借壳与民资: 房地产融资掀第三次浪潮
[] 2006-09-22 00:00

 

  嘉宾林荣时(左)与网友讨论房地产融资新形式 徐汇 摄影
  上证第一演播室

  【嘉宾:林荣时】

  上海道邦投资咨询有限公司 董事总经理

  活动策划:柯鹏 李和裕

  主 持 人:李和裕

  整     理:于兵兵

  随着房地产调控的深入,房地产开发资金的来源成为企业的第一难题。在银根紧缩、信托受阻的情况下,求助于借壳上市和民间游资,正成为开发商新的融资出口,弱肉强食的兼并也在房企的此轮整合中激烈上演。

    资金链调整:银行淡出

  主持人:此轮调控对开发商资金链的影响主要集中在哪些方面?

  嘉宾:以前开发商大多采用的都是直接融资,钱从银行贷款而来。包括从土地环节、建设环节到最后的销售环节,都和银行有相关密切的关系。但是随着今年银行系统贷款任务的提前超额,贷款发放速度肯定要下调,全国范围的房地产信贷进一步紧缩,这就使开发商已经非常紧张的资金链更加危机重重。

  从银行的角度看,他们是矛盾的。银行首先要顾及宏观调控大局,而且随着各大银行上市,他们对贷款隐性风险的考虑就更多。于是在利益至上的金融竞争市场上,银行却无奈选择了淡出楼市。

  为了改变银行在房地产融资中一支独大的局面,各类与房地产金融相关的产品确实也在积极开发中,包括债券融资、投资基金、信托等多种形式应运而生。但是,在近期,被开发商寄予厚望的信托已经暂停,REITs模式也在香港受阻,于是我们看到大量开发商转向股市和民间资本寻求资金支持。

    

    各路资金“嫌贫爱富”

  

  主持人:各路场外资金在选择投资方向时,有什么一致的特征或标准吗?

  嘉宾:从去年开始,大型开发商要么积极筹备香港上市,要么发债,要么联合海外投行和基金,进行翻天覆地的融资模式转型。但是,无论是此前的房地产信托、REITs,还是目前的股市、民间游资,选择大型开发商而不是中小型企业是他们主要特征。毕竟,大企业的风险控制能力强,运作相对规范。

  有一个消息是,明年将要上市的江浙房地产公司很多,但这此企业均实力不俗,在全国排名属于前15位之列。

  而且随着资产证券化业务的试点,明、后两年这类产品也将对房地产融资产生影响。但前提条件仍然是从大的开发商、开发项目开始。

  因为IPO上市要求较高,一些规模有限的开发商于是选择了买壳上市的方式,这就是为什么最近一年中,30几家房地产公司的资产被注入上市公司的原因。但是,应该看到,即便是借壳,这着中等规模的开发企业同样实力不俗。

    民资:以借贷变相回归楼市

  

  主持人:民间资本目前对房地产市场的态度如何?

  嘉宾:房地产市场的民间资金最大数量集中在江浙一带,资金量相当庞大,毕竟经过20多年的改革开放,民间聚集的游资估计已经达到二千多个亿。过去几年,很多民间资本在上海投资房地产。从2003年开始他们有序地退出市场,并在2004年的下半年悄悄地进入了北京。北京市场目前的火热实际上与这批游资关系密切。

  目前,这批资金正以高利息贷款的方式变相回归楼市,他们以回报为重要考核点,并对风险要求控制得更加严格。这些资金的特点是到位迅速,但利息相当高。而很多问题开发商受到各种融资渠道的拒绝,都在转而求助这些民间资本。但是,即便是投资房地产实体,他们也很少操作10%以下的回报率项目,另外,目前最大的民间资本也已经在寻求买壳上市的途径。

  

 
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