□本报记者 柯鹏

　　随着调控政策的逐步落地，楼市投资风险的加大，以往那种“拣到篮子都是菜”的投资策略已经过时。近日，记者调查发现，目前投资者开始侧重于两类投资，一是“走进来”，内环内，特别是市中心的刚性需求支撑力不断在强大，投资收益能有保证；二是“走出去”，一些海外发达国家和地区的房产开始变得引人瞩目。

　　目前，上海市中心的楼盘依旧热火。先是静安区的静安四季成为销售冠军，接着卢湾区的翠湖天 地也被海外基金看中而整幢收购。就连一些非传统中心城区的优势地段也走势稳定。比如闸北区中兴板块的绿洲雅宾利4月刚开盘，就在100天内创造了6个亿的销售额，夺得上海内环线楼盘总销面积和总销金额双料冠军。目前成交量也已超过350套，总销金额过7亿元，销售率近90％。

　　业内指出，经过多年的建设，上海地段观念已从传统“上只角、下只角”的区别转变为“以城市原点为核心，环线为轮廓“的辐射性划分。虽然在传统观念中，中兴板块的商业发展并不成熟，但地处人民广场以北2公里方圆，买房人还是情有独钟。

　　几乎同时，一些海外房产也来沪叫卖。在“和谐房产、创造财富”的论坛上，澳大利亚悉尼的大型小区“悉尼早晨”登陆上海，澳中财富集团董事局主席杨敏介绍，随着人民币升值带来的购买力提升，国内楼市目前变化也较多，许多国内投资者都把目光投向海外，澳洲房产的投资回报稳定、低风险，空置率低和环境舒适是几大优势。

　　“这套房子我纯粹是投资，这几年我会将之出租，估计每年租金回报率为5％左右，另外房产升值率应该也至少有8％吧，等将来儿子去澳洲留学，有此房还可省下一笔住宿费。”一位投资者这样设想，自认这是一桩不错的投资。

　　点评：投资海外房产需谨慎

　　需要提醒投资者注意的是，在海外买房的成本结构和国内房地产投资有很大区别。

　　专家指出，欧、美、澳的房地产投资成本其实分为起始成本和持有成本两部分，尤其在持有物业后，即买完楼盘后，税费成本会相当高———例如在美国投资房地产，物业持有成本高达70％，而起始成本仅30％。投资国内房地产能赚钱不代表投资海外房地产就赚钱，进行海外置业前一定要多方咨询。

　　另外，异地或者异国置业时，除了购房和养房成本外，还应考虑交通成本、人力成本、交际成本等等，特别是如果产生纠纷，要对当地的政府、法院、律师、诉讼等政策层面有所了解，可能产生的诉讼成本也要计算在内。只有未雨绸缪，才能更准确估算投资收益率。(柯鹏)