调控背景下的楼市传统旺季，开发商还能凭手里的牌说服购房者吗？ 资料图

　　这个秋天有些凉。

　　政策急如雨下，开发商们望眼欲穿的楼市“金九银十”似乎注定要成为“铜九铁十”。今朝的楼市旺季，“满城难带黄金甲”，开发商所谓的“绝地反攻”也很可能只是一场泡影。

　　尽管如此，面临着巨大政策压力带来的生死大考，降价、放量、拉拢需求、异地推盘……手持这以往无所不利的四张牌，开发商们还是试图破除这一资金链的魔咒。

　　《上证·地产投资》这一期的调查，就希望能从开发商这些不遗余力的搏杀里，为购房者找寻到楼市新走向的一些蛛丝马迹。 (柯鹏)

　　有效度：★★

　　扩大供应 最缺的还是小户型

　　□本报记者 柯鹏

　　降价是最大一张牌，除此之外，开发商为了打造期盼已久的楼市旺季，绝大多数都放弃了此前的“捂盘”等待计划，开始选择大规模地推出新房，打算以扩大供应来激发市场的需求。

　　进入7月底至8月初，从5月份以来一直鲜有新盘推出的全国各大城市楼市，纷纷活跃起来，开发商的推盘速度明显加快。北京出现了拿地和推盘的两个小高潮，广州8月份的推盘量就达5000套，上海则仅在8月18日这一天，就有14个楼盘推出项目。

　　“不能再等了，这是最后的机会。”北京一家开发商直言不讳，“自从5月的‘国六条’以来，我们本来当月打算开盘的项目一直推迟了三个多月。到了今天，再不开卖就要真的遭遇资金问题了。”

　　大多数开发商都抱有上述的想法，尽管“金九银十”并不值得特别期待，但毕竟是一根可能足以“救命的稻草”，所以必须选择推出自己的项目。

　　“对于很多开发商来说，今年基本就没有遇到真正的销售热潮，资金紧张已经是业内的常态，所以这次只有放手一博。”易居中国分析师表示，“但是，值得特别关注的是，尽管调控的目标是90平方米以下的中小户型占70％，目前推出的户型还大多是90平方米以上的大户型，购房者急缺的小户型供应并不多。” 房产之窗分析人士表示，“金九银十”旺季的到来引发了大批新盘上市或新盘推出后续项目，新房的销售竞争必将趋于白热化，供应量大增还是让购房者看到了一线希望。但是，这样一个小户型紧缺的矛盾依旧不能有效解决，这种扩大供应的做法难以真正奏效。

　　有效度：★

　　拉拢需求 看房团难敌“望风团”

　　□本报记者 柯鹏

　　对于已经有点饥不择食的开发商来说，参加房展会、组织看房团、打造新概念这些以往常用的营销手段，在前几年的楼市旺季，起到过不小的效果。

　　“上海每年的‘五一’、‘十一’黄金周都有大型房展会，我们几乎是每次必定参加，效果都还不错。我记得那时每次都能从房展会上拉来一车车的看房团，每个团都能买走几套。”上海一家开发商回忆说，“今年的‘十一’马上要到了，房展会我们肯定还是要参加的，但是这次不敢再寄予厚望。”

　　这位开发商解释说，由于调控政策频出，现在的购房者变得前所未有的谨慎，房展会的人气已经一届不如一届了。另外，即便观展的购房者，也大多只是“试试水”来看看行情，随后再货比三家，完全属于“望风团”的性质，很少有当即决定就买房的。

　　“至于那些新的楼盘营销概念，比如节能住宅、环保小区、亲水楼盘、以及体育、教育、绿色等概念，早就被开发商翻来覆去的炒过很多遍。以前是楼市黄金时期，还能拉住一些投资者。现在购房者里面投资客已经少了，其他人也是已经产生免疫力。对于那些刚性需求的人们来说，新概念再花哨，也远远没有实质大降价来得吸引力更高。”中房指数研究院一位分析师坦言。

　　异地推盘 “围城效应”正在锐减

　　有效度：☆

　　□本报记者 柯鹏

　　当年地产界有句玩笑话，“破楼不要慌，老外买得欢。”讲的就是异地推盘的好处———总有外地人和外国人会看上中国的房地产，哪怕项目有很多瑕疵。以往，特别是京沪等大城市的楼盘，常常是会被一抢而空的。但是，时至今日，异地推盘早就少了这种吸引“城外的人”冲进来的围城效应，遭遇了门庭冷落的尴尬。

　　“这段时间我们的异地推盘效果非常差，主要是跑到异乡来买房的人大多是为了投资而非自住，养老、旅游之类的需求也仅仅局限于海南等地的楼市，京沪等一线城市根本谈不上。”一家房产代理公司老总表示，“投资者少了，异地楼盘的需求量当然也少了，这是必然的。”

　　的确，正是房产投资者的锐减，楼盘异地叫卖的冷遇已然形成。对于国内的异地投资者来说，营业税、个人所得税和加息这“两税一贷”已经压得他们透不过气来，异地贷款审查通过难更是一道最难过的门槛。对于境外购房者来说，“一人一套房”的“限外炒楼”新规尽管还没有出齐地方细则，但是心理影响是巨大的，想来中国楼市淘金的外国投资者锐减，自住客也不得不观望市场。

　　降价 “半推半就”的救市是幻想

　　有效度：★★★★

　　□本报记者 于兵兵

　　随着新一轮调控日紧，已于去年走过一轮“降价潮”的上海楼市再次弥漫着“磨拳擦掌”的降价气势。但是，各种形式的降价手段似乎尚未激起购房者多大的入市信心。9月，传统的售楼旺季正在空荡的售楼处和清闲的售楼人员手中悄然流逝。

　　降价：仍是局部现象

　　8月底至今，为迎接所谓“金九银十”，各楼盘的促销手段纷纷登场。降价，仍然是开发商认为最有力的竞争方式之一。

　　上海楼市中，包括莘庄、新江湾城、北蔡、天山、上南三林、碧云、高行等各大板块都出现了典型的降价楼盘，个别楼盘已经与周边平均房价拉开近千元的单价距离，以吸引购房者。

　　例如，莘庄板块上海康城四期8月均价5500元/平方米左右，较上海康城最高单价纪录下跌近20%；新江湾城板块的建德国际公寓最低起价7800元/平方米，而同一板块的上海梦想、新江湾城1号作品、翡翠东森花园等多个在售楼盘，均价多在9000至13000元/平方米不等；北蔡板块地杰国际城均价7000元/平方米不到，而该板块另外两个楼盘锦绣华城和海上国际花园目前售价为8200－11400元/平方米和12000元/平方米；甚至天山板块元丰天山花园二期与周边最大价格差近10000元/平方米……

　　表面上，上海房价下降成果不可谓不喜人。在8月全国70个大中城市房价同比再涨5.5%的背景下，上海成为唯一一个房价指数同比下降的城市，降幅为0.9%。

　　然而，表面繁荣的降价大战背后，无论是市场人士和多数接受采访的购房人似乎并没有因此欢欣鼓舞，楼市成交仍不理想，降价效果仍未显现。

　　到底是怎样的不和谐音影响着本应乐观的购房大势？仔细看国家统计局8月份房价统计数字，上海8月的新建商品住宅价格指数其实与7月相同，根本没有下降。而二手房的价格甚至比去年同期上涨了1.4%。

　　“此轮降价远没有去年同期的降价潮来的热烈，购房者对楼市未来抱有更大的降价预期。”21世纪不动产上海区总经理王皓称。

　　三大隐忧令降价盘滞销

　　与开发商不同，日益成熟的购房者越来越不把单纯的降价看作购房的唯一的标准。地远位偏、变相促销、品质危机等成为目前降价房滞销的主要原因。

　　一是降价楼盘多处于外环外。早在今年初，上海多位房地产专家表示，外环外大量的商品房供应将导致房价首先破冰跳水。果不虚传，在可以找到降价盘的上述区域，多处于上海外环区域。但老百姓有不买外环外楼盘的多种理由，比如交通、购物等不便利性，配套设施的欠缺，简单的降价仍然难以挽救这些商品房的大量滞销。

　　二是降价方式不直接。在众多楼盘的促销广告中，实实在在的降价楼盘其实不多，精装改毛坯、周末特价、送车、抽奖等手段，其实都是开发商半推半就的暗降技巧。对楼市后势仍抱幻想的开发商，降价的格局和姿态仍显局限。

　　三是楼盘品质受质疑。造成降价盘滞销的另一个重要原因,是购房者对降价楼盘风险的考虑。“降价说明开发商资金链有问题，这样的楼盘一旦后续实力不足，烂尾、违约都是有可能的。我们可打不起官司。”购房者王先生表示。另外，不少开发商拿出的降价房多是早期的尾房或者区位、户型不好的项目。在多种因素导致的降价背后，到底有多少真正“品质好”的降价房可供购房者选择，这仍是值得思考的一大问题。

　　开发商态度已经分化

　　□本报记者 李和裕

　　上海荒岛房产工作室市场总监冯伟认为，虽然不少人表示看淡今年的“金九银十”，但作为楼市传统旺季的一个概念，这总是相对的。与前几年相比，今年的“金九银十”在调控新政的影响下恐怕成色不足。但与前几个月的淡季表现相比，天气转凉的9、10月份往往还是能吸引购房者陆续出来看房、买房，开发商也因此做起功课，以促进这一阶段成为一年中的一个销售强档。

　　不过，冯伟也指出，由于近几个月市场整体形势不佳，刚性需求持续观望、难以释放，开发商的态度也在分化。“主要还是看开发商自己对后市的研判，有的已经采取行动，有的也准备‘跟风’，还有的则犹豫不决，想等到10月份，看看市场反应再说。”

　　从开发商常用的一些招式来看，冯伟表示，基于购房者如今最注重房子的性价比，其中“价”甚至比“性”更为重要，所以降价成为最务实的手段。“目前一些个案已经打起价格牌，尤其是一些新盘，价格往往低于区域平均水平的5%到10%，价格上的折扣、优惠的确获得了不错的销售成绩，但也由此造成区域楼市冷热不均。另外如增加小户型供应、互动营销活动、异地推广等措施，则主要还看楼盘性质及价格合理与否。”冯伟表示。

　　“价格战”仍值得期待

　　□本报记者 李和裕

　　上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋认为，季节性的交易情况变化在楼市的确存在，而今年的市场趋势和去年很相似，在经历了春节阶段的淡季及逐渐回暖后又遭遇国家政策调控，同时由于去年的调控已使上海楼市产生“急刹车”，今年的调控反映在成交及价格上的影响并没有去年来得大，所以9、10月份仍有望继续取得传统旺季的表现。

　　对于开发商在“金九银十”采取种种促销手段，朱锋认为也是必然的，“其实这是一种短期‘战术’而非长期‘战略’，开发商只是想抓住传统旺季这一时机来拉动成交，要知道‘金九银十’往往供应量放大，据我们统计9月中下旬上海就将有40个楼盘新上市或推出新房源，加上楼市整体情况已是供大于求，由此开发商之间的竞争将很激烈，打‘价格战’也可以理解。”

　　不过，朱锋也指出，在调控背景下，“金九银十”的性质已有所变化。“比照去年，9、10这两个月的楼市销售情况并不是全年的最高峰，反而是到了年底市场才到达一个高潮，‘金九银十’更像是起到了一个下半年楼市回升的‘催化剂’的作用。今年的9、10月份很可能也是如此，如果能取得‘开门红’，那对接下去的楼市表现也将产生推动。”