“李铭买房传”《陷阱篇13》

　　□连晏杰

　　尽管国家出台了一系列房地产调控的政策，但是深感缺乏投资渠道的李铭仍然愿意在楼市中寻找机会。

　　这一次，李铭看中了一套复式公寓房，在与上家商讨多次之后，最终对方同意在房屋挂牌价的基础上有所让步。但是上家向李铭提出了一个要求，即先签定合同，具体手续需等待4个月以后再办理。按照对方的理由，再过4个月，该套房屋就满两年了。也就是说，根据当时上海市关于营业税的有关 征收规定，4个月之后，过户营业税就从全额税变成了差额税，相差10多万元。

　　考虑再三，李铭还是接受了上家的要求。在双方订立的商品房买卖合同中，约定李铭在支付50％的房款之后即可入住该房，待4个月以后再办理房地产过户手续，届时李铭再支付剩下的50％房款。

　　不曾想，合同订立之后，国务院颁布了新的税收征收办法，营业税全额征收的期限从购入房屋起2年改为购入房屋起5年，并且对于出售房屋的获利部分还要征收个人所得税。上家不干了，提出要李铭分担多出的经营成本。李铭则表示不能接受，因为营业税和个人所得税的纳税主体是房屋出售方，而政策变动属于不可抗力因素，并不是自己的过错，这一风险应当由上家来承担。

　　但上家却认为，当时约定4个月之后过户的原因，主要是考虑到税负问题，否则不可能以合同约定价格将房屋出售给李铭。最终，双方各退一步，李铭同意对上家进行一定程度的补贴，上家也不再坚持要李铭承担50％的税款。虽然这笔买卖最终完成了，但双方却各自多支出了一笔税款。

　　律师意见：

　　本案主要涉及到两个法律问题：其一，房地产买卖合同约定在一段时间以后才办理房地产过户手续是否安全合法。其二，如果期间发生了新的税收问题应当由何人承担。

　　关于第一个问题，根据我国现行的《民法通则》及《合同法》规定，在合同中对于生效时间所约定的附带义务，属于有效约定。从法律上讲，关于商品房买卖的问题，自合同订立之初就发生了法律效力，而过户仅仅是房屋所有权的转移，因此这类合同对于房屋买受方来说还是安全的。如果卖方在约定时间内拒绝办理房地产过户手续，买方可以起诉法院要求办理过户手续。

　　关于第二个问题，如果双方没有约定，则根据税收法律规定的纳税主体就要承担全部的增加（也有可能减少）税费。如果出于双方利益的兼顾，约定在之后一段时间过户。那么买卖房屋的双方可以约定如果产生超过现有税收的税费，由双方按照一定比例分别支付，以合理分担可能产生的税收风险。

　　（作者为新华律师事务所律师）