淡水湾花园所在的南卢湾板块处于淮海路商圈和徐家汇商圈的“夹角”，目前该板块内的主要楼盘还有德玛公寓、海悦花园、大同花园、汇龙新城等楼盘。

　　今年初至“国六条”出台前，整个卢湾区二手房市场交易行情平稳，还有少数次新盘比较活跃，尤其是南卢湾板块的打浦桥区域，单价在每平方米20000元以内的公寓较受市场欢迎。

　　比如海悦花园、大同花园、汇龙新城等楼盘，在今年4月的成交情况都不错，交易价格有的甚至比3月有微小 幅度的上浮。当时，海悦花园的成交价格在每平方米18500至20000元；汇龙新城靠高架的房源要便宜一点，在每平方米16500至17500元，而小区中部噪音较弱的房源则可卖到每平方米18500元。

　　但自从强征个人所得税之后，南卢湾板块的成交量可以说是小的可怜。其中一个原因是卢湾区的情况比较特殊，虽然上海规定了1%至2%的核定征收税率，卖房人可以“任取其低”，但卢湾区房地产交易中心自1995年之后成交的房产都保存有相应的买卖纪录，因此该区明确实行20%的差价税政策。这样的话，对卖方而言，个人所得税将是一笔相当大的数字。比如汇龙新城在刚开盘时的价格也就在每平方米6000至7000元，而目前为市场所接受的单价已达每平方米16000元左右，也就是说每平方米的差价达万元，如果以其110多平方米的两房为例，个人所得税大致将在20万元左右，这对很多卖方来说是难以接受的，而如果将个人所得税转嫁给买方，房价又将大大超过目前市场所能接受的价格。

　　因此目前该板块的二手房交易处在了买卖双方僵持的状态，据信义房产卢湾店负责人迟超介绍，目前这里的中介门店几乎都是门可罗雀，甚至客户来电都寥寥无几。迟超预计，南卢湾板块目前这种买卖双方僵持的状态很难在一两个月内得到扭转，成交量低迷将持续一段时间。

　　在租赁方面，相对还算活跃。因为南卢湾板块各楼盘的房龄基本上都在3至4年左右，既然目前难以出售，部分房东便转售为租，一方面等待跨过政策中的5年之门槛，另一方面也可以获得不错的租赁受益。

　　（信义房屋分析师 张锦达）

卢湾都市花园（鲁班路505号）

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

17000-18000元/平方米 2/2/1 100平方米 185万元 11楼 装修

3/2/2 132平方米 213万元 10楼 装修

大同花园（鲁班路168号）

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

16000-18000元/平方米 2/2/1 101平方米 200万元 27楼 毛坯

3/2/2 136平方米 218万元 10楼 装修

汇龙新城（徐家汇路515号）

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

16000-18000元/平方米 2/2/2 117平方米 183万元 31楼 装修

4/2/2 163平方米 320万元 17楼 装修

海悦花园（鲁班路、斜土路口）

均价 房型 面积 总价 楼层 装修情况

20000-22000元/平方米 2/2/1 100平方米 230万元 20楼 装修

3/2/2 148平方米 320万元 9楼 装修

　　周边二手房挂牌情况参考