房子分割成”九间堂“收取租金,有的甚至连厨房和卫生间也成了“居室”,造成“混租”现象。有业主不禁叹息,常此下去,高档楼盘的品质怕要被”日渐消磨“。

  看来,在建楼、卖楼之后,留给开发商的除了利润,还有对自身产品形象的长期经营。这一点,恐怕也是国内许多开发商现在需要回头修炼的地方。

  七嘴八舌

  绿城的景观设计是做得很棒,但周边还是较乱,都是小商小贩,门口还有快车道,离地铁有几站路。

  我们是外国人,租房住在这里,觉得物业对装修商完全无法管理,周六周日不允许装修的规定没有人遵守,噪声无处不在。

  目击发现,32号302室经简装后已经成为一家公司的集体宿舍了。由于301室和302室的北阳台是相通的,物业应该允许阳台封闭以保证安全。

  由于煤气没开通,几乎每天都到会所去吃饭。环境不错,服务也不错,饭菜味道也还不错。就是如果把它当食堂,价格显贵了,业主只打8.8折太少了。

  搬家那天早上7点,老公打电话给物业问事情,没有想到那么早居然有人接,而且接电话的小姐态度很好,和她约好了搬家的时间,她还问要不要放鞭炮,她让保安准备一下木板,感觉挺贴心的。表扬!

  (摘自焦点房地产网、搜房网“上海绿城社区”网友发帖)

  产品:下沉式广场较新颖

  上海绿城的总平面设计运用柔和曲线,一条南北向的景观主轴线在中央景观区“打弯”,又以垂直于浦建路的方向贯穿整个地块。中央景观区呈“金钩挂月”形,设计有5.6米的高差,广场为下沉式,造坡的景观处理手法打破了平原地区的沉闷,具新颖性。

  小区主入口设在锦和路,杨高路和东绣路上还设有两个次入口。车行道在园区四周走,经半地下车库,与每个电梯厅相连,并形成人-自行车-汽车分流。

  中央景观区被五个主题组团环绕。公寓楼单体设计上分短板、长板、点式三种。板式小高层和点式高层相结合,高低错落有致。处于中央景观区的3栋高层和各组团景点处的几幢小高层底层架空,最高可达7米,使视线完全打开,景观相互渗透。

  立面处理上,板式小高层基本上采用横线条,3栋中央景观高层采用三段式竖线条加玻璃及局部深色处理,给人典雅、高贵的感觉。

  平面设计上,分为一梯两户和两梯三户。整体布局较成熟,功能面积配比较合理,空间利用率较高。客厅、主阳台等部位都采用了落地玻璃窗,采光良好、视野宽阔。几款120平方米以下的紧凑型房型可满足一般三口之家的居住需求,但三房中130-150平方米的大房型所占比例偏大,对普通购房群存在销售压力。

  (五合国际设计师 沈露)

  配套:日常需要并无烦恼

  上海绿城坐落于花木板块与塘桥板块交界处,由东绣路、浦建路、杨高南路、锦和路围合而成。从交通配套来看,西面浦建路、杨高南路上有大桥六线、581、929、583等数十条公交路线。同时位于地铁2号线的西南面,距上海科技馆站与世纪公园站车程约5分钟,步行约15分钟。还有杨高路再过去一点的东方路上有地铁4号线的蓝村路站,去市中心还是比较方便的。

  从商业配套来看,氛围还算是令人满意的。虽然锦和路、东绣路那边仅有一些便利店和小吃店,中介门店仍占据附近店铺的半壁江山,商业配套仍有待完善,但往东方路方向,就拥有诸如易初莲花、好美家、国美、永乐家电等大型卖场;兰村路美食一条街等餐饮酒店;仁济医院东院、上海儿童医学中心等医疗设施。

  另外,设于小区下沉式广场内的会所已开始经营,有室内外泳池、网球场、健身房、壁球、羽毛球、图书室、棋牌室、餐厅等多项服务设施,基本可以满足小区住户日常休闲和娱乐需要。

  (新聚仁机构分析师 郭平)

上海绿城各时间段报价一览表

一期 2003/5-2003/7 5900-6100元/㎡

2003/8-2003./11 7100-7900元/㎡

二期 2003/12-2004/8 8000-9000元/㎡

2004/9-2005/7 均价10000-14000元/㎡

三期 2005/8-2006/1 均价12000元/㎡

2006/2至今 11000-13000元/㎡

  价格走势:大市逆转 价格走稳

  上海绿城一期于2003年5月开盘,销售报价在每平方米5900-7800元之间。事实上,该项目在上市前进行了长达1年的“蓄水”,客户积累工作十分到位,当时约有2000多人预约登记拿号(1000元/个)。项目正式上市后,成交均价为每平方米7000元,与当时的市场价格基本持平,在吸引了周边自住客的同时也吸引了一部分江浙投资客,开盘热销。

  不过在2003年下半年,由于受到附近源深、洋泾等板块内楼盘集中上市(如国际华城、盛世年华等)的冲击,上海绿城的去化速度一度放慢。但总体由于价格合理而销售良好,一期到2003年年底即告售罄。

  上海绿城二期紧跟在2003年年底上市,销售报价为每平方米8000-10000元。结合项目已经拥有的良好口碑和适当的广告宣传,销售状况一路看好,成交均价上升到每平方米9000元左右。与此同时,整个上海房地产市场正在进入一个快速上升通道,市场价格大幅增长的态势初见端倪,大批的投资客纷纷涌入市场,该项目销售局面热烈火爆。

  当然,旁边世纪公园板块内楼盘集中上市(如联洋年华、第五大道等)也在一定程度上分流了上海绿城的客户,但造成的销售阻碍也不大。

  上海绿城三期于2005年8月上市,销售报价为每平方米11000-13000元。此时上海东城板块的第一轮房地产开发已基本完成,区域新增供应量萎缩,总体呈现供不应求。随着上海绿城一、二期的交付入住,小区的大盘规模优势尽显,加上周边配套日趋完善,令上海绿城依然具有较强竞争力。

  因此,虽然2005年5、6月间上海市政府一系列楼市调控政策出台,使大市出现逆转,但并未对该项目造成太大的影响。今年来上海绿城还推出一拨小户型房源,再次出现排队购房的热销景象。目前,三期成交均价在13000元/平方米左右,销售状况保持良好。

  (上海易居房地产研究院)

  据介绍,目前上海绿城一、二期已陆续交付使用,但在租金市场上,同一小区内不同状况、不同条件房源的租金水平“落差”较大。

  如毛坯房,无论是两房还是三房,租金报价都仅在1800-2500元/月,一些装修到位的房源则可租到4000-5500元/月。

  根据目前上海绿城三期13000元/平方米的均价,按主打的约109平方米的两房计算,房屋总价即141.7万元。

  如是毛坯房,租金取中间价2150元/月,则年租金收入为2.58万元,年度租金回报率仅1.82%。

  如是装修房,按装修、配置投入7万元计算,则房屋的总投资价为148.7万元。租金也取中间价4750元/月,则年租金收入为5.7万元,年度租金回报率则为3.83%。

  可见,上海绿城的投资门槛仍偏高了一些。就算是装修房,投资回报率过了3%的及格线,但考虑租金回报率也没比银行利率高多少,因此如果不考虑未来的升值收益的话,在目前的价格水平下并不很适合作为中长期的投资品种。

  投资预测:装修房租金回报率尚可

  投资星级 ★★★

  交通配套:较好

  生活配套:较好

  投资收益率:中等

  楼盘性价比:中等

  上海绿城所处板块已被业内称之为“上海东城”社区,属于浦东新兴的住宅聚集地。上海东城位于浦东南浦大桥脚下,东北接浦建路、南靠龙阳路、西临杨高路,占地129公顷,规划住宅开发建筑面积183万平方米。

  这一大型社区被业内视为继“碧云”、“联洋”之后浦东的又一个高品质现代化社区,已吸引了陆家嘴、绿城等九大实力开发商进驻。社区内目前已拥有不少楼盘,除规模达46万平方米的上海绿城之外,还有15万平方米的爱家亚洲花园、11万平方米的涵合园、7.2万平方米的学森龙苑,以及锦绣天第、锦绣华庭系列等。

  另外,实质上作为世纪公园板块的延伸,上海东城内还可以算上其他一些著名楼盘,如被大摩相中的陆家嘴中央公寓,还有香梅花园、怡东花园等,不过其中大部分都已售完。

  从近期该地区的成交状况来看,总体上各楼盘的价格已相对企稳,但成交量由于受到调控形势的影响而有所下跌。

  而在购房者眼里,上海东城社区目前的商业设施还存在不足,自上海绿城在板块内打下第一根桩以来,已经近5年过去了,只见板块内一幢幢高品质住宅楼拔地而起,却不见舒适生活所必需的商业设施快速跟进,因而也更不见川流不息的人流。除了易初莲花以外,医院、银行、邮局、餐饮以及各类生活配套店铺都处于东方路那里,商业的不发达也导致上海东城房屋租赁市场总体并不显活跃。

  (信义房屋分析师 张锦达)

  东城:延伸板块,发展尚不均衡

怡东花园(环龙路263弄)

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

15000-16000元/平方米 4/2/3 240平方米 410万元 高层 装修

5/2/3 201平方米 290万元 多层 毛坯

锦绣华庭(浦建路1086弄)

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

11000-12000元/平方米 3/2/2 143.8平方米 160万元 高层4楼 毛坯

4/2/2 141.25平方米 155万元 高层10楼 装修

涵合园(杨高南路1399号)

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

11000-12000元/平方米 2/2/1 114.26平方米 128万元 高层8楼 毛坯

3/2/2 133.56平方米 149万元 高层14楼 毛坯

爱家亚洲花园(东建路350号)

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

10000-11000元/平方米 1/2/1 86平方米 85万元 高层1楼 毛坯

2/2/1 119平方米 127万元 高层17楼 装修

3/2/2 123平方米 147万元 高层10楼 毛坯

  周边二手房挂牌情况参考

  (上述数据由信义房屋提供)

 
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