本版制图 张大伟 　　淡水湾花园 　　楼盘地址：卢湾区马当路588弄 　　开发商：上海蓝印实业有限公司，上海天益房地产开发有限公司 　　容积率：3.3 　　绿化率：42% 　　总建筑面积：10万平方米 　　总户数：700多套 　　楼盘形态：8幢高层 　　主力户型：55-138平方米一房至三房 　　开盘时间：2005年4月 　　交房时间：2007年5月 　　网上已推户数：375套 　　网上已售户数：123套 　　网上最新成交均价：24282元/平方米 　　车位配置：1：1 　　物业管理公司：上实物业管理上海有限公司 　　物业管理费：2.6元/平方米/月 　　虽然小户型销售一马当先，政府调控还是影响到了淡水湾花园的楼市表现 本报记者 徐汇 摄

　　位于卢湾区南部的“淡水湾花园”虽然不是板块内品质最高的楼盘，但一定是新闻最多的，也是最有趣的———定位上海市中心高端楼盘的它却一反常态做起“小户型”。本身不算大事，但这一点在“70/90”政策出台之后，逐渐受到同行关注：市中心高端楼盘，走小户型之路是否可行？这一期，我们就来剖析淡水湾花园。

　　高单价小户型依然畅销

　　淡水湾花园位于马当路588弄，临近徐家汇路，属南卢湾板块，是新天地辐射范围，又紧靠打浦桥商圈。小区配套齐全，交通便利且绿化率高达42%，在市中心比较少见。楼盘共分两期建造，由8幢高层建筑构成。

　　到目前为止，淡水湾花园共推出了3批房源，前2批已售107套，可售89套。毛坯房的价格基本在25000元/平方米左右，房型大小齐全，主力房型有55平方米左右的一房和87平方米左右的两房，三房则在130至138平方米。最新一批房源在今年7月26日推出，为104套全装修房，均价28000元/平方米，依旧以小户型为主打。

　　“能够承担该楼盘的购房者，不会喜欢小户型，更喜欢一步到位。”持这样看法的业内人士不在少数。他们认为，市中心小户型很多是“不伦不类”，空气不够通畅、一房狭长型过道厅、两房的客厅面积过小，都是小户型的“先天不足”。

　　据上海“网上房地产”的销售结果，和专家意见向左：淡水湾花园最畅销的房源就是55平方米的一房和87平方米的两房，两者相加共31套，占这批房源43套总销量的72%，其余户型的销售则乏善可陈。道理简单，由于房价偏高，一室户就在140万元以上，因而小户型“受宠”也成显然。而比起周边其它楼盘的单价要在4万元至8万元之间的楼盘，价格优势不言而喻。

　　宏观调控曾“闭关修炼”

　　淡水湾花园是幸运的。

　　一个幸运是楼市飙升之际，靠新天地的金字招牌跻身一流楼盘行列。

　　据知情人士透露，“早在2003年，淡水湾花园便在卢湾的房展会上亮相，当时开发商的定价约8000元/平方米。”可到2005年3月开盘前，淡水湾花园已是声名在外：登记人数高达9000人，一套淡水湾花园的“转手费”飙升至30万元。几个月内，单价从最初的意向定价18000元/平方米，最高喊到了28000元/平方米。

　　但到了去年8月，宏观调控风头正劲。淡水湾花园是卢湾区在售的楼盘中，销售情况最不理想的。当时附近的紫勋雍邸报价24000元/平方米，一周售出12套。尤其是其与淡水湾花园相距不足1公里的扬子江花园，更是将售价压至15000元/平方米左右，一月迅速去化26套。前堵后追，淡水湾花园无疑压力巨大，8月份仅售出1套。

　　但是开发商誓不降价。面对淡水湾花园最高时房价卖到了30000元/平方米，现在价格回落到了25800元/平方米，降价幅度高达14%的民间暗降之说，其销售经理以“绝无此事”明确回应。

　　左右为难之际，2005年11月，传一家神秘基金向淡水湾花园投入6亿元，如降甘霖。淡水湾花园随后“闭馆修炼”，试图东山再起，将这6亿元用于追加建设成本投入上，改善小区环境、提高建设用材标准。

　　随后，淡水湾花园高调亮相，终于摇身一变，成为市中心又一出豪宅。该盘在年初经过重新包装，推出新一批房源———单元顶楼建造豪宅，面积1000平方米左右，单价50000元/平方米左右，每套总价基本上要5000万元。

　　重出江湖之后，不知楼市回暖还是豪宅使之品质升级，居然成效斐然。在今年8月1日至14日的两周时间内，卢湾区成交的15套住宅中，就集中在两个楼盘：北为翠湖天地御苑，南为淡水湾花园。淡水湾花园终于可以和浦西楼王“分庭抗礼”了。

　　克服房型缺陷是关键

　　并不是所有楼盘都那么幸运。宏观调控后，投资客逐渐淡出，自住客占大半江山，排队买房，几日售罄之类的销售神话，已经无法缔造。尤其是对于市中心高端楼盘而言，本身就是供大于求的状态。高档楼盘必须面对“去化极缓”的宿命。

　　但因为自住客也分层，适合实力者定对小户型青睐有加。这也是淡水湾花园小户型销售亮眼的原因所在。

　　“豪宅造小户型，是个不好又不坏的选择，总有人要，但也不会太多。”有人这样评价。而照目前网上去化速度，小户型也有“停滞不前”的可能。

　　最大的制约还是房型设计。淡水湾自家销售人员也承认，小户型问题“顾了这头顾不了那头”，除了客厅小，卫生间和厨房间近，窗开向厨房工作阳台，也是一大问题。

　　看来克服房型上的难关，成了小户型建造的关键问题，尤其是对打品质牌为主的楼盘。若是能做到这一步，市中心高档楼盘造小户型，未尝不可。