大华集团在房价疯涨时签的售房合同，给购房者本次集体起诉提供了法律依据     资料图

　　备受瞩目的上海退房案终于有了说法：日前，上海市宝山区人民法院一审判结２０例，允许购房人解除购房合同，开发商应退还房款，收回价格已大大“缩水”的房屋。

　　法律专家指出，这起近５年来上海首次出现的退房集体诉讼，开发商在博弈楼市、节节推高房价之时，是否也应该对房价下跌的风险有所预期？

　　房价“跳水”，业主集体退房

　　２００５年１２月底，位列上海地产十强的大华（集团）有限公司遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的８９名业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明将集体停止偿还房贷。一时间，上海楼市“风云”乍起，十几个楼盘先后发生集体退房事件。

　　房价下跌是退房风起的真实原因。今年９月２２日，上海市宝山区法院判决的案例显示，购房者黎敏（原告）在２００５年２月从大华公司购买了“水岸蓝桥”一期一套约１０６平方米的房屋，总价１４４．１５万元，平均每平方米单价高达１３５９０元。

　　可到了２００５年下半年，楼市宏观调控趋紧，上海中外环线周边地区房价下跌，同类房价最低跌到过每平方米８０００多元。如此一来，买房人房子还没到手，每套价格就“缩水”了三四十万元。

　　而在当初购房合同的补充条款中，开发商为约束购房人，特别约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的３％，并承担由此产生的一切相关费用。”孰料，正是这一条款，在房价下跌时，为购房人选择退房减损提供了依据。

　　为疯狂付出代价

　　８９名业主宁愿承担３万至４万余元不等的违约赔偿金也要退房，其实是两害相权取其轻。上海知名物业律师、退房业主的共同代理人杜跃平说：“和房屋贬值的几十万元相比，承担总房价款３％的违约金毕竟是小损失。退房是业主的权利，符合合同约定，也符合经济理性。”

　　据悉，因为此案是群体性诉讼案件，法院统一受理、审判。目前，除３名业主因诉前已接收房屋钥匙最终撤诉外，法院在２００５年底立案编号的２０例已全部判决，另有６６例在２００６年初立案编号的案件，也将在９月底前宣判。判决结果将与已有判例无异。如此一来，败诉的开发商面临收回８６套价格“缩水”的房屋、退还约１．２亿元购房款的巨大压力。

　　楼市博弈困局犹在

　　从通宵排队抢购到对簿公堂集体退房，上海楼市之变其实是过热的房地产市场最终必然走向回归的缩影。眼下，全国房地产业宏观调控的成效开始显现，但楼市博弈未消，困局犹在。

　　微观上看，一面是买家对于后市的预期下降，一面是卖家在为坚守价格甚至酝酿涨价而“厉兵秣马”。普华永道和美国城市学会最新发布的《２００７亚太房地产未来趋势》报告显示，只有３２％的被调查者建议购买上海的住宅地产，这反映了人们对“房价下跌”的预期强烈。但开发商在九、十月份传统的楼市销售旺季到来之际，仍在利用“金九银十”大做文章。９月份的第二周，上海一手房市场内环线以内公寓类住宅成交量上升２２．１％，均价不降反涨１．３％。近期，上海部分地区二手房挂牌价也有所提高。

　　宏观上看，尽管中央政府频频出台加息、规范进入房地产市场的外资管理、整饬楼市交易秩序、调整土地收益分配等政策，足以显示政府全面规范房地产市场的决心和力度，但一些地方仍然不能接受楼市降温、房价下跌所必然带来的“土地财政”锐减的事实，态度暧昧。其典型表现是，现在离九部门要求各地在９月底前拿出９０平方米以下的小户型占开发面积７０％的具体规划的期限越来越近，但有些地方至今仍少有“动静”，拖延、观望的心态比较强烈。