土地出让“招拍挂”的实施对中国房地产市场意义重大 资料图

　　□本报记者 于兵兵

　　酝酿已久的土地出让金改革方案将以《土地出让金收支管理办法》的文件方式正式出台，国土资源部相关专家乐观估计，审批顺利的话，文件将在两个月之内发布。

　　综合此前国土资源部等方面的表态，此次土地出让金改革将集中在“收支分开”和“专款专用”上。原则上保证土地出让金不再是地方政府操作的“小金库”，同时将一定比例的土地出让金专门用于保障类住房的开发建设。

　　据悉，正在考虑的具体内容为：一、建立土地出让金收支专户，并有可能通过财政窗口直接征收；二、将土地出让金全额进入地方预算，实行“收支两条线”管理；三、土地出让金的分配应在足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金不足的提前下，结余部分用于逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设；四，在地方建立“国有土地收益基金”，给后任政府预留一些发展建设资金。

　　“招拍挂”实施两年 透明度仍待提高

　　□本报记者 于兵兵

　　“8.31”对于中国房地产市场来说无疑是个意义重大的日子，它标志着从2004年8月31日开始，中国土地出让方式的新变革：即经营性用地全部实现“招拍挂”公开透明出让。

　　然而“招拍挂”实施两年来，市场人士在充分肯定改革正确性的同时，也提出了这一体制目前存在的问题。在昨天举行的“8.31两周年”论坛上，“地价飙升”、“招标透明度不高”以及“结构限制是否适用以往招拍土地”等成为开发商热议的话题。

　　资料显示，从2004年8月31日至2006年8月24日，北京市土地整理储备中心共出让了120块土地，总规划建筑面积1100多万平方米，加上8·31过关并已开发的1000多万平方米，总市场供应量2000多万平方米。而2005年一年，北京期房销售量就达到2000多万平方米，基本消化了此前所有的供应储备。

　　“土地招拍挂出让量不足以满足市场强大的刚性需求是北京此轮房价久控不下的重要原因。”北京一家大型国有开发企业相关工作人员告诉记者，2005年北京土地供应计划仅完成不足40%，今年前7个月共出让土地240公顷，供应计划可能再次难以完成。

　　另外，部分开发商对于招拍挂中的透明性也提出了疑问。在招拍挂三种方式中，拍卖以价高者为特征，相对最为透明。但在招标方式中，评委不透明的打分方式可能令市场再生出其他寻租空间。

　　再如，作为招拍挂的补充方式，“勾地”制度在此轮调控中推出，但“这表面上是为了防止土地流标或低价出让，但实际上由于开发商可以预先申请，无疑给一些关系企业留出了活动空间。”上海房地产评论人林戈表示。

　　同时，根据5月份出台的“国六条”和九部委十五条房地产调控政策，70％新增住宅用地面积须建90平方米以下的小户型。一些开发商认为，在2004年8月31前购得的土地并未被告之这一条款，因此如果政策适用所有开发企业，开发商认为有失公平。

　　“也许正因此，有消息传出，北京、深圳等地的住房结构比例调控细则可能规定为，仅适用于今年6月1日后新出让的土地，而不是6月1日时还未取得施工许可的项目，也不适用于通过招拍挂拿到的项目。”一位开发商告诉记者。

　　□本报记者 于兵兵

　　“2004年的8·31大限前，北京市突击过关的土地出让项目共288个，规划建筑面积4600多万平方米，其中约有2000多万平方米至今尚未动工。”昨天举行的“8·31两周年”研讨会上，北京众多房地产开发商和研究人士提出，这些盲目抢得又无力开发的闲置土地是否会被收回，目前还不得而知。

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了71号文件（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》），要求各地在2004年8月31日前将土地协议出让等历史遗留问题处理完毕，此后经营性用地出让都要采用“招拍挂”方式。

　　此文一出，被开发商一度视为“隐性”拿地的末路已到，也引来了从当年3月至8月的一场拿地风潮。

　　部分开发商介绍，两年前，为了在“8·31”之前“抢”出些地来，全国众多开发企业来不及对项目市政配套、拆迁成本以及市场需求等方面进行调研，盲目报方案审批，遗留了大量的后续问题。“有的甚至到现在都拆不动，导致无法动工。”一家开发商称。

　　按照1999年颁发的《闲置土地管理办法》和“国六条”的最新规定，两年不开发的土地项目应无偿收回，闲置土地收回政策今年以来已经再度从紧。市场人士担心，这些自2004年“8·31”以来出现的大批闲置土地可能面临被收回的命运。

　　去年8月，北京市国土资源局宣布收回38块地的使用权。今年至今，广州在向30余个房地产开发项目追缴土地出让金的同时，收回闲置土地70余幅，面积达百余公顷。但是，存在于全国各个城市的大量闲置土地如何有效收回仍然是地方政府最大的“心病”之一。截至去年8月，来自上海官方的统计数字是，上海尚有闲置土地1000公顷。

　　对此，上海一家房地产代理公司总裁介绍，因客观原因，比如动拆迁因素导致的不能开发等情况是目前上海等地闲置土地的最重要成因。“土地平整和动拆迁工作本应由政府完成。在这种情况下，政府要想收回土地，似乎依据不足。”该人士表示，如果真的严格按照政策执行无偿收回土地，将对开发商冲击很大。“所以，政府采取一刀切的操作可能性不大。”