“李铭买房传”《陷阱篇12》

　　案例：

　　在二手房市场中屡败的李铭，认定是由于中介公司在交易过程中的不规范，导致了他投资上的失败。因此，李铭决定避开中介、直接购房。

　　经一个朋友介绍，李铭认识了一个打算出让房产的卖家。由于他并不打算通过中介公司来操作，因此买卖双方需要自行拟定合同文本。俗话说“久病成医”，在买房合同上吃过数次亏的李铭反而对订立合同有所心得了。根据多次的购房经验，他就违约责任、交房 期限、付款期限等一些必要内容，与卖家一一商定并写入了合同内。在房产议价方面，双方商定为45万元总价，其中还包括了房屋的全部装修等内部设施。

　　合同签定后，李铭支付了首期房款，但在双方打算办理房产过户的过程中发生了争议。首先，卖家提出合同本意是到手房款45万元，因此不同意支付营业税，而要求李铭承担这部分费用；其次，卖家在购买新房时，曾支付过1千多元的维修基金。如今卖家要求李铭在办理过户之前将该笔维修基金的费用支付给他。李铭当然不同意，认为合同中尽管没有约定税收负担，但各自的税收应由各自承担。此外，约定的45万元中应该包括有房屋的全部装修及内部设施，没有道理再向卖家支付维修基金一说。

　　由于无法达成一致，房产过户只能搁置了下来。无奈之下，李铭向法院起诉要求卖家配合办理房地产过户手续，但是卖家则反诉李铭，要求其承担营业税并支付维修基金。

　　律师意见：

　　本案所涉及的关键是，在约定缺位的情况下，税费的承担和维修基金的归属问题。目前房地产交易环节中所发生的税费主要包括有营业税、个人所得税、契税以及印花税等，国家对于该部分税费的纳税主体均有明确的规定：营业税、个人所得税一般由房屋的出卖方承担，契税则由房屋的买入方承担，印花税则由买卖双方各半承担。

　　由于国家税法的明确规定，因此在约定缺位的情况下，各自的税费应由各自承担。需要指出的是，买卖双方可以在购房合同中就实际税负的承担做不同的约定，但这种约定并不改变税法意义上的纳税主体，只是约定另一方用货币补偿纳税主体交纳的税费。

　　对于维修基金，如果双方没有约定送维修基金，则现行的司法实践要求房屋的买受人在房价款之外另行支付给房屋出售人。

　　因此，在本案中，卖家有权要求李铭支付维修基金，但无权要求李铭实际承担营业税。

　　许多普通购房者在签订购房合同时，对于房价、付款、交房期限、违约责任甚至内装修的归属等较为重要的条款比较重视，但往往会忽视税收承担、维修基金的归属等细节问题。结合本案情况，建议广大购房者在签定房屋买卖合同时注意这些细节问题，尤其是在与法律推定不一致（如下家实际承担营业税、上家送维修基金等）的情况下更是必须进行书面约定，以防止遭受到不必要的损失。

　　(作者为新华律师事务所律师)

　　□连晏杰