“李铭买房传”《陷阱篇11》

　　□连晏杰

　　案例：

　　上次购房，由于李铭无法办理贷款而使购房合同的履行出现了问题。在这种情况下，中介公司又给李铭出了一个主意，建议可找一个未曾购过房的朋友挂名购置，与卖家重新签订一份购房合同，这样办理贷款就不会有什么困难了。一旦资金周转过来了可以再提前还款，到时候将房屋过户到李铭名下就可以了。

　　尽管李铭考虑到这样挂名购房存在一定风险，但毕竟该套房屋的低价具备了相 当大的吸引力，而且卖家也同意了这种变通方案，答应与李铭的朋友重新签订购房合同。

　　于是，李铭找到了老邻居张立，向他提出了挂名购房的想法，张立欣然应允。但碍于情面，李铭不好意思要求张立签订挂名购房的协议。不过出于小心考虑，首期购房款由李铭通过银行转账的方式直接从自己的银行户头划到了卖家账户，此后每期的银行贷款，都通过这种银行转账的方式划到张立的贷款还款银行卡上。

　　过了大半年，李铭将过去购入的一套房屋出售，计划将所得房款提前还清挂在张立名下的贷款，以便于将房屋转回到自己名下。由于该房屋售价便宜，而该地段的房价又有了一定程度的提升，利欲熏心的张立却突然表示，房款可以归还给李铭，但该房屋登记在自己名下，并不属于李铭。李铭非常生气，按照他的“安全设施”，他认为银行记录可以显示所有的房款均是由其进行支付，因此有权要回房屋。于是李铭遂向法院提起诉讼，要求确认房屋归其所有。

　　律师意见：

　　本案属于司法实践中较为常见的挂名购房情况，由于部分购房者不方便以自己的名义购房，或者由于无法办理贷款等原因，将自己出资购买的房屋登记在他人名下。

　　根据目前司法实践的状况，以及上海市高级人民法院的倾向性意见，对于此类挂名购房的情况，如果双方签订书面的挂名购房协议，明确约定挂名购房事实，则认定房屋的所有权归实际出资人所有。如果双方没有此类明确的书面协议，即使有证据证明购房款为实际出资人所支付，只要挂名购房者不认可挂名购房的事实，则不能认定房屋所有权归实际出资人所有。在此种情况下，房屋所有权归挂名购房者所有，即使实际出资人如果有证据证明确实支付了房款，也只能仅仅构成对挂名购房者的借款关系。

　　按照这样的原则，本案中李铭忙活了半天又是“为他人作嫁衣”，房屋的投资收益完全无法享受还要承担占用资金成本。假设李铭事先和张立签订了挂名购房协议，后果则完全不同。因此，挂名购房并不是不可以，但如果购房者确有必要需要他人挂名购房，建议签订明确的挂名购房协议，以防止发生房屋所有权的争议。

　　（作者为上海新华律师事务所律师）