淡水湾花园:市中心小户型的喜与忧
[□特约记者 陈歆] 2006-08-25 00:00

 

  本版制图 张大伟

  淡水湾花园

  楼盘地址:卢湾区马当路588弄

  开发商:上海蓝印实业有限公司,上海天益房地产开发有限公司

  容积率:3.3

  绿化率:42%

  总建筑面积:10万平方米

  总户数:700多套

  楼盘形态:8幢高层

  主力户型:55-138平方米一房至三房

  开盘时间:2005年4月

  交房时间:2007年5月

  网上已推户数:375套

  网上已售户数:123套

  网上最新成交均价:24282元/平方米

  车位配置:1:1

  物业管理公司:上实物业管理上海有限公司

  物业管理费:2.6元/平方米/月

  虽然小户型销售一马当先,政府调控还是影响到了淡水湾花园的楼市表现 本报记者 徐汇 摄
  □特约记者 陈歆

  

  位于卢湾区南部的“淡水湾花园”虽然不是板块内品质最高的楼盘,但一定是新闻最多的,也是最有趣的———定位上海市中心高端楼盘的它却一反常态做起“小户型”。本身不算大事,但这一点在“70/90”政策出台之后,逐渐受到同行关注:市中心高端楼盘,走小户型之路是否可行?这一期,我们就来剖析淡水湾花园。

  高单价小户型依然畅销

  淡水湾花园位于马当路588弄,临近徐家汇路,属南卢湾板块,是新天地辐射范围,又紧靠打浦桥商圈。小区配套齐全,交通便利且绿化率高达42%,在市中心比较少见。楼盘共分两期建造,由8幢高层建筑构成。

  到目前为止,淡水湾花园共推出了3批房源,前2批已售107套,可售89套。毛坯房的价格基本在25000元/平方米左右,房型大小齐全,主力房型有55平方米左右的一房和87平方米左右的两房,三房则在130至138平方米。最新一批房源在今年7月26日推出,为104套全装修房,均价28000元/平方米,依旧以小户型为主打。

  “能够承担该楼盘的购房者,不会喜欢小户型,更喜欢一步到位。”持这样看法的业内人士不在少数。他们认为,市中心小户型很多是“不伦不类”,空气不够通畅、一房狭长型过道厅、两房的客厅面积过小,都是小户型的“先天不足”。

  据上海“网上房地产”的销售结果,和专家意见向左:淡水湾花园最畅销的房源就是55平方米的一房和87平方米的两房,两者相加共31套,占这批房源43套总销量的72%,其余户型的销售则乏善可陈。道理简单,由于房价偏高,一室户就在140万元以上,因而小户型“受宠”也成显然。而比起周边其它楼盘的单价要在4万元至8万元之间的楼盘,价格优势不言而喻。

  宏观调控曾“闭关修炼”

  淡水湾花园是幸运的。

  一个幸运是楼市飙升之际,靠新天地的金字招牌跻身一流楼盘行列。

  据知情人士透露,“早在2003年,淡水湾花园便在卢湾的房展会上亮相,当时开发商的定价约8000元/平方米。”可到2005年3月开盘前,淡水湾花园已是声名在外:登记人数高达9000人,一套淡水湾花园的“转手费”飙升至30万元。几个月内,单价从最初的意向定价18000元/平方米,最高喊到了28000元/平方米。

  但到了去年8月,宏观调控风头正劲。淡水湾花园是卢湾区在售的楼盘中,销售情况最不理想的。当时附近的紫勋雍邸报价24000元/平方米,一周售出12套。尤其是其与淡水湾花园相距不足1公里的扬子江花园,更是将售价压至15000元/平方米左右,一月迅速去化26套。前堵后追,淡水湾花园无疑压力巨大,8月份仅售出1套。

  但是开发商誓不降价。面对淡水湾花园最高时房价卖到了30000元/平方米,现在价格回落到了25800元/平方米,降价幅度高达14%的民间暗降之说,其销售经理以“绝无此事”明确回应。

  左右为难之际,2005年11月,传一家神秘基金向淡水湾花园投入6亿元,如降甘霖。淡水湾花园随后“闭馆修炼”,试图东山再起,将这6亿元用于追加建设成本投入上,改善小区环境、提高建设用材标准。

  随后,淡水湾花园高调亮相,终于摇身一变,成为市中心又一出豪宅。该盘在年初经过重新包装,推出新一批房源———单元顶楼建造豪宅,面积1000平方米左右,单价50000元/平方米左右,每套总价基本上要5000万元。

  重出江湖之后,不知楼市回暖还是豪宅使之品质升级,居然成效斐然。在今年8月1日至14日的两周时间内,卢湾区成交的15套住宅中,就集中在两个楼盘:北为翠湖天地御苑,南为淡水湾花园。淡水湾花园终于可以和浦西楼王“分庭抗礼”了。

  克服房型缺陷是关键

  并不是所有楼盘都那么幸运。宏观调控后,投资客逐渐淡出,自住客占大半江山,排队买房,几日售罄之类的销售神话,已经无法缔造。尤其是对于市中心高端楼盘而言,本身就是供大于求的状态。高档楼盘必须面对“去化极缓”的宿命。

  但因为自住客也分层,适合实力者定对小户型青睐有加。这也是淡水湾花园小户型销售亮眼的原因所在。

  “豪宅造小户型,是个不好又不坏的选择,总有人要,但也不会太多。”有人这样评价。而照目前网上去化速度,小户型也有“停滞不前”的可能。

  最大的制约还是房型设计。淡水湾自家销售人员也承认,小户型问题“顾了这头顾不了那头”,除了客厅小,卫生间和厨房间近,窗开向厨房工作阳台,也是一大问题。

  看来克服房型上的难关,成了小户型建造的关键问题,尤其是对打品质牌为主的楼盘。若是能做到这一步,市中心高档楼盘造小户型,未尝不可。

 
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