上海易居房地产研究院高级评论员

　　【嘉宾：杨红旭 】

　　活动策划：柯鹏 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：于兵兵

　　《物权法》的初露端倪已经引发强烈关注，嘉宾杨红旭（左）对该草案进行深度分析

　　别让买房成了买空中楼阁

　　□本报记者 柯鹏

　　有产者方有恒心。

　　一旦越来越多购置了房产的人发现，自己花费巨资购置的房产在70年后不再属于自己，这种转变一定是难以接受的。一改再改的《物权法》，最大的问题就是要在住宅年限和缴费这两大方面给老百姓一个明确的说法，给一颗定心丸。

　　其实，70年的困局并不遥远，深圳已经遭遇“到期土地”第一波的冲击。

　　媒体报道，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。到期土地的大量涌现使有关人士大感诧异，在很多人的意识中，“这应该是十几年后才应该出现的问题。”但是，原本遥远的问题已经不再遥远。深圳市国土局的一位专家表示，到期土地在深圳的罗湖区比较普遍，“主要是一些商办用地，但也有少量的住宅用地。”

　　目前正在审议中的《物权法》，也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到近日的第五次审议，70年的困局都是焦点。第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析，修改后的规定意味着，到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

　　但是，目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，这还是不能让更多的普通购房者完全满意。

　　“但存方寸地，留于子孙耕。”中国人的传统美梦，希望不会难圆。

　　一部与房地产业密切相关的《物权法》，辗转8年，5次提交审议。它既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。我们关注它的立法进程，因为它与每一个人的脚下寸土、头顶片瓦都息息相关。而它的最终面世，又会以何种程度解决当前如此关注的房屋权属问题？

　　保护私权的进步

　　主持人：首先想请您谈谈物权法对房地产法制化有何意义？

　　嘉宾:从2003年下半年开始，中国的房地产行业经历了近三年的宏观调控，政策特别多，效果却不是很好。包括保障类住房体制的建立都不是十分完善。而法律调控手段缺席是造成这一局面的重要原因。

　　与西方国家完善的法制体系相比，我国相关房地产的大法只有一个土地管理法，其他都是规章或通知条例。同样由于土地制度的问题，物权法的出台就更加困难。基本是1998年正式开始起草，到今天已历经八年。物权法其实是民法当中的一个主干，如果出台，是对中国房地产法制的重要补充。

　　在我国，从公权大于私权，到公权私权平等，这的确经历了一个过程。保护私有财产已经写进宪法，物权法是这一法制理念的体现。

　　核心内容：年限与缴费

　　主持人:具体来说，目前居民的居住用地使用权到期后如何续期？

　　嘉宾:《物权法》第四稿草案把居住使用权单独列出，要求到期前一年须提出申请，这对老百姓来说是比较被动的。因此第五稿草案规定，住宅用地到期以后自动续约。

　　但是至于70年是不是太短，还在讨论中。我个人认为这就涉及私权和公权的关系。70年后房子老化贬值了，国家需要动用物力财力改造或拆迁，不能因为私有而阻碍了城市更新的进程。但一定要注意给原居住人合理的补偿。

　　主持人:按目前的法律，土地是国有财产，缴纳土地使用费无可非议，但是大家关心到底土地使用费应该怎么缴，缴多少，以怎样的程序缴纳？

　　嘉宾:这种预期性的规定是比较难定的，例如时间因素：地块的未来价值、国民的未来收入水平现在是无法估计的。另外各区域和地方的情况也有所不同，一刀切的缴纳标准并不实际。我们可以随着时间和情况的发展对法律本身进行补充和完善，但这个法不能因为预期性的要求不确定而迟迟不立。要及时尽快立法，不能总以时机不成熟、某些条文还没法设定为理由，导致整个法律无法出台。我们允许有这样的一个过程。

　　而执行中避免一刀切的责任落在地方身上，如何把好房地产评估等环节的管理十分重要。地方的收费标准要做到透明统一。

　　主持人:在土地使用费的收费方式方面，有人提出可以采用逐年递减的方式，您觉得可行吗？

　　嘉宾:首先是个人土地使用费肯定是要缴的。但是否因私权一点点减少而递减式缴费，还有待讨论。其实，目前很多国家是通过物业税的形式实现土地使用收费的。

　　物业税也就是国外所谓的财产税，里面已经包含了土地出让费。而物业税的征收又必须以物权法出台为前提。另外，物业税是综合性的收费，它是按照平均每年房子的损耗，以及第二年的土地出让费综合起来，由地方相关部门进行评估后收税的。大多数情况，反而因为土地升值较快，这个数字比例是逐年提升的。

　　私权前提下兼顾公共利益

　　主持人:专家在谈到《物权法》的可操作性时会提到公共利益的确定，我们应该如何理解它对物权法的意义？

　　嘉宾:在物权法中就是公权和私权的平衡，两者发生矛盾的时候，究竟应该哪个优先。这是一个大问题，我比较主张在目前的内容中暂时搁置比较好。

　　比如美国等西方国家，在上世纪七八十年代的时候出现了城市空心化现象。就是因为很多有钱人到郊区去住了，而市中心的旧房子因为是私权，国家很难也不愿意去动拆迁。但是大多数老百姓并不会全盘考虑，其实大环境的改变才会最终提升物业价值。