房价终极判断:整体平稳 局部下跌
[] 2006-07-28 00:00

 

  嘉宾冯伟(左)与陈啸天(右)与网友一起交流心得 蒋玉磊 摄
  面对层出不穷的政策,市场各方纷纷预测着不同领域的影响;越来越多的购房者开始询问何时可以入市购房。所有的预测和询问最终指向一个方向———今年房价会降吗?

  本周三,易居房地产研究院研究中心经理陈啸天、荒岛房产工作室市场总监冯伟应邀坐客上证第一演播室,开启房价终极判断的大讨论。

  房价下降预期:小幅下降,局部下降

  主持人:两位嘉宾好!上半年全国的楼市数据已经有了结果,5.8%的房价涨幅可以看出,楼市仍处于“有价无市”的阶段。因此在讨论近期的政策和影响之前,我们还是想请专家首先预测一下未来的房价走势,因为这实在是大家最关心的问题。

  冯伟:整体来说,6月份上海市场成交量有明显的下降。7月份的数据还没有出来,但是下降肯定也是比较大的。虽然6、7月本来就属于楼市淡季,但是目前的成交现状显然与此轮宏观调控相关。因此8、9月以后能否如常回暖,才是验证政策影响的关键时期。这一次调控对中国整体市场都会产生影响,相比而言,上海在大城市中很可能是影响最小的一个。

  陈啸天:我个人觉得下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程,起码在7、8月份时这种调整会比较明显,成交量供应量还会进一步萎缩,直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程,幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季,我相信消费者对政策的适应性会有提高,自住需要的观望情绪可能减少,成交量有望出现一个回暖的过程。开发商可能会采取一些优惠促销活动,但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。

  调控周期预测:未来调控将是常态

  主持人:对于开发商、中介商、购房和投资者而言,应该如何看待以后的政策频率?

  陈啸天:对于开发商来说,他们可能会渐渐习惯把调控当作一个常态,主动积极去迎合地方政府和中央政府的主要精神,调整自己的开发策略和营运模式,为政府解决一些当前房产问题。这是我们很多企业需要面临的较大问题。比如说以后的90平方米物业形态为主,是不是要主动地适应?另外开发商的开发理念及思路也都需要改进,包括户型做法的创新等。对于投资者来说,从中央到地方对投机行为日益严格的控制可以预测,未来楼市的投机行为会大量减少,长期投资无论对商业或办公,风险都还是存在的。

  冯伟:对于开发商来说调整心态确实变得非常重要,追求暴利的时代已经过去。包括代理商在内,销售楼盘时价格不再是主要目标,而是求量。如果说未来投资,我觉得商用地产和别墅的投资前景是可以看好的。

  政策分析:楼市结构、外资迎来深层调整

  主持人:新一轮宏观调控与去年新老“国八条”为代表的政策调控,有哪些明显变化?

  陈啸天:最核心一点是,中央的调控思路已经开始转变,即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控,无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策,包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面,但基本的政策方式是中央提思路,各级层面自己去落实。而这一轮调控不同,很明显中央更注重细化和规范化。

  冯伟:另外,我觉得这一轮调控抑制投资大于抑制需求。从金融市场的信贷角度,包括外资投资的限制等,我觉得它的杀伤力是在投资方面。但在消费领域的杀伤力同样存在,这个主要表现在心理预期的杀伤。影响成交量的主要原因一个是价格,第二个是心理。

  

  主持人:能不能预测一下未来楼市结构方面的发展情况。

  冯伟:九部委意见刚出来的时候还没有落实到各个城市自己控制,仍以单个项目为标准,要求70%以上面积建小户型。有的开发商束手无策。现在细则出来了,大家可以松一口气,但到底怎么样做还是不知道。目前看来户型问题确实是考验政府决策智慧的时候了,因为70%小户型这个量是很难控制的,按照板块同样很难控制,按照价格其实也很难控制。

  陈啸天:这需要地方结合实际情况微观细化的研究,到底这个区域什么样结构适合市场。因此在未来户型的创新上,地方政府和开发商需要花很大精力去探讨研究。我们相信上海的细则应该不会与中央政策有太多区别,不会超过大连、西安的标准。预计是以总量70%为主。

  

  主持人:外资投资房地产的走势会怎样呢?

  陈啸天:影响显示在几个方面,对供应层来说,外资投资的总量将会有一个比较大的萎缩。需求方面,短期的外资投机由于成本的大幅度上扬,也会有大量的遏制;对于长线投资者则影响比较少。最值得关注的是大城市,北京、上海、广州的高档物业市场冲击会比较明显。

  气球理论:过分助胀、助压都会爆

  主持人:感谢两位嘉宾全面的分析和预测。能否最后对调控决策层提些建议?

  冯伟:行政手段本质上说对市场经济是必要的,像有些国家和地区确实由于缺少监管和调控发生过楼市崩盘。但是行政手段不是万能的,运用不好会带来负面效果。因此中央的宏观调控和地方政府的微观政策应该有效配合、达到适度。市场就好比一个气球,我们把它一压再压,承受力不足就会爆掉,这和没有控制的膨胀的爆掉结果,其实是一样的。

  活动策划:柯鹏 李和裕

  主 持 人:本报记者 李和裕

  整     理:本报记者 于兵兵

 
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