■人物志·易宪容 　　经济学博士，现任中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任、研究员。

　　我从来不做预测。因为，任何人都无法掌控一个能预测未来的水晶球，借此穿透时空发现未来可能会发生什么事情。如果有人能做到这一点的话，那么他的财源肯定会滚滚而来。但实际上，没有人会做到这一点。既然未来是难以预测的，同样我也无法预测到十年后国内房地产金融市场会发展到什么程度。对十年后国内房地产金融市场之发展，我只能根据现有的一些信息进行观察与分析，来发现未来可能会发生什么事情。这种观察与分析并不是预测，只不过是分析一下未来国内房地产金融市场发展的可能趋势。

　　要做这种分析，我们既要了解未来十年中国房地产市场的发展趋势，也要了解未来十年中国金融市场的发展。我想，未来中国房地产市场持续发展十年是没有什么问题的，只是这一市场的发展快慢程度而已。对此，我们可以从以下三个方面来思考这个问题。

　　一是未来国内房地产市场发展与政府的政策密切相关。也就是说，中国房地产市场将采取什么样的发展模式，不同的房地产发展模式决定了中国房地产市场是否具有发展的可持续性。如果采取中国香港地区的房地产发展模式，那就意味着未来中国房地产市场不具备发展的可持续性。因为，这种发展模式不仅会导致房地产市场泡沫越吹越大，而且泡沫最终会戳穿并发生根本性逆转，并引起整个产业的周期性衰退。从这个角度看，2006年出台的国六条细则就是要扭转早几年国内房地产的发展模式，即我们不会采取中国香港地区的房地产发展模式，而是会采取一种新的房地产发展模式，以生产中低档的房产产品来满足国内绝大多数民众的住房需求。这种房地产发展模式的转型已从2006年开始，在10年后将成为中国房地产市场发展的一种成熟的主流模式。

　　二是未来国内房地产市场发展也与国内人口结构的变化有关。最近市场有一种说法，未来十年是中国的“婴儿潮”进入消费期的时期。在1962年至1980年期间，中国人口增长出现了一个高峰期，人口增加了4亿多。有人把这一时间出生的人口称之为中国的“婴儿潮一代”。由于他们出生与成长都处在一个特定的历史时期，这一代中国的“婴儿潮”也有着鲜明的时代特征。他们中大部分人都出生在“文化大革命”时期，在改革开放的经济转轨时期中成长与学习，进入社会后又碰上了市场经济的热潮，所以他们与前后不同代的人在价值取向、行为方式和消费行为等方面都有很大的不同。1990年代以后，中国的婴儿潮人口逐渐进入结婚、生育、储蓄及消费时期。可以说，1998年以来国内房地产市场的快速发展与繁荣在很大程度上是与中国的婴儿潮一代人口进入消费期密切相关的。

　　从统计数据看，在2008年左右，25-34岁年龄段人口（这个年龄段人口的最优先消费选择是购房）会出现下降，而40-49岁年龄段人口直到2015年之前还会处于增长过程中。也就是说，从需求角度看，如果我们把人口红利分为投资红利与消费红利的话，那么在2008年之前，中国能够充分分享人口红利，经济也能够保持较快增长。但是，在2008年之后，尽管消费红利依然会随着高消费人口增长而增长，但投资红利有可能会出现逆转并导致社会经济增长出现变数。在这种情况下，居民收入增长可能会放缓，而且居民对未来的预期也会发生变化，从而导致整个社会经济增长面临着不确定性。因此，从人口结构的变化来看，未来十年国内房地产市场发展仍将面临许多不确定性。

　　三是未来十年国内房地产的发展与民众收水平增长幅度有关。目前国内房地产市场发展面临的问题就在于高房价，就在于绝大多数居民没有能力进入到高房价的市场中。为了解决这种问题，有人建议政府应出台政策来解决目前国内财富分配不公、两极分化严重的问题，以及大力提高绝大多数民众的收入水平。但是，导致收入分配不公问题的根源在于制度上的缺陷，是难以通过市场可以解决的事情。如果制度结构没有什么大的改变，希望在未来十年内解决这个问题并非易事。同样，提高公务员系统及国有企业员工的收入似乎问题不大，但要提高非公务员系统及民营企业员工的收入并不是那么容易的事情。改革开放以来，民营企业及外资企业员工工资水平一直维持不变，尤其在目前国内劳动力无限供给的情况下，要提升他们的工资水平更是不容易。如果绝大多数民众收入水平增长低于住房价格增长，那么十年后国内房地产市场发展的繁荣程度会如何也是不确定的。

　　总之，从政府政策、人口结构的变化、居民收入水平变化三方面看，尽管十年后国内房地产肯定会发展，但也面临着许多不确定性。

　　就国内金融市场而言，无论是国有银行的重组与上市，还是证券市场股权分置改革完成及保险业的快速发展，这些都为未来国内金融市场的发展提供了坚实的制度基础与市场环境。特别是2006年底国内金融市场将向世界全面开放之后，国内金融市场将进入到一个前所未有的发展时期。这些发展也为十年后的中国房地产金融市场提供了坚实的制度基础与市场环境。因此，十年后国内房地产金融市场肯定会改变以银行信贷为主导的房地产金融体系，并建立起以资本市场为主导的房地产金融体系。

　　在以直接融资为主的这个房地产金融体系中，不仅有实力、规范的房地产开发企业能够从股票市场、债券市场获得资金，而且房地产信托基金、资产证券化等金融创新工具推出及金融创新市场发展，也会推动房地产金融的快速发展。此时，银行体系在房地产市场融资中的重要性将会弱化。只要房地产市场有融资的需求，那时国内金融市场就有能力对这个行业提供相应的金融服务。

　　以上，就是我对十年后国内房地产金融市场将会发生什么所做的一点分析。