□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室独家合作单位———搜房网上海二手房集团提供的数据显示，7月份的上证二手房指数为2231点，较6月份下跌3点，环比下跌0.15%。7月份的上海二手房挂牌均价为13118元/平方米，比6月份下跌154元/平方米。与去年同期相比，7月指数上升56点，同比涨幅为2.58%。（见图1）

　　图1：上证二手房指数走势图

　　市场进入观望状态

　　7月份，上证二手房指数的样本数据显示，黄浦区指数仍然保持 最高，达3266点，超出上海全市指数46.39%；闵行区指数显示最低，为1456点。与6月份相比较，7月份普陀区指数下跌幅度相对较大，下跌87点，环比跌幅4.18%。闵行区指数、浦东新区指数同样有小幅下跌，其它各城区指数都呈现不同程度的升幅，其中虹口、黄浦两区指数升幅相对较大，分别上涨了145点和222点，环比涨幅分别为7.39%和7.30%，其余各城区指数涨幅不超过6%。（见图2）

　　图2：上海各城区7月份二手房指数环比变化图

　　我们认为，7月份连续出台的两项税收政策皆直指二手房市场，给市场造成了一定的影响。对于卖方来说，营业税政策的影响尚未消除，个税政策又紧随其后。政策的影响力导致购房者继续保持观望状态，使得二手房成交量大幅下降，市场呈现有价无市的局面。

　　内环内卖家看好后市

　　7月份，内环以内区域的二手房挂牌均价为上升态势，其中卢湾区指数为2679点，上涨6点，环比涨幅为0.22%；静安区指数为2740点，上涨146点，环比涨幅为5.65%；黄浦区指数为3266点，上涨22点，环比涨幅为7.30%。（见图3）

　　图3：内环以内区域各城区5、6、7月份指数对比图

　　从上海全市各片区指数的变化情况来看，除卢湾区的淮海路、打浦桥片区指数出现了小幅下降之外，其它各片区指数都有不同程度上涨。其中静安区的静安寺片区、黄浦区的外滩片区指数涨幅最大，环比涨幅分别为10.84%和8.42%。

　　7月份，内环区域的二手房挂牌均价逆市仍有小幅上涨，这主要还是由于卖方心态良好所致。利润空间较大的卖家，选择转租或者封盘；而那些利润空间不大的卖家，则并不愿意降价处理。对于买家来说，在经历了去年的政策之后，具备了一定的承受能力，有较迫切置业需求的买家受政策影响程度较小。

　　自住型买家仍有入市

　　7月份，中外环区域的二手房指数较之6月份有所上涨。其中以虹口区、闸北区、徐汇区等城区指数涨幅相对较大，分别上涨了145点、87点和122点，环比涨幅分别为7.39%、5.18%和4.90%。长宁区指数涨幅相对较小，上升70点，环比升幅为3.11%；普陀区、闵行区和浦东新区指数出现下跌，分别下跌87点、13点和6点，环比跌幅分别为4.18%、0.87%和0.27%。（见图4）

　　图4：中外环线区域各城区5、6、7月份指数对比图

　　与上月相比，总体来看，7月中外环区域有约30%的片区指数出现下跌。闸北区的大宁片区、虹口区的凉城片区、黄浦区的外滩片区指数涨幅相对较大，环比涨幅分别为9.48%、8.77%和8.42%。

　　上证房产指数办公室认为，个税强征政策的颁布，使得上海二手房市场产生了较大影响。为了能够赶在8月1日前规避税收政策，月末几日内出现了集中成交高峰。而卖家为了尽快完成交易，多数选择了降低挂牌价来吸引客户，这使得整体7月份的上海二手房市场成交均价有微幅下调。

　　由于上海细则仍然未能明确，预计在未来一段时间内，市场走势的无法预测，将使得买卖双方继续保持对峙状态。但相较于去年宏观政策出台之后的形势，具备了适应能力的市场并不会被观望气氛笼罩太长时间。