购房陷阱篇14

　　□连晏杰

　　经过不懈的“淘房”努力，李铭又找到一个性价比较高的二手楼盘。上家由于生意资金周转上的短缺，同意以较低价格予以出让。

　　双方在中介公司的陪同下，签订了房屋出售合同。合同中约定，李铭应在3天内将30％的首期房款支付到中介公司处。根据一般中介公司的操作惯例，由于约定李铭所支付的首期款将优先用于归还出售房屋的银行贷款，因此该笔款项并不直接交付给上家，而是由中介公司直接还款。但在 此次合同签订过程中，上家却提出要中介公司将钱划转到其私人账户，然后再由上家自行还款。

　　中介公司征求李铭意见时，他认为上家的所作所为并不会带来什么法律风险，因此便表示同意。岂知合同签订之后，上家并未在合同约定期限内还清银行贷款，而且抵押登记也未在约定期限内撤销，反而将该笔首付款用在生意资金周转上。但事实并不如计划那么圆满，上家的资金周转再次出现问题，一时之间无法取得钱款来归还银行贷款。虽然李铭再三协调催促，但上家却声称即使李铭起诉法院，一时也没钱还清贷款。

　　律师意见：

　　关于款项的支付和监管方式，属于购房中的一个细节问题，同时又是一个非常重要的因素。

　　本案中李铭考虑了法律风险但没有考虑现实风险，尽管李铭通过诉讼的方式可以要求房屋出售方付清银行贷款，但诉讼本身花费的时间很长，而且在判决的执行上还存在一定难度。所以，起诉只是一种事后的救济方式，并不是一种经济的方式。

　　因此，在合同约定的过程中，我们应充分考虑到违约的现实风险，尽可能在缔约过程中防范这类风险。在支付首期款的问题上，如果买卖双方委托了中介公司居间签订合同，建议要求中介公司对首期款进行监管，并在房屋出售方提出还款申请后，直接由中介公司将应还贷款支付给银行；如果买卖双方是自行签订合同的，建议买受方在出售方提出还款申请后，直接将首付款中的还贷部分支付给银行。这样，就不存在房屋出售方挪用首期款的现实可能性，大大保障了交易的顺利进行。

　　（作者为新华律师事务所律师）