□本报记者 李和裕 唐文祺

　　虽然限制外资炒房的新政令市场风声鹤唳，但从这几个月的市场情况看，海外基金依然是咄咄逼人。

　　全面开花

　　近阶段，海外基金的“胃口”越来越大，在各类物业市场全面开花。

　　最新的消息是，今年在上海连施重金的大摩又以19.6亿元人民币的天价从浙江绿城手中购得上海市静安区的“烂尾楼王”东海广场项目，这一价格创下了海外基金在内地房地产投资的新高。

　　来自戴德梁行今年二季度的上海投资市场报告显示，办公楼作用为传统的项目投资类型一直受到外资的青睐，而目前上海市中心可供出售的办公楼项目已比较稀缺，外资也把目光放到了一些商务副中心。如位于上海浦东张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁国际商业广场办公楼部分，也在前不久分别被两家海外基金纳入囊中。

　　在仅次于办公楼的商业市场，据称大摩已经洽购到位于浦东金桥的埃蒙顿广场项目，股权收购费用约为5.9亿元人民币，未来将开发建设12万平方米的大型购物中心。

　　另外，在市场关注度略小的物流仓库投资领域，据悉，一家美国物流基金5月份在浦东机场附近拿下一块物流用地。

　　原本以为受宏观调控影响最大的高档住宅市场今年以来更是叫人“刮目相看”：又是大摩，先在4月份分两次购入浦东陆家嘴中央公寓4幢公寓楼，后又在6月份拿下位于徐家汇的华山夏都苑A栋楼；还有来自中东的神秘资金通过美资背景的基汇资本收购了位于新天地旁的翠湖天地18号楼。

　　兴趣不减

　　“虽然历经宏观调控，但海外基金对于中国房地产市场的兴趣并未因此减弱。问题就在于，与这些海外资本大鳄相比较，中国本地企业的资本金根本无法比拟。现在的市场形势使得本地企业开始缩减阵地，但他们倒反而可以逢低吸纳了。”一家沪上知名房地产企业的负责人向记者坦言。

　　戴德梁行上海公司总经理张国正则认为，海外基金在中国楼市投资的多元化趋势可视为中国房地产业相对成熟的一个标志：房地产不再仅仅是建筑业，而是成为了金融业的一部分，金融业则借助房地产市场演化出了多元化的融资渠道。

　　他表示，各项调控措施如限制转让、利率上调等，增强了需求市场的观望气氛，开发商的资金回笼期因此增长，尽快完成销售成为了开发商的首要目标。海外基金此时介入，以雄厚资金为背景，提出“整栋收购”这一砝码，无疑增强了其在谈判桌上的议价能力。而去年调控期间有所回落的部分房价，也增大了基金的入市空间。

　　风险增加

　　当然，为维护市场健康稳定发展，中国政府对海外基金的行为予以高度关注也获得业内认同。

　　张国正表示：“外资对部分内地物业进行长期持有经营，一方面将引入先进的物业经营管理经验；另一方面，也将对内地开发企业未来优化其资产结构起到引导的作用。当然，如果海外基金改变其原有运行规则，对中低价位楼盘进行低买高卖，扰乱市场秩序，则政府理应立即加以控制。”

　　戴德梁行投资部董事叶建成也表示，限制性政策一旦出台，预计海外基金将会重新考虑在中国的投资策略和风险，下半年的投资市场将显现出这一政策带来的效应。

　　聚焦房地产金融（五）

　　【策划人语】新一轮房地产调控大幕开启，海内外资本你进我退，正在上演一场惊心动魄的攻防大战。

　　一边厢，海外基金在静候新政出台的同时，还在抓紧时间品尝“最后的晚餐”，这“最后的疯狂”似乎力度更大；一边厢，国内房地产开发企业“大鱼吃小鱼”，中小企业面临惨烈的“淘汰赛”，特别是最下游的房地产中介行业，小企业的倒闭危机似乎难以避免。

　　我们始终认为，对于资本力量越来越占据主导地位的中国房地产行业来说，不少企业都把金融渠道看作救世主，这确是应有之策。然而，如果国内的房地产企业不能从自身的产品创新、架构提升和产业整合方面痛下功夫，那么，即便这些企业生活在毫无外资进攻的完全真空环境里，也难以存活，更别奢谈发展。

　　浴火方能涅，国内房地产企业必须经历这样的洗礼。

　　国内房企无奈洗牌

　　□本报记者 于兵兵

　　相对于海外基金的“痴心不改”，国内各类房地产企业不得不直面调控带来的影响，更多地采取“退守”姿态。

　　淘汰预言

　　随着“国六条”及其细则逐步明确与落实，眼看着调控从纷纷扬扬的各类文件变成实打实的执行，一场大范围的行业洗牌也由此悄悄开启。

　　关于此轮调控下究竟有多少房地产企业将被淘汰出局，预言数字随着政策的频繁而不断加码：6月初，“国六条”刚一出台，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生乐观估计，将有50%开发商出局；近日，建设部等三部门规定商品房预售许可证发放10天内必须公开发售，某上海房地产专家放言，仅这一项政策就可以致30%中小开发商于绝路；素以城市策划著称的王志纲甚至将开发商淘汰的预言数字上升至75%。

　　专家介绍，目前中国共有房地产开发企业共3万余家，以专家预言推算，未来一两年内，开发企业数量应减至1万家左右。

　　这一说法是否可能成真，一个数字也许可以参照，2005年受“国八条”系列宏观调控影响，上海二手房中介商的注销数量为3000余家。行业整合之迅速出乎市场想象。

　　整合游戏

　　“我们将密切关注市场退出来的项目，适时调整策略，跟进这些项目。”日前，在保利地产举行的A股招股推介会上，公司董事长李彬海透露。他指的“这些项目”是在宏观调控过程中，一些优质的房地产开发项目因资金链等因素影响可能被迫进入流通市场。

　　这些项目正是资金充裕的大型房地产企业和海外基金觊觎已久的猎物。“这些项目大多是公开招拍挂之前拿到的项目，很多都是散乱分布在一些小开发商手中，我们等待着政策的落实能把他们‘逼’进市场。”华南一家大型房地产开发企业上海负责人称。

　　比如，“国六条”细则中要求加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　“只要这一项政策落实到位，再配合银根继续紧缩，中小开发商的日子将非常难过。”北京一位房地产业内人士表示。而按照北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆在博鳌房地产论坛上的说法，如果严格执行35%的开发自有资金比例，开发商的资金缺口是3100亿元。

　　除了资金受阻外，新一轮政策下的经营管理限制也令原本销售花样频出的开发商无力回天。比如10天内限售的政策，中国指数研究院华东院副院长陈晟表示，这对于原本打算等待市场明朗再发售的中小型开发商来讲，减少了缓冲的时机，如果加上资金链原本紧张，中小型开发商将面临巨大的挑战。

　　倒闭危机

　　如果说大中型房地产开发商的抗跌能力稍强一些，那么对于房地产中介商而言，这种能力则弱化很多。

　　“主要是由于中介商是下游产业，没有什么技术含量高的核心竞争力。中介又在交易的第一线，一旦楼市走跌，第一个出现危机的就是中介商，特别是中小中介。”上海的一位业内人士表示。

　　今年初，原以为走出了去年宏观调控低谷的中介机构都开始跃跃欲试，公布年度扩店计划。如21世纪不动产称今年在全国的门店总数拓展到1000家，5年内在60个城市开店2600家；中原地产在目前上海门店数量超过100家的情况下还要继续开店；信义房产除上海扩店计划外，准备大举转战北京，以为找到另一个黄金市场。

　　然而近日，中原、信义等机构均明确表示，新一轮调控下形势有变，扩店计划暂缓。

　　如今，外资购房将受到严格的条件限制，二手房个人所得税可能开征的传言不断，“这两个政策将直接导致未来几个月二手房交易量再降三成。”一中介业人士称。

　　“只要有资金挺过市场低谷就可以从长计议。海外基金大举进入中国楼市，也无非是因为他们的资金实力可以挺过调控周期，以便在下一轮牛市中占得先机。我们要避免倒闭，也得多方找钱。”一位中介老板表示。

　　(柯鹏)