□本报记者 金苹苹

　　强制征收20%的个税、限制外资炒房、增加中小面积住房供应量……近段时期，随着房地产调控政策的逐步实施，房地产投资的收益率出现了下降的趋势。据记者调查，目前，已经有一部分资金流出楼市，投向新的市场。

　　逃离者：投资已换了方向

　　政府的调控越来越有成效，楼市中有一部分炒房客也开始了他们的“出逃”。尤其是2006年上半年股市的大涨让很多人意识到，比起楼市来，目前股市的投资机会可能更 大，一部分嗅觉灵敏的投资客显然已意识到这一点，纷纷将资金投向股市和其他投资领域。

　　小高是上海楼市上涨的受益者之一，曾经在楼市中赚得盆满钵满。2003年8月，看好上海楼市的小高把所有的资金都投入房产投资，买了南汇康桥半岛130多万元的独幢别墅。首付三成42万元，其余七成用贷款。4个月后以162万元的价格出手，净赚了25万元。尝到甜头的小高更加频繁地投资房产，商铺、别墅、普通住宅，无一错过。据小高说，最高潮是在2004年，那年2月他以115万元的价格买了市中心一套101平米的两房，恰好遇上上海房价涨幅最疯狂的时段，房价日涨夜涨，9个月后，他买的房子居然涨了90万元。

　　从2005年第一轮宏观调控开始，小高意识到了炒房的风险和压力，开始从楼市里撤资。那套涨了90万元的房子也被他赶在去年6月全额征收营业税前用160万元的价格出售了。

　　由于房地产宏观调控政策的密集出台，小高意识到目前继续投资房产已无利可图了，他将从楼市淘来的第一桶金投入其他投资领域。除了进行实业投资之外，小高还委托专业理财人士帮他打理其他资金，外汇和基金是风险偏好不是很大的小高的主要选择。

　　坚守者：不买住宅买商铺

　　第一轮宏观调控时，不少投资客还抱着一丝侥幸心理，认为捱过“寒冬”就是春天。但第二轮调控政策的实施让投资客们意识到，继续投资住宅的盈利空间已经很小甚至会出现亏损。

　　许亚是一名地产中介，她所在的中介门店在投资客众多的世纪公园边上，许亚的业绩曾非常不错，但前几年的热闹现在已不复存在。许亚的不少客户都淡出楼市转而投资股市、金市、外汇等。不过也有一部分投资客依然活跃在楼市中，这些做惯了不动产投资的投资客由于不熟悉股市等其他投资渠道，认为投资房地产更有把握一些，除了将手头的房子转售为租外，更多的投资客开始关注起商用物业。“住宅几乎没有什么人去碰了，客户现在都选择投资商铺和办公房了。”许亚如是说。

　　与住宅相比，商铺和写字楼目前所受到的影响要小得多，从投资回报来看，每年的租金收入仍能保持在6%左右，对于那些只追求资金保值的投资客而言，这样的回报率已经达到了他们的心理预期，只要看到合适的物业，尤其是那些带着租约的，这些投资客还是会入市做一把。

　　业内人士：资金正在撤离

　　除了小高和许亚这些直接在一线投资的人之外，不少机构和个人也看到楼市资金在转向。从央行去年第四季度货币政策执行报告中可以看到，我国存贷款差额高达9万多亿元，存多贷少，货币流动性过剩，数万亿元资金急需选择流动方向。据有关部门统计，2006年年初以来，股市每天开户量约3万户，平均每户资金额为5万元左右，分流了相当部分流动资金。记者从银行方面了解到，本轮宏观调控后，银行今年前几个月资金一度大增。虽然银行的有关人士表示不能确定这些资金是否来源于炒房资金，“但的确在楼市开始走低的那段时间里，我们这里涌来很多人开通银证通业务和购买银行的理财产品。”

　　相似的判断也来自地产界的一些机构，信义房地产研究中心的有关人士透露，在住宅投资这块，两轮宏观调控已经将投资客淘汰得差不多了。“投资客也在分化。”有关人士分析，“那部分追求高利润的资金几乎都已撤离了，继续留在房产市场的投资客更多是追求资金保值的。”、“商用物业更受欢迎，相比住宅目前3%左右的投资收益率，商用物业6%的回报肯定更吸引人。”当然，变化还不仅仅是这些。该人士指出，2004年的一份消费者调查表明，把房产作为一种投资渠道的消费者（包括自住兼投资性质的）占了46%的比重，但现在“估计只有20%了。”

　　但有关人士也指出，由于房产投资客的分化，留在楼市里的那部分资金，因其投资者更倾向追求长期稳定的投资回报，而股市、汇市和黄金等市场的投资者追求的是高风险、高回报的短线投资，所以后三种市场的变化对不动产投资者的影响并不太大，只要能在一定程度上满足其投资回报期望，这部分资金可能会一直留在楼市中。