◎袁东 　　中央财经大学教授

　　说实话，不管那证书扉页上怎么写，那只能是“房产证”，而不是“房地产证”。证书上“产权性质”那一栏明确写着“私产”的只能是地面上或大或小或简洁或豪华的不同格局的房屋，而这房屋下面的土地则不包括在“私产”范围内，因为那是集体所有的土地被征为国有或原来的国有土地，房屋所有人只能拥有脚下土地的几十年使用权。

　　于是，疑虑与争论就来了：土地使用权限到期后，房屋下的土地如何处理？土地使用费如何征缴？假如到时土地所有者要将该块地皮改变用途，其上居住者所拥有的房子该怎么办？对此，普通公众也就只有疑虑的份，而那些主管机构此一时彼一时的随机解释，则更加深了百姓的疑虑。

　　从经济学上讲，“疑虑”意味着不确定性较大，难以形成明确稳定的预期，预期不明确不稳定也就影响着经济体行为方式的合理性。所以，百姓的“疑虑重重”不仅影响着对地面上属于业主财产的房屋作长期投入(比如装修)和处置方式，还影响到这份财产对业主即期效用的满足程度（因为效用满足是由各种外在条件与内在心理因素综合而成的）。

　　更重要的，还会直接影响房地产市场的正常发育与发展，尤其是价格形成的合理性。因为不管你对住房下面的土地拥有多少年使用权，用经济学术语讲，毕竟是“有限期界”，而且仅仅是“使用权”，只是“完整产权”的一部分；而地面上的房屋则是永久性“私产”，权利的拥有是“无限期界”，并且房屋所有人拥有的是所有权、居住权、占有权、处置权、收益权、抵押权、交易转让权、继承权、遗赠权等的统一，拥有的是“完整产权”。这不明摆着吗？业主对房屋与土地拥有的权利不对称，再有，由于 “房产”是依赖土地而存在、且价值也是依赖土地而定的，离开了土地的特定自然地理位置与人文社会环境，不同房屋的价值没有什么实质差别，此所谓 “级差地租”也，由此价格确定的难题就来了：一是“地上地下”产权不对称直接导致了难以对“房地产”的未来收益流（价值）统一准确折现计算；二是因谁也不能准确预计土地使用权限到期后会是怎样的制度安排和土地状况，因而土地未来价值的折现估算就更是难以合理准确；三是占房地产成本主要部分的“土地价格”因土地缺乏具体人格化的所有者而留下了非市场化的行政操作空隙，导致土地价格该高时不高、该低时不低，难以形成完全市场化的合理价格。这三点就决定了“房地产”价格难以充分准确反映其内在价值，这样的价格形成与波动又怎么是合理的呢？

　　何以如此？答案简单得很：农民没有土地所有权使然！我国现行《宪法》对土地的规定继承了原来的“三级所有，队为基础”，保留了上个世纪50年代行政性“农业合作化”形成的农村土地集体所有制，在相当长一段时期内，农民连对土地的自由使用权也没有，只是从1980年代“家庭联产承包责任制”后才慢慢拥有了最长可达30年的“土地承包经营权”（这是这个经营权制度也越来越显示出不改不可的缺陷）。而过去近十年高速发展的房地产基本是靠在农村土地上建起一幢幢大厦支撑的，没有“人格化”的土地被各级政府征走后批租给房地产开发商，后者售房时也就只能出售地面之上房屋的“永久性完整产权”和房子下面土地的“既定年限使用权”。

　　如果农民拥有土地所有权，就可以在市场上直接交易买卖土地，从而根据其拥有的“无限期界完整土地产权”可能产生的“收益流”综合折现，形成能够充分反映所有相关因素并对农民出售土地完整产权予以完全补偿的市场价格，这就有利于房地产价格形成的更加合理化；而且，由于房地产开发商先行购买了土地完整产权，在其售房时也就可以将土地及房屋的完整产权一并出售，买房人买到的也就是真正完整的“房地产”了，拿到手的产权证明书也就是真正的“房地产证”了，也就不会有眼下令人疑虑重重的“70年后土地使用费如何征缴”的争论了。

　　只要农民没有土地所有权，城镇居民也就不可能拥有完整的“私产”性质的房地产。所以，“城里人”即使出于对自身利益的关怀与考虑，也应当关注供给自己“吃住穿”的农民兄弟的土地状况，农民有没有土地所有权并非跟“业主”们无关，更何况，相当部分像我这样的城镇居民在上大学前或城镇就业前原本就是农民身份呢。如果农民的权益得不到完整保障，自视为“高人一等”的具有优越感的城镇居民的完整权益也难以得到有效保障。从这个意义上讲， “打破城乡二元结构，实现城乡一体化”，并非只对农民有益，对“城里人”更是具有许多层面的实质意义。