面对楼市降温 炒房资金何去何从
[□本报记者 金苹苹] 2006-08-24 00:00

 

  □本报记者 金苹苹

  

  强制征收20%的个税、限制外资炒房、增加中小面积住房供应量……近段时期,随着房地产调控政策的逐步实施,房地产投资的收益率出现了下降的趋势。据记者调查,目前,已经有一部分资金流出楼市,投向新的市场。

  逃离者:投资已换了方向

  政府的调控越来越有成效,楼市中有一部分炒房客也开始了他们的“出逃”。尤其是2006年上半年股市的大涨让很多人意识到,比起楼市来,目前股市的投资机会可能更 大,一部分嗅觉灵敏的投资客显然已意识到这一点,纷纷将资金投向股市和其他投资领域。

  小高是上海楼市上涨的受益者之一,曾经在楼市中赚得盆满钵满。2003年8月,看好上海楼市的小高把所有的资金都投入房产投资,买了南汇康桥半岛130多万元的独幢别墅。首付三成42万元,其余七成用贷款。4个月后以162万元的价格出手,净赚了25万元。尝到甜头的小高更加频繁地投资房产,商铺、别墅、普通住宅,无一错过。据小高说,最高潮是在2004年,那年2月他以115万元的价格买了市中心一套101平米的两房,恰好遇上上海房价涨幅最疯狂的时段,房价日涨夜涨,9个月后,他买的房子居然涨了90万元。

  从2005年第一轮宏观调控开始,小高意识到了炒房的风险和压力,开始从楼市里撤资。那套涨了90万元的房子也被他赶在去年6月全额征收营业税前用160万元的价格出售了。

  由于房地产宏观调控政策的密集出台,小高意识到目前继续投资房产已无利可图了,他将从楼市淘来的第一桶金投入其他投资领域。除了进行实业投资之外,小高还委托专业理财人士帮他打理其他资金,外汇和基金是风险偏好不是很大的小高的主要选择。

  坚守者:不买住宅买商铺

  第一轮宏观调控时,不少投资客还抱着一丝侥幸心理,认为捱过“寒冬”就是春天。但第二轮调控政策的实施让投资客们意识到,继续投资住宅的盈利空间已经很小甚至会出现亏损。

  许亚是一名地产中介,她所在的中介门店在投资客众多的世纪公园边上,许亚的业绩曾非常不错,但前几年的热闹现在已不复存在。许亚的不少客户都淡出楼市转而投资股市、金市、外汇等。不过也有一部分投资客依然活跃在楼市中,这些做惯了不动产投资的投资客由于不熟悉股市等其他投资渠道,认为投资房地产更有把握一些,除了将手头的房子转售为租外,更多的投资客开始关注起商用物业。“住宅几乎没有什么人去碰了,客户现在都选择投资商铺和办公房了。”许亚如是说。

  与住宅相比,商铺和写字楼目前所受到的影响要小得多,从投资回报来看,每年的租金收入仍能保持在6%左右,对于那些只追求资金保值的投资客而言,这样的回报率已经达到了他们的心理预期,只要看到合适的物业,尤其是那些带着租约的,这些投资客还是会入市做一把。

  业内人士:资金正在撤离

  除了小高和许亚这些直接在一线投资的人之外,不少机构和个人也看到楼市资金在转向。从央行去年第四季度货币政策执行报告中可以看到,我国存贷款差额高达9万多亿元,存多贷少,货币流动性过剩,数万亿元资金急需选择流动方向。据有关部门统计,2006年年初以来,股市每天开户量约3万户,平均每户资金额为5万元左右,分流了相当部分流动资金。记者从银行方面了解到,本轮宏观调控后,银行今年前几个月资金一度大增。虽然银行的有关人士表示不能确定这些资金是否来源于炒房资金,“但的确在楼市开始走低的那段时间里,我们这里涌来很多人开通银证通业务和购买银行的理财产品。”

  相似的判断也来自地产界的一些机构,信义房地产研究中心的有关人士透露,在住宅投资这块,两轮宏观调控已经将投资客淘汰得差不多了。“投资客也在分化。”有关人士分析,“那部分追求高利润的资金几乎都已撤离了,继续留在房产市场的投资客更多是追求资金保值的。”、“商用物业更受欢迎,相比住宅目前3%左右的投资收益率,商用物业6%的回报肯定更吸引人。”当然,变化还不仅仅是这些。该人士指出,2004年的一份消费者调查表明,把房产作为一种投资渠道的消费者(包括自住兼投资性质的)占了46%的比重,但现在“估计只有20%了。”

  但有关人士也指出,由于房产投资客的分化,留在楼市里的那部分资金,因其投资者更倾向追求长期稳定的投资回报,而股市、汇市和黄金等市场的投资者追求的是高风险、高回报的短线投资,所以后三种市场的变化对不动产投资者的影响并不太大,只要能在一定程度上满足其投资回报期望,这部分资金可能会一直留在楼市中。

 
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