□本报记者 于兵兵

　　“限制外资炒楼”的细则还未出尽，很多开发商的REITs（房地产信托基金）之路已遇瓶颈。

　　近日，上海一家房地产境外投资研究人士透露，众多由外资主导酝酿的REITs产品正纷纷搁浅。受阻原因即是日前刚刚公布的关于规范房地产市场外资准入和管理的“171号文件”。

　　“实际上，新政对REITs影响不小。”上述人士介绍，包括某知名港资房地产开发企业酝酿已久的REITs计划在无奈之下准备长期搁置。“目前 ，所有在REITs发行路上的外资都很担心，怕执行中受到新政阻碍。除了境内落地的资本门槛提高外，还要顾及政策对REITs投资信心的打击。”

　　据了解，直接影响REITs进程的是关于境外企业落地经营的说法。按照新的规定，外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美元的，公司注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　对于海外基金背后的出资方而言，等于在看不到REITs产品的时候就需要先拿出钱来注册公司，并存入注册资本金。“这是传统的‘鸡生蛋’还是‘蛋生鸡’的问题。这种先拿钱办公司的REITs投资方式并不被基金资本方看好。”一位台湾地区的房地产业人士指出。同时，新政对RETIs投资者市场信心的打击也是发行人考虑的重要问题之一。

　　专家介绍，资产类REITs的核心是将收租型物业打包上市，以长期稳定的租金为投资回报凭证，在资本市场上吸引投资者。一段时间以来，随着越秀、领汇等出租型物业的REITs在香港市场上市，众多境内商用物业在外资的协助下开始酝酿REITs方式海外上市。

　　一个来自证监会的消息是，商业物业的租赁将成为鼓励券商开展资产证券化的五类基础资产之一。市场人士指出，这意味着监管层为缓解地产商融资压力而进行的一项有益尝试，该产品与REITs十分相似。 在国内的《产业投资基金试点管理办法》尚未出台之际，这一信号可能成为国内出租型物业融资的有效手段，并与国外的REITs产品共同分享国内物业资本收益，防止资产外流。