 | | 2005年1月－2006年7月写字楼成交情况 （左轴单位：万平方米；右轴单位：套） 数据来源：上海网上房地产（www.fangdi.com.cn） |
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□本报记者 李和裕
7月份，在政策影响之下，上海写字楼市场总体表现为供应增长、成交下降。据上证房产指数办公室独家合作单位———中国房地产指数系统办公室提供的最新数据，7月份上证写字楼指数为3230点，比6月份上涨8点，涨幅为0.25%；与去年同期相比则下降了211点，降幅为6.13%。
成交量5个月来首跌
7月份，上海写字楼市场的新增供应放量增长，继今年5月份首次突破10万平方米大关后，此次又一跃突破30万平方米大关，达到创纪录的30.49万平方米。其中，浦东新区新增供应量最大，达到10.13万平方米，相当于5月份上海写字楼市场的总体新增供应量。
从成交量来看，在连续5个月的增长之后，7月份上海写字楼市场交易量首度出现下滑。整体成交量为15.06万平方米，比6月份减少了15.26%，不过比去年同期还是增长31.57%。（见右图）
另外，从价格方面来看，由于7月份海外基金摩根士丹利收购了静安区的东海广场，均价为26656元/平方米，成交面积为6.79万平方米，由此拉升整个7月份上海写字楼市场的成交价格，使得写字楼指数呈现小幅上涨。
上证房产指数办公室得到的数据还显示，虽然7月份上海新建写字楼的成交量有所下降，但其中21%的项目价格却有上涨，平均涨幅为3.0%。
中心、郊区供应“两极分化”
分区来看，7月份上海中心城区写字楼共成交了510套，比6月份减少了7%；成交面积59857平方米，比6月份减少了54.5%；成交金额86744万元，比6月份减少了47.6%；但成交均价由6月份的12589元/平方米上浮至14492元/平方米，涨幅为15.1%。（见右表）
策源分析师认为，7月份上海中心城区新增写字楼项目仅3个，分别为浦东新区的张江创业源、杨浦区的海尚杰座和长宁区的光华大厦，新增供应面积58469平方米。而一些已经具备销售条件的新项目将在8月份后陆续进入市场，预计8至11月将成为今年上海写字楼的成交高峰期。
7月份，上海郊区写字楼的成交套数比6月份增加了10.3%，但总成交面积下降17.7%，成交均价由6月份的6622元/平方米下降为5787元/平方米，降幅12.6%。
策源咨询研发中心市场研究部的数据显示，7月份上海郊区写字楼的表现受到闵行、奉贤两区影响明显。由于这两个区域大面积成交均价低于3000元/平方米的写字楼物业，影响全区和全市的写字楼成交均价下滑。
租金收益保持稳定
数据显示，第二季度上海写字楼市场的售价较第一季度增长了10%，一些开发商开始转售为租，以获取长期收益。同时，稳定的租金收益也吸引了许多投资者对写字楼物业表示青睐。尤其是位于中央商务区外围及地铁沿线的中低档写字楼，普遍受到中小规模的下游企业和投资者的青睐。
据统计，第二季度上海甲级写字楼的平均租金达到了0.94美元/平方米/天，供应量不足及庞大的新增需求是导致租金上涨的原因。
强劲的需求与供应的短缺，使得上海甲级写字楼的市场平均空置率目前达到了5.1%左右，创8年新低。其中淮海中路和南京西路沿线商务区至二季度末平均空置率分别为3.1%和3%左右，浦东陆家嘴甲级写字楼的空置率依旧保持下跌趋势，至二季度末约为5.6%左右。因目前静安寺、陆家嘴等地区的新建写字楼要到2007年左右才进入预租期，所以空置率降低的趋势应该还会维持一段时间。
2006年7月上海中心城区写字楼销售情况表
区域名称 销售套数
(套) 销售面积
(㎡) 销售金额
(万元) 成交均价(元/㎡)
黄浦区 30 3921 7495 19113
静安区 17 6909 12850 18599
卢湾区 1 185 311 16790
长宁区 79 5195 9371 18038
徐汇区 32 4921 10289 20909
普陀区 59 6535 10289 15744
虹口区 61 6349 8010 12616
闸北区 22 1063 942 8866
杨浦区 113 8031 8891 11070
宝山区 23 3241 5009 15455
浦东新区 73 13507 13287 9837
合计 510 59857 86,744 14,492
环比上月 -7% -54.5% -47.6% +15.1%
数据来源：策源·商办市场部
附表：7月上海办公楼成交面积前五名
序号 楼盘名称 区域 环线 板块 总套数 总面积 成交
均价
1 东海广场 静安区 内环以内 南静安板块 45 67885 26656
2 张江集电港 浦东新区 中外环间 张江板块 5 6933 5547
3 海尚杰座商务楼 杨浦区 中内环间 黄兴板块 106 6648 10354
4 上海海港国际贸易中心 奉贤区 郊环以外 奉贤其他板块 53 6411 2196
5 银河新都 闵行区 外郊环间 颛桥板块 30 2963 9798