“李铭买房传”《陷阱篇6》

　　□连晏杰

　　案例：

　　在房产投资上屡战屡败的李铭，终于看到了一线曙光。

　　前两年，他与朋友一起合作投资了一套地铁沿线的公寓房，当时购买的那套房源为一期物业。到去年交付使用时，受到该盘二期房价上涨的带动影响，李铭的物业明显增值不少。在多次投资均遭遇挫折的情况下，李铭暗自庆幸这次投资总算能带给自己满意的回报。

　　但是，麻烦还是不请自到。根据预售合同，这个楼盘的大产证应该 在年初办妥，但是拖延了数月，开发商仍然没有办妥房屋的大产证，对于李铭来说，小产证自然而然也无法办理了。

　　由于李铭购买这套房源的主要目的为投资，随着调控政策的层层出台，期房限制转让、营业税、个税等种种制度规定，都与小产证上的发证日期有相关联系。这样一来，一旦落入限制范围内，李铭的投资成本会大大增加。

　　李铭随即与开发商取得联系，但开发商表示根据《预售合同》的约定，如到时不能取得大产证，李铭有权单方面解除合同。因此，开发商同意可以解除合同退房，但不愿意承担其他任何违约责任。眼看着该地区房价上涨近30%的利润空间，李铭怎会舍得退房？让他心有不甘的是，根据从侧面了解到的信息，开发商实际上是通过拖欠该楼盘维修基金的方式，来故意延迟办理房屋大产证，目的是为了防止一期二手房的上市对其二期销售业绩的影响。

　　律师意见：

　　本案中开发商故意延迟办理大产证的行为已经构成了违约，但问题是，办理大产证不单单依靠开发商申请，还涉及到众多相关审批部门，因此购房者往往很难通过起诉的方式直接要求开发商办妥房屋大产证。在这样的情况下，购房者较为实际的选择只能是要求开发商承担违约赔偿责任。

　　据《上海市商品房预售合同》标准合同第十条规定，如果开发商未按照约定时间办妥大产证，购房者有权利解除合同并退房，但并没有对关于违约金的计算方法进行约定。在这样的情况下，若购房者为此房屋发生的利息及其他费用，应由作为违约方的开发商承担。如果由于房价上涨等原因，购房者不愿意退房，则可要求开发商承担违约金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，大产证延迟办理的违约金计算方式，可以按照已付房款总额，并且参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（也就是俗称的罚息）的标准进行计算。因此，尽管合同没有约定，李铭仍可以向开发商要求支付延迟办理大产证的违约金。

　　(作者为新华律师事务所律师)