徐汇 资料图

　　房产新政实施几个月以来，各大中小城市房屋销售价格涨幅趋缓，但回落幅度仍不明显，而央行调查又显示居民购房意愿下降，这些信息促使人们思考“国六条”及配套政策的效果究竟如何。本文认为，只要“国六条”及配套政策措施能落实到位，预期调控会对房地产市场产生深刻影响。

　　从近期公布的一系列数据看，居民的购房意愿已显著下降，全国70个大中城市房屋销售价的涨幅已连续3个月小幅回落，但回落的幅度并不明显。由此，人们对“国六条”的房产新政是否会像“国八条”那样无法取得预期效果而疑虑重重。那么，“国六条” 政策效果是否也会“无功而返” 呢？这是市场关注的一个焦点问题。

　　在我看来，“国八条”之所以没有起到预期的效果，主要有以下两个原因：一是部门之间的博弈和地方政府的阳奉阴违使房地产政策难以落到实处。不仅不同部门之间的利益很难协调，而且不少地方政府在执行房地产新政时也阳奉阴违。这是导致房地产政策失效的关键原因之一。

　　二是人民币升值预期使金融政策无法得到有效施展。在房地产调控中，金融手段包括利率、信贷、首付比三个方面，但在资金过剩的背景下，这三个金融调控手段对调控的作用十分有限。例如，从2004年10月至今，央行三次上调利率，但人民币升值的预期对利率有很大的制约，利率的操作空间是十分有限的，通过大幅度提高利率的方法来遏止住房价格是有难度的。还有，受银行的利益驱动及国外游资的进入等因素影响，也难以通过限制贷款来调节房地产市场。

　　现在的问题是“国六条”对房地产市场调控是否会成为又一次“空调”？我们注意到，“国八条”出台的宏观经济背景是房地产投资过快，但受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，到2005年12月份，房地产投资增长速度已经降到20%以下。从2006年第一季度的统计数据看，城镇固定资产投资增长速度为29%，而房地产投资增长速度只有20%，房地产投资增长速度已经降到合理的区间。如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快，对钢铁等行业的产能过剩行业会产生严重的影响。因此，“国六条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。

　　正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此政府再次调控房地产市场也面临了不少难度。例如，在既强调房地产行业存在问题的同时，又强调房地产行业发展的重要性。我认为，“国八条”的核心包括了控制房地产投资增长速度和房价上涨速度的双重目标。但是，在投资增长速度已放慢的情况下，控制房价又是一件非常棘手的事情。因此，调整住房结构成了“国六条”除控制房价外的另一个重要选择。

　　我们注意到，在“国六条”实施细则中，对调整住房结构有大量的量化指标。例如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中；同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７0%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　另外，在税收政策和信贷政策上同样也侧重于调整住房结构。按照“国六条”的实施细则规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方法是全市平均（而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米）。既然是全市平均，这个指标实际上就有可能成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少（除负责城市建设的市长和局长外），而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。但是，这并不意味着政府不会想尽一切办法来控制房价。

　　不过，调控房地产市场还应该充分重视税收政策的作用与影响。因为，与金融手段相比，税收政策有明显的两大优点：一是可以做到精确打击。在打击房地产投机的同时，既不会使其他行业无辜受到牵连，也不会让一般老百姓的正常生活受到影响；二是税收部门与房地产行业没有直接的利益关系，税收政策容易得到贯彻实施。

　　从国外的经验看，在抑制房地产价格时也十分重视税收政策。我们有理由相信，税收政策在中国房地产市场的调控过程中也会发挥重要的作用和影响。预计未来可能会出台的政策包括不动产税和消费税，也有可能修改所得税法，对房地产转让实行累进的税率。如果这些政策能够出台，那么这些政策将会对房地产市场产生明显的影响。

　　事实上，完善我国住房保障制度更应当成为调控房地产市场的政策重点。国八条和国六条的核心都是打击投机、调整住房供应结构，希望通过市场的途径使住房市场的供给与需求的结构得到平衡。但国内外的实践表明，依靠市场的力量是无法使住房市场得到均衡的。完全的住房市场化必然会出现住房市场的结构性矛盾：有限的土地资源会配置到收益较高的高档住宅上，而中低收入阶层无法得到他们所需要的住房。不断高涨的房价和越来越多的城市人群无法购买住房，这会使住房问题从一个经济问题演变成为一个社会问题。

　　在设计住房制度改革的思路时，我们也应充分借鉴西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索。根据国务院关于深化住房制度的相关规定，在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。这是适合我国国情的正确选择，但在后来的实践中，我们有意无意地偏离了该指导思想，企图用完全市场化的方法来解决我国的住房问题。

　　从住房制度的实践看，经济适用房在操作中面临分配的难题，受到了市场各方的强烈谴责，廉租房比较适合中国的国情。我估计，在未来的政策调整中，政府会通过大幅度增加廉租房供给的方式来缓解住房市场的结构性矛盾。如果该政策出台，将会直接冲击住房市场的价格，尤其是中低档住宅的价格，并对整个住房市场产生巨大的影响。

　　所以，如果“国六条”及其配套政策措施能实施或落实到位，那么“国六条”必然会对中国房地产市场发展及发展趋势产生显著的影响，当然这种影响并不会立竿见影的。

　　(作者单位：中国社会科学院金融研究所)