 | | 本版制图 张大伟 |
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【编者按】 东、南、西、北、中———上海的五大商业组团中，我们已经介绍过了以浦东新区为主的东部商业组团，包括了卢湾区、徐汇区和闵行区的南部商业组团，以及由静安区、长宁区、普陀区、宝山区等构成的西部商业组团。本期，让我们把目光再投向由上海“北三区”（杨浦区、虹口区、闸北区）组成的北部商业组团。
商业发展速度相对其他中心城区稍显“慢一拍”的北部商业组团，正在通过一批具有代表性的大型商业项目来增强区域商业竞争力。杨浦区的五角场商圈，虹口区的四川北路商圈，闸北区的大宁商圈、七浦路商圈、不夜城商圈等，已展现出各自的特色，相信随着一批重要商业项目的陆续入市，上海北部消费中心的形象将更丰满。
□特约记者 一凡
“商铺从去年开始招商，目前已出租80%以上。”海上海创意商业街项目相关负责人杨鹏向记者表示，目前只有200平方米以上的大商铺可供出租了。
位于大连路旁的海上海新城项目建筑用地约8.49万平方米，总建筑面积约21万平方米，其中包括了9万平方米的7幢公寓住宅、7万平方米的3座办公楼和3万平方米的5栋商铺。
海上海创意商业街即海上海新城项目的商铺部分，按不同的建筑材质分为混凝土、金属、玻璃、红砖、木质5个不同的区域，杨鹏将其称作“金、木、水、火、土”五大区域。体现出原创精神的商业街还在3个入口分别设计建造了海上讲堂、海上会馆和海上剧场，现已成为具有先锋意识的交流场所。
整个商业街长400米，高3层，共38间，铺面面积从85到1100平方米不等，平均租金6元/平方米/日。由于招商情况比较好，目前特大和特小面积的商铺基本已经租完，只剩下200-300平方米的少量铺面。
从业态上看，“土”和“金”区域是以餐饮和酒吧为主题的街区，“水”区域则以休闲娱乐、甜点小食等为主，“火”与“木”区域则是开有不少茶餐厅的文化一条街。
另在市场人士看来，杨浦区在售的新建商铺以服务社区的社区商铺为主，相对于集中消费的大型商业相比，投资价值可能不如该类商业项目，但这一类商铺的销售或租赁情况目前却很不错。杨浦区虽然已连续好几个月无新增商铺项目推出，但未来数月商铺供应量将会出现高峰。
[点评]
海上海新城最大的特点就是汇聚了3种风格物业形态：生态居住、创意LOFT和创意商业街。在招商方面，强调的是引导主流产业进驻，利用杨浦区知识产业园区的优势以及同济大学建筑学的影响力，引导建筑类公司在此聚集，创造建筑创意产业区。而创意产业园区的定位也决定了其商铺定位必须区别于普通内街商铺的概念，因此，海上海创意商业街功能区分非常明确。同时，海上海创意商业街本身已位于杨浦区商业氛围较浓厚区域，周边已有不少超市、餐饮场所等，加上商业街的东侧就是海上海新城的居住区，商业街部分还与办公区相连，实现人气聚集问题不大。
（荒岛房产工作室研展部主管 王洪波）
海上海创意商业街 原创精神几成金？
□特约记者 一凡
大宁国际商业广场已定于今年11月初全面开业，该项目负责人表示，届时100多家商户、250多个品牌将到位，该项目也将推动大宁地区成为闸北区的又一个消费中心。
总投资额达20亿元人民币的大宁国际商业广场位于共和新路与大宁路交界处，项目占地5.5万平方米，地上建筑面积20万平方米、地下建筑面积5万平方米。
大宁国际商业广场包括了15栋错落有致的建筑、11个广场庭院、一条2公里的步行街和1300个停车位。而从功能上，将凸显酒店、公寓式酒店、办公楼、SOHO式商住楼、百货零售、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业等八大要素。
项目负责人介绍，大宁国际商业广场是迄今为止闸北区规模最大的商业项目，也是上海市区最大的整体规划的商业项目。在业态上，今后将成为一个大卖场、电影院、ＫＴＶ、电玩、健身、桑拿、休闲快餐、咖啡、甜品、酒吧、茶餐厅、图书零售、数码广场、服装专卖、培训学校、创意工作室、现代家居、化妆品销售、婚纱摄影、美容美发、银行等的积聚地。目前，大宁国际商业广场首层店铺的租金报价为2美元/平方米/日。
市场人士则表示，规划发展中的大宁地区由5个主要板块组成，除了大宁国际商业广场，还有总面积逾65万平方米的大宁灵石公园、多媒体谷办公园区、大宁国际居住园区及上海马戏城和闸北体育场等。因此，未来处于闸北区中部的大宁地区将是上海北片较完善的现代服务业集聚区，大宁国际商业广场的前景也被看好。
[点评]
闸北区由南向北可划分为四大板块：北站板块、闸北公园板块、大宁灵石板块和彭浦板块。就这四大板块的商业分布来看，截至目前还没有一个聚集型商业项目，多数都为社区商业。所以，大宁国际商业广场的推出无疑是填补了闸北区大型商业项目的空白，未来也将推动大宁地区成为闸北区的一个商业中心。此外，在上海北部内环至中环的区域内，大型卖场数量虽已相当可观，但具有一定商业氛围又集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商业中心罕见，大宁国际广场也填补了这方面的空缺，因而该项目的辐射范围相当之广。加上该项目周边新建楼盘很多，大宁国际社区规划有147万平方米的住宅面积，以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万， 因此未来潜力较大，开发商应该也意识到了项目的可培养性，因此采用只租不售的经营方式。
（荒岛房产工作室研展部主管 王洪波）
大宁国际商业广场 规模优势有几何？
杨浦区：商铺租售低于市区均价
□本报记者 李和裕
杨浦区商铺市场已经进入一个投资成熟期，虽然目前杨浦商铺的租售价格在上海各中心城区中仍相对较低。
来自中原地产的商铺调查报告显示，近年上半年，上海中心城区的商铺销售平均成交价格为13632元/平方米，其中杨浦区的商铺平均成交价格为11046元/平方米，低于市区平均水平。即使是位于五角场商圈辐射范围内的二手商铺销售价格也只有38000-40000元/平方米左右，这一价格仅与浦东世纪公园周边在售的新建商铺，以及嘉定江桥地区的部分商铺价格相近。
不仅售价不高，杨浦商铺的租价也较低。中原地产的数据显示，位于五角场商圈以外的商铺租金大约在2-4元/平方米/天；而处于五角场商圈辐射范围内的底楼铺面租金也只有10-25元/平方米/天，只能和中山公园、徐家汇等商圈的支马路相提并论；另外，即使是靠人流、现金流支撑的超小面积商铺（10平方米左右），租金也仅在25-30元/平方米/天。不过，今年杨浦各路段上商铺的租金水平比去年都有所上涨。
中原地产认为，杨浦的商铺之所以成交价格较低，是因为杨浦目前新建商铺主要为社区商铺。而位于区内核心商圈的新建商铺数量又很少，并且主要采取只租不售的经营策略。至于租金水平也不高，市场人士分析与目前杨浦区内商圈人气仍不足有关。
但与此同时，业内普遍认为杨浦商业发展将大有可为。因为根据“十一五”规划，杨浦在未来5年将大面积开发商业、商务项目。如到2010年，仅主要商业区域商业建筑规模就计划达到155万至160万平方米，其中五角场区域商业面积将达到75万平方米，控江路区域商业面积也将达到25万平方米。
另悉，在杨浦所要发展的特色商业中，餐饮业将成“重头戏”。杨浦的商业规划指出，将重点关注上海经典餐饮的变化，不断引进知名企业，扩大和细分餐饮市场，以适应不同层次的需求；同时在旅游景区，鼓励特色餐饮企业进入，丰富景区餐饮业的文化内涵。
杨浦区部分商业街区租金情报
10-20
平方米 25-35
平方米 40-50
平方米 60-80
平方米 90-110
平方米 150-200
平方米 250-300
平方米 总体同
比去年
长阳路 3-6 3-7 3.3 2 1.8 ↑
水丰路 3 2-4 ↑
平凉路 4 5-11 2-4 ↑
本溪路 3-5 3.3 2.9 4.87 ↑
中原路 5-8 2-3 ↑
控江路 6 4-8 4.5 2.3 ↑
靖宇东路 3-7 3-5 5.6 5 ↑
五角场 18-22 14-18 16-24 8-10 ↑
（单位：元/平方米/天）
虹口区：四川北路商圈不甘落后
□本报记者 唐文祺
在上海的“北三区”中，虹口区是商业经营发展最早的。其中早先曾与南京路、淮海路并称为上海“商业三条街”的四川北路最受市场关注。不得不承认，由于四川北路经历了大规模、长时间的改造，无论在定位或是招商上，其商业经营形态已经明显落后于另两条市级商业街。不过，按照虹口区的“十一五”规划，将进一步推动四川北路商业街的建设。
为了有效体现出四川北路的综合消费功能，虹口区政府联合各方编制了四川北路中长期功能发展规划。这个规划涵盖面积达2平方公里的区域，预计将用5至8年的时间来建设发展。据悉，第一期开发面积约200万平方米，其中30%为商用面积，新增商用面积绝大部分用于休闲、娱乐、文化、体育等综合消费。
不过，从目前的情况来看，四川北路南段曾是四川北路商圈的热点区域，但国际商厦、第七百货等老项目都随着周边土地的出让而淡出历史舞台。目前该区域南端的原弘基广场地块至今尚无动静，北端的海宁路又缺乏规模化的商场，使得路段的商业氛围显得颇为尴尬。目前，海宁路的商铺租金平均在9元/平方米/天。
四川北路中段在规划中属于“潜力股”，规划有4个购物广场，同时还将有一条步行街贯穿其间。受到未来发展利好影响，该路段上的商铺租金也水涨船高，平均在31元/平方米/天。
四川北路北段是目前整个虹口区商业气氛最佳的路段。多伦路、虹口足球场、溧阳路等多个各具特色的支路穿插其间，巴黎春天百货、东宝百货等大型商场集中于此。预计随着大发集团、嘉杰国际等裙房商铺招租的完成，该路段的整体商业布局将进一步完善。目前，这里的商铺租金最高可达到41元/平方米/天。
虹口区部分商业街区租金情报
10-20
平方米 25-35
平方米 40-50
平方米 60-80
平方米 90-110
平方米 150-200
平方米 250-300
平方米 总体同
比去年
霍山路 3-6 7.5 5-6 5.2 ↑
海门路 6-8 4-5 3 3.7 →
赤峰路 5-6 4-7 ↑
广灵西路 6-8 4.5 3-4 2.63 2.59 →
凉城路 3 3 3-4 3-4 3.6 →
万安路 4 2-3 3 1.9 →
曲阳路 6-7 5-7 6.5 3.8 3.8 2.8 ↑
多伦路 3-7 5.6 2.9 ↑
乍浦路 5-7 3-4 4 4.8 ↓
四川北路 28-45 18-27 27 20-30 30 15 4-15 ↑
（单位：元/平方米/天）
闸北区：商铺租金去年底以来普涨
□本报记者 于兵兵
从去年第四季度以来，闸北区的商铺开始变得越来越炙手可热，一个传统的商业弱势区正加紧成熟中。数据显示，从去年底至今年上半年，闸北大部分街区的商铺租金价格上涨25%以上。其中，七浦路在这半年多时间里的商铺租金涨幅超过300%，天目西路的商铺租金涨幅则也接近200%。
以往提到闸北的商业，人们往往有一种思维定势，“下只角”的位置既不适合居住，更不适合商业。而随着铁路上海站北广场综合改造、大宁商业文化中心、东方明珠欧洲街、苏州河水岸商业经济开发等一系列商业项目的崛起，业内都看好闸北成为下一个上海社区商铺的投资热点。
据介绍，闸北的大型住宅社区的投资型商铺因辐射居住人口较多、目标客户群定位较准，目前呈现出良好的发展势头。例如嘉利明珠城、当代成品等楼盘的社区商铺逐渐形成格局，调动了周边群体消费。目前那里的商铺租金价格平均在3元/平方米/天。
区内商铺租金涨幅最快的仍然是七浦路和天目西路两个传统的商业中心。因襄阳路市场拆除，更多的人流被引入七浦路市场，导致大半年内，七浦路商铺租金暴涨；而新客站不夜城商圈的专业类产品（如通信等）越来越活跃，也使天目西路商圈租金价格整体大幅上扬。
此外，记者了解到，未来3年内，闸北的9个街道都将拥有一条自己的特色商业街。而5年内，闸北还将调整完善永和、大宁、彭浦3个社区商业中心，新建天目、灵石、中兴3个社区商业中心。
闸北区部分商业街区租金情报
10-20
平方米 25-35
平方米 40-50
平方米 60-80
平方米 90-110
平方米 150-200
平方米 250-300
平方米 总体同
比去年
天目西路 11-13 21-24 ↑
七浦路 11-27 8-20 ↑
芷江中路 4-5 3-4 2-3 2-3 2-3 ↑
临汾路 4-7 7-10 5-20 4-15 5 ↑
闻喜路 3-10 3-8 4-12 3-14 3-6 1-2 1-2 ↑
洛川中路 4-7 3-6 3-5 3-5 ↑
延长中路 4-7 6-9 3-5 ↑
（单位：元/平方米/天）
投资餐饮商铺要特别注意细节
□ 王展
[案例]2004年4月，周先生看中了静安区某社区推出的产权式商铺，觉得地段好、面积合适，特别适合出租做餐饮，于是就爽快地交了10万元定金，不久后又签了预售合同，合同中对商铺的水、电、煤等各项配置作了约定。待300多万元房价付清后，周先生于同年9月拿到了所买商铺的产权证，而且不久就有租客上门。周先生选择与做餐饮的吴先生签了租赁合同，租金每月2万元。到了装修快完毕的时候，吴先生发现该商铺电路的电容量配置仅为5千瓦，根本无法做餐饮，而且商铺内的煤气接头也没有到位，造成餐饮许可证批不下来。周先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺设计有缺陷、配置不符合餐饮标准，违反了当初的承诺，应当承担责任，于是向法院提起了诉讼。
[点评]由于餐饮行业污染严重等因素，政府对经营餐饮设置了较多限制。在物业方面，商用房产如要做餐饮，规划需经有关部门专门批准；还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。现在的问题是：一方面是开发商不负责任，规划、设计、配套都没有考虑周到，有的商铺项目是由烂尾楼改造的，内部设置根本不符合现在标准，但在销售时说得“花好稻好”；另一方面是投资者不具备相应知识，缺乏风险意识，购买时只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大。因此，投资者在决定前应先请教一下业内人士，并向开发商问清有关情况后让其作出书面承诺，最好还要查验一下规划设计。
（作者为上海联业律师事务所律师）
