“李铭买房传”《陷阱篇10》

　　案件：

　　上次购房未果的李铭并不死心，仍然对二手房投资颇有兴趣，并且再次通过中介公司关注符合意向的二手房源。

　　李铭注意到某中介公司有一套房源的挂牌价格较低，打听后得知，该套房产的业主由于急需资金，因此愿意以较低价格予以出让。决定乘机吸纳的李铭，吸取了上次的经验教训，拒绝向中介公司交付定金。中介公司安排李铭和上家见面协商之后，买卖双方迅速达成协议。但是由于卖家资金 压力大，因此在合同中对付款时间进行了详细约定，甚至连最后一笔银行贷款的到账时间都“约法三章”，并且约定了每日千分之三的严格违约责任。

　　学乖了的李铭多留了个心眼，在合同的补充条款中明确，贷款事宜由中介公司全权负责办理，并由中介公司在办妥贷款之后直接交付给上家。同时，李铭让中介公司审核了贷款的相关资料，中介公司并未表示异议。

　　之后李铭依约付讫了第一笔、第二笔房款，哪知到了最后期限即将届满前几天，中介公司却告知李铭，由于他已经购买有数套房屋，因此贷款无法办出，要求李铭对于余款另想办法。卖家在得知该消息之后，要求李铭立即付款并严格按照约定支付违约金。李铭则表示，由于贷款是全权委托中介公司进行办理的，因此应当向中介公司催讨，贷款部分的延期付款违约金，李铭不愿支付。

　　律师意见：

　　委托中介办理贷款是二手房买卖中较为常见的，很多购房者认为，既然全权委托中介办理贷款，那么关于贷款的事情就和自己无关，其实这是一种错误的认识。

　　既然是委托办理贷款就构成了委托合同关系，根据《合同法》的规定，中介公司仅仅是购房者（本人）的代理人，对外不承担任何权利义务。除非购房者（委托人）有证据证明是由于中介公司（受托人）的过错而导致贷款（委托事项）无法办妥，否则相关法律后果只能由购房者本人独自承担。

　　很多购房者还会提出，中介公司并未对申请资料表示异议，因此贷款责任并不在自身。但由于该种表态绝大多数以口头形式出现，因此一旦产生争议，无法发生作用。

　　如同本案，对于贷款未能办妥而造成的房款空缺，李铭不但要以自有资金进行垫付，同时也要承担延期约定的付款违约金。以中介公司全权负责为由、拒付违约金的理由不能成立，因为中介公司仅仅是李铭的代理人，无法办妥贷款的后果将由李铭直接承担。

　　因此，购房者不要认为将贷款事宜交付给中介公司办理就事不关己了。购房者最好能在签订房屋买卖合同之前就征求银行信贷人员的预审意见，并在办理贷款过程中及时了解进程。

　　（作者为新华律师事务所律师）

　　□连晏杰