□徐千惠

　　中国房地产市场的未来走向，引起房贷人高度关注。这是很自然的事，因为房贷人的还贷意向，与这个市场有很高的关联性。这里，我们不妨看看美国的情况。近四年来，美国房价的持续飙升，使得很多持房人自我感觉要比以前富裕多了，他们持有房产的感觉会增加他们的消费意愿。其实，许多持房人实际上都是通过住房贷款和其他信贷手段来管理自己财富的。

　　如今，随着房价上涨幅度减缓，房产的赚钱效应已不像以前那么 强烈了，这在一定程度上也削弱了美国消费者的消费支出增长。正如美国联邦储备银行旧金山分行行长Janet Yelle所言，房地产因素已对美国经济增长产生了一定的负面影响。

　　现在，有不少经济学家在关注美国的房地产市场。当然，他们并不仅仅关心房价的变化，而是观察到了住房贷款人延迟缴纳住房贷款的现象在不断增加，并认为房贷人有可能会丧失住房赎取权。也就是说，当贷款人因困难无法偿还房贷时，住房贷款方如银行或其他房贷机构，就可以自由处置被抵押的房地产，并拿回它们的贷款资金，这也意味着房贷人将可能面临丧失住房的风险。

　　不过，住房贷款银行家联合会表示，发生住房赎取权丧失的事件只是个别现象，这类事件不太可能或至少不会在美国全国范围内爆发。据该联合会的报告，今年头3个月中，每万人贷款人中仅有41人丧失了住房赎取权，但4月至6月以来，这个数字也仅为43人。另外，该联合会还编制了放贷清理占总贷款数的百分比。今年6月末这个数字为0.99%，而3月末为0.98%。这也表明，对房贷拖欠人的贷款清理数量在下降。

　　该委员会还发现，在今年第二季度中，每万人房贷借款人中约有439个人，他们的还款拖欠时间超过了30天以上，但房贷的总拖欠率仅为4.39%，这一数字比第一季度房贷总拖欠率4.41%还是有所下降。

　　近日，Yelle关于相信在中、长期内美国通胀率会下降的言论，导致了美国债券收益率连续下挫，长期住房按揭贷款利率也紧随其后出现下降。事实上，在11周内美国的住房按揭贷款利率已连续九次降低了。值得注意的是，住房贷款基准利率下降，将减轻住房贷款人的贷款负担，并将减少类似贷款人丧失住房赎取权事件的增加。

　　当然，我们更感兴趣的问题是，房地产市场景气度下降导致了美国住房贷款人的拖欠房贷比例上升，那么中国是否也会发生类似的事件呢？当然也会。不过，由于目前中国还缺乏实施能够行使债权人（如银行）权利的法律法规，一旦这类拖欠房贷的事件发生，受影响最大的恐怕就是商业银行了。这一点恰恰应当引起我们的注意。