 | | 新一轮调控将对房地产业的竞争格局产生重大影响 资料图 |
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□本报记者 张喜玉
新一轮房地产宏观调控的启动，使得房地产上市公司再受考验。从今年中报情况来看，由于调控效应的滞后性及房地产企业收入确认的特殊性，房地产上市公司中报业绩预增和利润增长仍频频亮相。但繁荣背后忧患已现，两极分化加剧、新开工项目被迫调整等现象已不鲜见。业内研究人士指出，调控政策的影响将在中长期逐步体现，房地产行业的整体繁荣时代终结，企业个体分化因竞争加剧而日益明显。
调控效应初步体现
目前已公布2006年中报的房地产上市公司已有数家披露了宏观调控对公司的影响。以较有代表性的G招商局为例，今年上半年公司业绩同比出现下滑，实现主营业务收入8.35亿元，同比下降17.2％；净利润1.39亿元，同比下降39.96％。报告期内，公司商品房开发收入相比上年同期下降了62.55％。
从近期发布中报业绩预告的房地产上市公司来看，不同公司之间的业绩差距有所拉大。在已进行中期业绩预告的26家房地产上市公司中，预增和扭亏的公司14家，亏损和预减的公司有12家。优质公司业绩继续强劲增长，如G万科称，由于公司良好的销售状况以及部分2005年末已售未竣工资源将于年中竣工，预计公司2006年半年度净利润较上年同期增长50％-60％。G金融街也预计上半年净利润同比增长250％至300％。但与此同时，像世贸股份、浙江广厦、G东华等一批公司业绩却出现了亏损或大幅下滑。
业内研究人员称，由于房地产公司业绩受到单个项目销售和结算进度影响较为明显，波动较大，政策的滞后效应也较明显。随着5月份开始的新一轮调控政策效应的日益深入，必然会在今年年报或更长时期内对房地产市场和上市公司业绩产生影响。
新一轮“洗牌”将加速
2005 年针对上海等城市住房价格持续上涨，国家相继出台一系列政策调控住宅，但是效果并不理想，今年以来北京、广州等大城市住房价格节节攀升。2006年5月17日、29 日，建设部等再次出台控制住房价格过快上涨的六条措施和十五条意见，各地随后纷纷出台细则，7月，建设部等六部委公布了对于外资购买国内房地产的限制政策。住房供应结构和住房价格再次成为房地产调控的重点，同时信贷、税收和土地政策对房地产市场的调节作用也更为严格。
新一轮房地产调控改变了行业经营环境，并对上市公司的竞争格局产生重大影响。G招商局在展望未来经营状况时表示，持续的宏观调控使房地产行业经营环境发生较大变化，客户的需求面临多样化，住宅产品结构的调整使精致节能型住宅成为未来发展的方向，开发商在自有资金和项目规划设计能力等各方面也面临新的挑战。
兴业证券研究员任壮认为，调控将使行业盈利模式发生变化，行业洗牌加剧。新一轮的行业“洗牌”，不但是对上市公司融资能力、项目储备的考验，也是对上市公司的长远策略，包括对项目的区域布局、产品定位、战略转型等方面的考验。
中金公司研究报告则认为调控将主要从两方面对房地产开发企业目前的竞争格局产生影响。首先，公司之间的差异将加大。紧缩政策带来的优胜劣汰较为明显。有资金和有融资渠道的公司受到的影响较小，而大量缺少资金的企业将面临生存压力，从而在政府积压存量土地的过程中加快其退出市场的过程，与此相对应，优质的房地产企业凭借其资本和融资优势，将可以以相对便宜的价格获得土地储备，为未来发展占据先机。
其次，区域差距将加大。此次调控的重点在前期房价涨幅较大的区域，预计中心热点城市的房地产投资增速会放缓，二线城市仍具有增长潜力。因此，那些具有全国布局、储备项目较分散的房地产企业的抗风险能力得以凸现。
长期景气趋势不变
虽然认同政策调控将对整个行业产生深远影响，但多数研究人员依然长期看好房地产市场的未来走势。中金研究报告认为，政府调控房地产的目的是稳定房价而不是让房价大跌，调控有利于抑制房地产泡沫，有利于行业的长期健康发展。在中国经济快速发展的趋势下，房地产行业波动向上的大趋势不会改变。
兴业证券分析师任壮称，支撑房价维持高位振荡的因素依然存在，这将长期支撑行业景气。
首先，人民币升值预期对房地产行业构成长期利好。人民币升值预期下的住房潜在投资需求将会长期存在。目前主要城市房地产的投资需求始终占有相当的比例，这些投资或投机需求随时可能“爆发”出来，从而将对区域性市场房价产生影响。
第二，城镇居民可支配收入的稳步增长是房价走强的重要支撑。近年来我国城镇居民人均可支配收入始终保持稳步增长，住房消费需求潜力巨大，目前居民的购房需求还没有充分释放出来，加之房改房上市存在制度性障碍，二手房交易制度安排缺位等原因，这些将推动房地产市场长期走强。
第三，未来城市化进程加快将使住房内在价值同步提升，住房价格的上涨在一定程度上反映了其使用价值增值部分。
已披露中报从事房地产业务上市公司相关业绩数据
公司简称 证券代码 主营业务收入
（万元） 同比增长率
（％） 净利润
（万元） 同比增长率（％）
G招商局 000024 83465.01 -17.18 13886.55 -39.96
G倍特 000628 43833.05 103.38 797.95 278.08
G华业 600240 411.09 -48.69 171.11 -4.07
G广汇 600256 110520.41 -18.75 13011.65 24.94