张大伟 制图

　　据上证房产指数办公室合作伙伴———上海房产之窗网提供的数据，9月份，上海房屋租赁指数为 997 点，较之8月份下降2点，环比下降0.63％。从上海全市的租赁市场供需情况来分析，在宏观调控政策影响之下，上海二手房租赁市场的房源供给目前比较充足，但是由于传统租赁需求高峰已经过去，因此市场表现出供大于求的局面。

　　受到这一供求关系影响，上海二手房租赁市场的租金水平全面下跌。其中，普通商品房受到政策影响较为显著，租金水平自7月份以来持续走低；售后公房的市场租金水平则受到普通商品房带动，于8月份开始呈现下跌态势；高端住宅的租赁价格则由于部分区域供给放大的原因，同样表现出下跌趋势。

　　高端住宅开始下跌

　　9月份，上海高端商品房的市场平均租金下跌1.5%，其中二室户租金平均下跌1.0%，三室户租金下跌2.8%。

　　我们认为，高端二手房的下跌由多方面原因导致。一方面，一般商品房租金水平的持续下调，使得高端住宅部分客户被分流，从而使得需求量减小；另一方面，政策对于高端住宅仍然有一定影响力，导致成交量和成交价格均有下降。而在前期封盘停售的部分业主，经历近期观望之后，发现买卖市场并未产生好转，只得将手中物业投放于租赁市场。在供应量增大、需求量减少的情况下，租金水平开始出现下滑。

　　相关统计显示，上海市卢湾区打浦桥板块及长宁区新华路板块的两个楼盘租金在9月份下降幅度最大，分别达到4.2％和4.5％。此外，浦东新区陆家嘴板块的一些滨江楼盘也因其三室户租金下降幅度达5.1％，从而拉动整体楼盘租金下调2％。

　　分析师表示，这些区域租金出现较大幅度下滑，主要是由于这些板块内高端住宅的保有量较大，租赁房源挂牌量的大幅上升，导致租金出现明显下降。

　　普通二手房首当其冲

　　9月份，普通商品房租赁市场租金环比下跌0.6％，其中，二室户租金下跌0.3%，三室户租金下跌0.9%。

　　从市场反应来看，普通商品房的租赁市场并没有由于买卖低迷而表现活跃。虽然挂牌租赁房源增加、租金价格明显下调，但问津者却并没有明显增加。此外，新房价格变相减价、二手房成交价格下调等情况，吸引了部分中端租赁客户改租为买，使得中端租赁市场原本供大于求的局面继续扩大，因此租金水平只能继续下跌。

　　老公房一室户成亮点

　　9月份，上海低端租赁市场租金水平轻微下降，跌幅为 0.5%。其中，售后公房一室户租金上涨0.3％，二室户租金下降0.8％。

　　虽然目前高校租赁高峰已经过去，但受到当地动拆迁刚性需求拉动，杨浦区售后公房租赁行情上涨明显，环比增长了2.1%。如金杨板块的一室户租金可达1225元/月，二室户的每月平均租金甚至近1700元。闵行区售后公房的租金涨幅在各区中列为首位，环比增长2.2%，该区域内部分售后公房集中度较高的板块，并未受到市场供求影响，租赁交易仍然表现活跃。而静安区则是市中心区域内唯一呈现增长的区域，在新房供应量几近空白、二手房价格坚挺不下的情况下，由于持有观望心态的客户以租赁暂时过渡，使得当地售后公房表现较为抢手。

　　上海各区租房挂牌均价（单位：元/月）

控制区 控制点 售后公房 普通商品房

一室 二室 二室 三室

徐汇 1徐家汇 1500 2000 5100 6150

2田林康健 1400 1750 4400 5475

3龙华 1400 1750 4000 4700

闵行 4龙柏航华 1400 1775 　 　

5梅陇 1300 1750 3450 4300

6莘庄 1250 1475 2850 4300

静安 7曹家渡 1800 2100 4500 5550

虹口 8凉城 1100 1550 　 　

9曲阳 1150 1600 　 　

10四川北路 1300 1800 3800 4750

11提蓝桥 1250 1800 3650 4550

12四平 　 　 3500 4150

黄浦 13蓬莱 1550 2100 3825 4575

闸北 14大宁 1200 1650 3100 3800

15芷江 1200 1700 　 　

16天目 1550 1800 3600 4650

卢湾 17打浦桥 1550 2150 4450 5650

普陀 18曹杨长风 1275 1800 　 　

19石泉宜川 1150 1550 　 　

20中潭路 　 　 3400 4200

21武宁 　 　 3375 4225

22长寿 　 　 3550 4475

长宁 23中山公园 1600 2125 4700 5975

24天山仙霞 1325 1825 4800 5775

25新华路 1450 2050 　 　

26虹桥 1600 2025 　 　

浦东 27陆家嘴 1425 1975 4000 4750

28花木 1225 1950 　 　

29塘桥 1350 1800 3400 4300

30金桥 1050 1550 2825 3525

31上南 1050 1400 2550 2900

32金杨 1225 1675

杨浦 33五角场 1050 1550 2550 3300

34控江 975 1375 2750 3500

　　高端商品房典型范例

区域 控制点 样本楼盘 房型 租金（元/月）

黄浦区 南京东路 中福城 一室 4500

老西门 太阳都市花园 二室二厅 9000

三室二厅 11000

卢湾区 新天地 翠湖天地 二室二厅 17000

三室二厅 24000

打浦桥 思南新苑 二室二厅 6900

三室二厅 8300

静安区 静安寺 世纪时空 一室 4300

镇宁路　 东方剑桥　 二室二厅 8700

三室二厅 11500

南京西路　 中凯城市之光　 二室二厅 10400

三室二厅 14000

徐汇区 徐家汇　 东方曼哈顿　 二室二厅 7900

三室二厅 11200

长宁区 古北　 名都城　 二室二厅 10200

三室二厅 14000

新华路 新华御庭 二室二厅 10000

三室二厅 12000

浦东新区 陆家嘴　 仁恒滨江园　 二室二厅 9300

三室二厅 13000

　　数据提供:上海房产之窗网